מחפשים מידע אודות תמ"א 38? רוצים לדעת מהם העדכונים האחרונים על הפרוייקטים האחרונים בארץ? הגעתם למקום הנכון! בקטגוריה זו ניתן למצוא עולם תוכן עשיר ומגוון בתחום בכל רחבי הארץ ולהיחשף לכל המידע הרלוונטי בתחום!


המדריך המקיף לתמ"א 38

מתהליכי החקיקה והמדיניות הממשלתית ועד לתשובות לשאלות דיירים, המדריך המלא של "מגדילים" להתמצאות בהתחדשות עירונית

רקע והקדמה

מדיניות לאומית לחידוש ופיתוח המרחב העירוני

תוכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), קיבלה תוקף בשנת 2005, והיא מאפשרת מתן היתרי בנייה לביצוע חיזוק מבנים קיימים, שהיתר הבנייה שלהם הוצא לפני ה-1 בינואר 1980. לאורך השנים אושרו שלושה תיקונים לתמ"א וכן, מספר תיקוני חקיקה בתחומי מיסוי ומקרקעין, אשר יצרו תנאים ליישום וכדאיות ביצוע התמ"א.

קידום המדיניות

בשנת 2010 הוארך תוקף התוכנית בחמש שנים נוספות ובשנת 2012 הוחלט להקים ועדה לקידום מדיניות כוללת וביום ה-12.6.2013 היא הגישה את המלצותיה כהחלטות ממשלה, בנושא "קידום מדיניות לאומית כוללת לחידוש ופיתוח המרחב העירוני".

ההחלטה כללה שיבעה סעיפים עקרוניים, זאת: "נוכח תרומתה החיונית של ההתחדשות העירונית להגדלת היצע הדירות באזורי הביקוש, לייעול השימוש בקרקע ולשמירה על שטחים פתוחים, לשיקומן של שכונות מתדרדרות ולשיפור איכות החיים של תושביהן, ובהתאם לעבודת הצוות לקידום מדיניות לאומית כוללת לחידוש ופיתוח המרחב העירוני".

בין הסעיפים הוחלט להציב יעדים לאומיים למתן תוקף לתוכניות והתחלות בנייה במסגרת התחדשות עירונית: "על מנת שבתוך עשור ההתחדשות העירונית תהפוך לאמצעי מרכזי לבניית דירות חדשות באזורי ביקוש". עוד הוחלט לפעול לייעול המנגנונים הבירוקרטיים ולקצר את משך הטיפול בתוכניות התחדשות, אשר יקבלו העדפה ותמיכה מהרשויות. אחת ההחלטות החשובה נגעה לזכויות הדיירים, לפיה יש: "להעצים את הדיירים בתהליך ההתחדשות העירונית באמצעות תמיכה בהתארגנות קהילתית, הבטחת זכויות הדיירים וצמצום האי אמון בין הדיירים ליזמים".

עוד הוחלט באותה שנה "להגדיל את הכדאיות הכלכלית של תוכניות התחדשות עירונית ולהגביר את ישימותן באמצעות מנגנונים ייעודים".

יישום המדיניות

על פי דו"ח יישום התמ"א לשנת 2015, בין השנים 2005-2015 הוצאו כ-1370 היתרי בנייה ובשנת 2105 בלבד הוגשו 1220 בקשות להיתרים, מתוכן אושרו כ- 800 על ידי הוועדות המקומיות, נדחו כ-170 וניתנו כ-430 היתרים.

בשנת 2015 הוארך תוקף התוכנית בחמש שנים נוספות ובשנת 2016 אושר בכנסת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שמטרתו להקים רשות שתאיץ תהליכים של התחדשות עירונית ולהסיר חסמים שונים למימושה.

תיקונים לחוק תמ"א 38

תיקון 1 – תיקון 1 התקבל בשנת 2007 והוא מתייחס ליחס שבין תוכנית בניין עיר קיימת (תב"ע) לבין תמ"א 38 ומאשר ליזם לבנות קומה נוספת על גג המבנה או בקומת העמודים, לצורך תוספת יחידות דיור חדשות או תוספת קומה וחצי, בכפוף להחלטת הוועדה המקומית. קומות התוספת חוייבו בהיטל השבחה. בתמורה משפץ היזם את הבניין מבחוץ ומחזק אותו על פי תקני רעידות אדמה. רק עשרות בודדות של פרויקטים כאמור יצאו אל הפועל, בשל היותה של התוכנית לא כלכלית ולא כדאית ליזמים. לצורך ביצוע הפרויקט נדרשו 100 אחוזי הסכמה של הדיירים.

