הרישום בטאבו הוא הגושפנקא והחותמת הסופית על בעלות של נכסים בישראל. המסמך נסח טאבו הוא אחד המסמכים החשובים והנפוצים ביותר בעסקאות נדל״ן ומי שירצה לקנות או למכור דירה ישתמש בו בכמה שלבים שונים. אם עדיין לא שמעתם על מושג נסח טאבו או שדווקא כן שמעתם עליו ולא הבנתם עד הסוף במה מדובר, הנה המדריך המלא שיעשה לכם סדר בדברים.
נסח טאבו הוא חלק חשוב ובלתי נפרד מכל עסקת מקרקעין שעניינה רכישה או מכירה של דירה. המונח טאבו הוא מונח עתיק יומין מימי השלטון הטורקי שכיום מתייחס אל הלשכות השונות לרישום מקרקעין בארץ. נסח הטאבו הוא בעצם מסמך המעיד על הנכס, מפרט את המאפיינים שלו ונותן אינדיקציה אם ישנן בעיות כלשהן בנכס – בעצם כל מה שחשוב לדעת לפני שרוכשים דירה. נסח הטאבו הוא מסמך חוקי מקורי מטעם לשכות המקרקעין השונות בישראל, המאושר על ידי רשם המקרקעין במשרד המשפטים. על פי חוק המקרקעין בישראל עסקת נדל״ן בישראל תקבל תוקף סופי רק לאחר שנרשמה באחד משלושת הפנקסים – פנקס השטרות, פנקס הזכויות או פנקס הבתים המשותפים.
הפקת נסח טאבו היא עניין פשוט למדי ואין צורך בליווי של עורך דין או באישור עורך דין. אפשר להנפיק את נסח הטאבו באופן מקוון דרך האתר הממשלתי באמצעות מספר הגוש, חלקה ותת החלקה. לחלופין אפשר להגיע לאחת מלשכות המקרקעין שנמצאות ברחבי הארץ ולהוציא את הנסח באופן עצמאי.
כאמור – את נסח הטאבו זכאי להוציא כל אדם בישראל, ללא כל נימוק או סיבה מסוימת וללא כל תנאי מקדים שהוא. כל מי שירצה להוציא נסח טאבו עדכני יוכל לעשות זאת באמצעות תשלום האגרה שעומד על כמה עשרות שקלים (התשלום משתנה בהתאם לסוג הנסח שרוצים להנפיק).
כאשר רוצים לקנות נכס מסוים, נסח הטאבו הוא זה שלמעשה ייתן לנו אינדיקציה לגבי מאפייני הנכס. נוכל לראות אם הנכס אכן רשום כפי שהמוכר התחייב לנו ואם קיימות לגביו הערות אזהרה, למשל אם יש לנכס עיקולים או שעבוד, נרחיב עוד בנושא בהמשך.
בפרויקטים של פינוי בינוי רבים טועים לחשוב שאין צורך להסתכל בנסח הטאבו של הדירות בבניין, מפני שממילא הורסים אותן ובונים דירות חדשות, אך זוהי טעות. הפרויקט לא יצא לפועל אם לצורך העניין מגלים לפני תחילת התהליך כי חלק מהדירות רשומות עם טעות (למשל בשם הבעלים או במספרי תעודות זהות), שהדירות רשומות על אנשים שאינם בין החיים או כאלו שרשומות עליהן הערות אזהרה שונות (למשל עסקה עתידית שעומדת לצאת לפועל) או שלל ליקויים אחרים. מדוע? משום שבמצב כזה לא יהיה אפשר לרשום הערת אזהרה לטובת היזם, לא יהיה אפשר לרשום שיעבוד ראשון לבנק המלווה ולא יהיה אפשר להתחיל את הפרויקט הלכה למעשה. כלומר – במקרים כאלו יש להסדיר את נסחי הטאבו ולוודא את נכונותם ובתום הפרויקט יש לעדכנם לפי השינויים שנעשו.
מה קורה לטאבו במהלך תמ"א 38?
במקרים של פרויקטי תמ"א 38 המצב דומה ואפשר לומר זהה. כדי שיהיה אפשר לצאת לדרך, חייב לוודא את מצב הרישום של נסחי הטאבו ובהרבה מקרים מגלים ליקויים שלא מאפשרים לפרויקט להתקדם. מומלץ מאוד להתחיל בזה ולזכור שבלי הסדרה מלאה של נסח הטאבו לא אפשר להתחיל בפרויקטים השונים.
תהליך הרישום בטאבו הוא תהליך לא מורכב מדי, אך במקרים מסוימים הוא עשוי לקחת זמן מסיבות שונות. אלו הם השלבים המרכזיים שלו:
חלוקה של הקרקע למגרשים ושיוך הבניינים השונים שנמצאים על הקרקע למגרשים שונים. לפני שלב הפרצלציה על מגרש מסוים, יש כמה בניינים שלהם בעלים שונים וכל אחד מבעלי הנכסים מחזיק באחוז מסוים מסך הקרקע המדוברת ולאו דווקא בנכס הספציפי שלו.
רישום בית משותף מחלק למעשה את המגרש לתתי חלקות שמגדירות באופן מדויקת את גודל הדירות והמיקום שלהן. לכל דירה משייכים שטחים ומתקנים נלווים כמו גינות, מחסנים, מקומות חנייה וכן הלאה.
רישום של הדירה על שם הבעלים שלה. לאחר שהשלבים הקודמים בוצעו מעבירים את זכויות המשתכן מהמוכר לרוכש בעת מכירת הדירה.