תיקון 2 – תיקון 2 התקבל בשנת 2010 ומתייחס לאפשרות הריסת בניין ובנייתו מחדש, ללא הכרזה על פינוי בינוי ותוך ניצול זכויות הבנייה מתוקף תמ"א 38. אחוז ההסכמה הנדרש מהדיירים לביצוע הפרוייקט ירד ל-80 אחוז.

תיקון 3 – התקבל בשנת 2013 והוא מבטל את הפרדת זכויות הבנייה בין אלו הקיימות בתוכנית קיימות בתב"ע (תוכנית בניין עיר) לאלו הקיימות מתוקף תמ"א 38. כמו כן, התיקון מאפשר הרחבת זכויות בנייה מקומה אחת ל 2.5 קומות, הקלות בקווי בניין, מתקן זכויות בנייה במגרש אחר, ועוד. כמו כן, ניתן פטור מהיטל השבחה גם על קומות התוספת.

תיקון 3א- אושר בשנת 2016 והוא נוגע לחישוב זכויות הבנייה במסלול הריסה ובנייה. זכויות הבנייה מכח התמ"א מתווספות לזכויות הקיימות מכח התוכנית החלה במקום, תוך התייחסות לגובה הבניין. עיקרי החישוב מבוססים על תוספת של 13 מ"ר לכל דירה, בנוסף לשטחים עבור ממ"ד, אשר יתווספו על פי מספר היחידות בבניין החדש. שטחי הבנייה והקומות המרביים, יקבעו בהתאם למספר הקומות בבניין. בניין בן קומה אחת יקבל תוספת של 1.5 קומות טיפוסיות, בניין בן 2 קומות יקבל תוספת 2.5 קומות, בניין בן 3 קומות יקבל תוספת של 3 קומות ומבנים בני 4 קומות ומעלה יקבלו תוספת של 3.5 קומות טיפוסיות מורחבות. התוספת תתבסס על שטח קומה טיפוסית מורחבת בבניין, כאשר קומה בנויה תחשב ככזו רק במידה והיא בנויה בשיעור של 50 אחוז ומעלה. כמו כן, שיעורם של שטחי תת הקרקע לא יעלה על פי 3 משטח המגרש. בנוסף, הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה ראשיות לאשר תוספת של 12 מ"ר לכל דירה חדשה, לצורך בניית ממ"ד. תוספות יכולות להתממש באמצעות סגירת קומה מפולשת (עמודי הבניין), קומה חלקית על הגג, הוספת קומה למבנה הקיים או הרחבת קומות קיימות לצורך הוספת יחידות דיור או הרחבת יחידות קיימות והוספת מרפסות. התוספות חלות על מבנים ששטחם עולה על 400 מ"ר ומכילים יותר משתי קומות.

מאמרים בנושא:

פרוייקט תמ"א 38 תיקון 1 – מה ניתן לקבל מהיזם?

מה אומר תיקון 2 בתמ"א 38

מהו תיקון 3א' בפרוייקט תמ"א 38

תיקון 4

אושר על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה וטרם נכנס לתוקפו. התיקון נועד לעודד ביצוע תמ"א 38 1 (חיזוק) בפריפריה, במבני ציבור ועל בניינים לא ממוגנים אשר קיבלו היתר בנייה לפני שנת 1992. תיקון זה כולל רשימת נושאים שמרחיבים את התמ"א והוא טרם אושר.

מסלולי חיזוק מבנים במסגרת תמא

שני המסלולים העיקריים הם מסלול תמ"א לחיזוק ושיפוץ חיצוני של מבנה קיים ומסלול הריסת מבנה ובנייתו מחדש. בשני המסלולים מדובר בעסקת נטו עבור הדיירים, כלומר העלויות חלות על היזם, שמנגד זכאי להטבות והקלות במיסוי ובתוספות בנייה. יש לציין כי התמ"א לא תחול על מבנים שפטורים מתקן 413 לעמידות בפני רעידות אדמה ועל מבנים בני קומה אחת או שתיים ששטח מגרש קטן מ 400 מ"ר, למעט אזורים שבהם ישנה תוכנית מתאר המאפשרת בניית בתים פרטיים בשטח העולה על 400 מ"ר.

מסלול תמ"א חיזוק

מאפשר חיזוק חיצוני של מבנים מפני רעידות אדמה, תוספת ממ"ד (מרחב מוגן), הרחבת יחידות הדיור הקיימות, ללא שיפוצן, בשטח של עד 25 מ"ר ברוטו (כולל שטח ממ"ד של 12 מ"ר ברוטו ו-9 מ"ר נטו), תוספת מרפסות שמש, מעלית, תוספת חניות, החלפת תשתיות מים, חשמל, ביוב וכדומה. הדיירים ממשיכים לגור בבניין בזמן ביצוע העבודות, במשך כשנה-שנתיים. קיימת אופציה לקבל פיצוי שכירות מסויים, תלוי בכל הסכם לגופו.

מסלול הריסה ובנייה מחדש

הריסה מוחלטת של הבניין הישן והקמת בניין חדש. משך הביצוע כשנתיים-שנתיים וחצי, לרבות בינוי מרתף וחנייה על פי התקנים. בזמן הבינוי יפונו הדיירים מהבתים למגורים חלופיים. בניית הבניין והדירות מחדש תבוצע על פי התקנים המחמירים ביותר למניעת קריסה בזמן רעידת אדמה. התיקון לחוק מחייב להוסיף ממ"ד בכל דירה, חניות לכל בעלי הדירות, מפלסים אחידים ולובי חדשני.

פינוי בינוי

לממשלת ישראל ישנה הסמכות להכריז על אזור מסויים כמתחם פינוי בינוי, כלומר הריסת כל המבנים הקיימים ובנייה מחדש של המתחם. בתמורה לכך מקבל היזם זכויות בנייה משופרות. פרויקטים אלו מאופיינים בבינוי לגובה ודגש על תוספת שטחים ירוקים. פרויקט פינוי בינוי יכול לחול על שכונה, רחוב, צד של רחוב וכדומה. מתחמי פינוי בינוי נועדו לשפר את מצב השכונה ופניה, תוך יצירת מרחבים ציבוריים חדשים. הדיירים המפונים יעברו לדירה חלופית במימון היזם והם מקבלים דירה חדשה מרווחת יותר מקודמתה, שגודלה יקבע על פי המשא ומתן עם היזם.

תשובות לשאלות דיירים

מי מרוויח מתמ"א 38?

בהתאם למטרת התוכנית, המרוויחים הם הדיירים, אשר מקבלים בניין משופץ ומחוזק וממ"ד בדירות. התוכנית גם מעלה את ערך הדירה. היזמים מרווחים ממכירת תוספות הבנייה, שהופכת את יישומה לכדאית כלכלית עבורם.

מי מממן את שיפוץ הבניין?

היזמים. תוכנית תמ"א 38 במהותה היא חיזוק מבנים ללא עלות לדיירים, כלומר, בחינם. איך בכל זאת בונים ומשפצים? היזמים מקבלים אישור לבנות תוספת דירות בבניין. ממכירת הדירות שנוספו, היזמים יכולים לממן את חידוש הבניין ותוספות הממ"דים וכמובן, להרוויח. לצורך כך, המדינה ערכה שינויים בתוכנית במשך השנים, על מנת שהיא תהיה רווחית ותעודד את היזמים לבצע חיזוק מבנים בכל רחבי המדינה. כתוצאה מכך, במסלול הריסה ובנייה מחדש ניתן כיום לאשר תוספת מרפסות, הגדלת שטח דירה, תוספת מעלית והנגשה, לובי, חנייה, גינה וכדומה, באופן שגם הדיירים מרווחים מעליית ערך הדירה ושידרוג איכות חיים.

מה הן החולשות והחוזקות של תמ"א 38?