המושג מקרקעין מתייחס לכל חלקה ולכל מה שבנוי עליה. כאשר מדברים על זכות במקרקעין מתכוונים בעצם לסוג של בעלות על הנכס וישנם חמישה סוגים בעצם:
הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר שהוא בהתאם לחוק או להסכם כזה או אחר. בעצם בעלות רגילה על נכס.
הכוונה בחכירה היא בעצם שכירות ארוכת טווח של חמש שנים ומעלה, וחכירה לדורות היא שכירות של 25 שנים ומעלה כאשר התשלום הוא תשלום חד פעמי עבור כל תקופת החכירה.
הזכות על המקרקעין היא של אדם מסוים כאשר הנכס משועבד לגוף המלווה כסף לתשלום עליו, לרוב אנחנו מדברים על הבנקים שמשעבדים את הנכס כדי להבטיח שההלוואה תחזור אליהם בסופו של דבר. במקרים הללו השעבוד נרשם כהערת אזהרה בנסח הטאבו.
זכות הניתנת לאדם מסוים להשתמש במקרקעין של אדם אחר.
זכות המקנה קדימות לרכישת זכויות במקרקעין. כלומר – הבעלים של זכות הקדימה הוא הבא בתור לרכוש את הזכויות במקרקעין, כאשר הבעלים הנוכחי מחליט למכור.
קיימים שלושה סוגים של נסח טאבו שלכל אחד מהם תפקיד שונה שחשוב להכיר:
הנסח ההיסטורי הוא נסח טאבו המכיל מידע רישומי על שרשרת הבעלות על הנכס מהיום שבו הדירה נרשמה לראשונה בטאבו ועד למועד הפקת הנסח. הנסח ההיסטורי יכול לתת מידע חשוב על שינויים שקרו בנכס בעבר ומשפיעים עד היום.
הנסח המרוכז מפרט מידע רישומי של כל בעלי הדירות של בניין מגורים משותף. בפרויקטים של התחדשות עירונית למשל, לרוב מוציאים בתחילת הדרך את הנסח המרוכז ולאחר מכן אפשר להוציא גם נסח טאבו ספציפי לכל אחת מהדירות.
נסח טאבו רגיל מספק מידע רישומי על נכס ספציפי אחד.
ישנם כמה סוגים שונים של רישום בטאבו:
רישום בעלות הוא הרישום הבסיסי המסדיר את זכויות המקרקעין שעליהן דיברנו קודם לכן. רישום הבעלות הוא הרישום הבסיסי וזו יכולה להיות בעלות רגילה, חכירה או חכירה לטווח ארוך, זכות קדימה על זכויות בנכס וכן הלאה. הבעלות היא המרכיב הבסיסי ביותר של נסח טאבו.
נסח הטאבו הוא מסמך חשוב ביותר מהצד של רוכשים בעסקאות נדל״ן מפני שהוא מספק מידע חוקי על אודות הנכס. אף אחד לא רוצה לקנות דירה שרשומים לה עיקולים או שעבוד לטובת הבנק או לטובת כל גורם אחר. כל סטטוס כזה נרשם אוטומטית בנסח הטאבו של הנכס. כך, לפני שנחליט אם לרכוש נכס כזה או אחר יוכל נסח הטאבו לעזור לנו ולתת מידע על אודות עיקולים ושעבודים שקיימים.
עוד רכיב חשוב שקיים בנסח הטאבו הוא מה שנקרא "הערת אזהרה" ויש כמה סוגים שונים של הערות כאלו. ההערה הנפוצה ביותר היא בעצם התחייבות לעסקה. כלומר, כאשר נחתם חוזה בין קונה ומוכר, הקונה רושם הערת אזהרה מטעמו בנסח הטאבו ולמעשה מתחייב לרכוש את הנכס. כך בעצם זה מבטיח את קיום העסקה (למשל אם פתאום מגיע קונה חדש שמעוניין לקנות את הנכס במחיר גבוה יותר) ומבטיח שלא יעשו שינויים בנכס עד להעברת הבעלות. נוסף על כך, ישנם עוד סוגים שונים של הערות אזהרה שונות כגון: הערה המגדירה שאי אפשר למכור נכס מסוים לתושב חוץ, הערת אזהרה לטובת צד ג׳ (דהיינו – בעל הזכויות לא יכול למכור את הנכס ללא הסכמה של אותו צד ג׳), הערת אזהרה לטובת שעבוד הנכס לבנק כאשר הרכישה היא באמצעות משכנתא וכן הלאה.
נסח טאבו הוא מסמך בסיסי וחשוב ביותר בכל עסקת מקרקעין והוא זה שמכיל את הפרטים הבסיסיים והחשובים ביותר, שבראשם נמצא נושא הבעלות ומי מחזיק בזכויות של מקרקעין כזה ואחר. כפי שאפשר לראות, המסמך הזה משרת כל אחד מהצדדים בעסקאות מקרקעין באופן שונה ולכן מדובר במסמך בעל נחיצות גבוהה ומשמעותי ביותר. מהזווית של פרויקטי התחדשות עירונית אפשר להבין בקלות כי נסחי הטאבו בבנייני מגורים משותפים הם דבר קריטי למדי וללא הסדרה של הרישום לא יהיה אפשר לצאת לדרך ולהוציא פרויקטים שונים של פינוי בינוי מן הכוח אל הפועל. אם אתם רוצים ללמוד עוד על הנושא של התחדשות עירונית, תוכלו למצוא את כל המידע שאתם מחפשים בנושא באתר מגדילים – האתר הישראלי הגדול והמרכזי להתחדשות עירונית, החל מהתפקיד של נסח הטאבו, דרך משכנתאות וקניית נכסים בפרויקטים של התחדשות ועד למידע חיוני לדיירים וליזמים. אתם מוזמנים להיכנס לאתר בכל שלב ולהעשיר את הידע שלכם.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