איחוד הדיירים: אם הבניין זכאי להיכלל בתוכנית לחיזוק מבנים, הרי שמגיע השלב שבו על הדיירים להתאחד ולאתר יזם או מנהל להובלת התוכנית. בשלב הזה נדרשת הסכמה של שני שליש מהדיירים לשיפוץ ושל 80 אחוז מהדיירים להריסה ובנייה מחדש. כאן קיים הקושי הראשוני. כמובן שנוצרו פתרונות והיום ישנן חברות מנהלות רבות, אשר מציעות לדיירים לנהל עבורם את התהליך, לרבות בדיקת היתכנות כלכלית, מפגשי הסברה עם הדיירים, אוזן קשבת ושירות אישי, בירוקרטיה מול הרשויות, בחירת היזם וניהול המו"מ בין הדיירים ליזם.

תקופת הפרויקט: בעולם מתקדם ומהיר, אנשים לא אוהבים שינויים שאורכים זמן אבל דווקא תהליכים ארוכים ויסודיים יכולים להתגלות כמבטיחים ביותר. תהליך תכנון והוצאת היתר הבנייה יכול להמשך שנה עד שנתיים, כמו גם הביצוע עצמו ונדרשת סבלנות וראייה לטווח ארוך כשנכנסים לפרויקט. אסור לשכוח שאחרי מספר שנים מקבלים דירה בטוחה, ידידותית לסביבה, נגישה לדיירים ובעלת ערך כלכלי גבוה יותר- כל אלו ניתנים לכל החיים, בחינם.

פטור ממס: אחד הצעדים שנקטה המדינה בכדי לעודד את האזרחים לבצע חיזוק וחידוש בניינים ישנים, הוא מתן פטורים. פשוט ממס שבח, מע"מ, היטל השבחה ומס מכירה, הם שווי ערך לעשרות ומאות אלפי שקלים שאזרחים נדרשים לשלם בכדי לשדרג את מגוריהם. שיפוץ בניין במסגרת תמ"א 38, מעניקה פטור מכל התשלומים האמורים.
האם הדיירים צריכים להתפנות במהלך השיפוץ?

לא. בפרויקט תמ"א38 לחיזוק מבנים, השיפוץ מתבצע כאשר הדיירים ממשיכים להתגורר בדירתם.

מתי כן מפנים את הדיירים?

בתוכנית תמ"א 38 מספר 2, מסלול הריסה ובנייה מחדש, הדיירים מתפנים לדירות שכורות, לרוב על חשבון היזם, על מנת להרוס את הבניין ולבנותו מחדש.

מה עושים עם דיירים סרבניים?

יתבצע מו"מ של היזם מול הדיירים באופן פרטני וחשוב להדגיש שכבר נקבעו מסגרות פעולה אפשרויות, כלומר, במידה ודרישות הדייר אינן כלכליות או אפשריות מבחינת היזם, הן לא יהיו ניתנות לביצוע. קיימים אף תקדימים משפטיים, לרבות פיצוי שנדרשו דיירים לשלם, באם הוא גרם לעיכוב הפרויקט בשל "דרישות יתר" לא סבירות, מתוך אינטרסים אישיים. אסור לשכוח שההיגיון מאחורי התוכנית הוא לא השבחת הנכס "כמה שיותר", על אף שזהו אחד מיתרונותיה של התוכנית, אלא חיזוק המבנים לשעת חירום ועידוד הבנייה המחודשת של בניינים ישנים בשכונות הוותיקות.

מי ערב לביטחונות ומימון ייעוץ משפטי?

יש לוודא היתכנות כלכלית של היזם למימוש הפרויקט, ליווי כלכלי וביטחונות. תהליך זה מצריך בדיקה חיצונית, על ידי מומחים, שיאשרו את איתנותו הפיננסית של היזם. יש לדאוג לכל הערבויות הנדרשות מראש, למקרה חלילה שהיזם יפשוט רגל. כמו כן, במידה והדיירים נכנסים לפרויקט פינוי בינוי, יש לבצע ביטוחים או תשלומים מראש, שיבטיחו את מימון השכירות בדיור חלופי, על ידי הקבלן עד לסיום הבנייה. מסיבות אלו ועוד שורה ארוכה של תרחישים אפשריים, הדיירים נוהגים להיעזר בעורכי דין או מנהלי פרויקט, זאת מבלי לשאת בהוצאות התשלום לשירותים אלו. גם כאשר מדובר במתן ביטחונות כלכליים, המימון חל על היזם.

נשמח לדבר אתך
נגישות