מהו אחוז ההסכמה הממוצע של דיירים בפרויקט תמ"א, מה עושים במקרה של התנגדות דיירים? מה החוק מכתיב במקרה של דיירים סרבנים?
דניאל דותן
מקרה של דייר סרבן שמתנגד לעסקת תמ"א 38, הוא מקרה מוכר ומתסכל, אשר נתקלים בו רבות. מדובר בדייר או במספר דיירים שמביעים התנגדות לפרויקט התמ"א 38, ומדללים את אחוזי ההסכמה, לעתים עד למצב בו הפרויקט מתעכב או נבלם.
חיזוק שלד הבניין – במקרה של חיזוק הבניין בלבד (ללא הרחבת דירות ותוספת יחידות) – רוב של 51% מבעלי הדירות בבית המשותף.
הרחבת דירה עד 25 מ"ר – במקרה של הרחבת הדירות עד 25 מ"ר כולל ממ"ד – רוב של 60% מבעלי הדירות.
הוספת דירות חדשות מעל לשליש (מהדירות הקיימות) – רוב של 100% מבעלי הדירות.
הוספת דירות חדשות מתחת לשליש (מהדירות הקיימות) – רוב של 75% מבעלי הדירות בבניין והסכמה של המפקח על המקרקעין.
פינוי בינוי – במקרה של תמ"א 38 פינוי בינוי – נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות.
בשנת 2016, עברה במליאת הכנסת הצעת חוק "דייר סרבן" בפרויקטים של פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 4) (פינוי בשל סירוב בלתי סביר). מטרת הצעת החוק להתמודד עם הקושי בהוצאה לפועל של פרויקטים של פינוי בינוי תמ"א 38, כאשר על פי החוק הקיים, בכדי לבצע עסקת פינוי בינוי נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות מה שמאפשר לבעל דירה יחיד להתנגד לעסקה ולהחזיק בעמדת מיקוח שעשויה להכשיל את הפרויקט.
ההשלכות בטרם הצעת החוק החדשה בחוק פינוי בינוי ( (פיצויי, התשס"ו- 2006 ) כנגד סרבן שסיבותיו אינן סבירות, הן תביעה נזיקית מיתר בעלי הדירות כנגד הסרבן בגין נזקים שנגרמו להם עם אובדן הפרויקט. למרות הסנקציה עדיין ישנו קושי להוציא לפועל עסקאות של פינוי בינוי ולכן היה צורך בסנקציות נוספות לסיוע במקרים של דיירים סרבנים. מטרת התיקון האחרון לחוק היא לספק כלים משפטיים נוספים לבעלי הדירות המעוניינים בפרויקט פינוי בינוי, כנגד דיירים סרבניים. ניתן לקרוא מידע נוסף על תמ"א 38 זכויות הדיירים
תיקון החוק קובע – במידה וקיימת הסכמה של רוב יחסי (80% מן הדיירים אשר 75% לפחות מן הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם- תמ"א 38 2 הסכמת דיירים) מבין בעלי הדירות לביצוע פינוי בינוי, יוכל בית המשפט להטיל על דייר שמציג סירוב בלתי סביר, את אחת משתי הסנקציות:
זו שבחוק כיום – פיצוי נזיקי לדיירים שנפגעו מהסירוב. או להורות לבעל הדירה להתפנות ובית המשפט ימנה במקומו אדם שיתנהל מול יתר הדיירים בפרויקט. אותו אדם יתנהל במקום הסרבן מול הדיירים. הטלת הסנקציה הזו ע"י בית המשפט תעשה רק במידה ונמצא כי פינוי הדייר סביר ולאחר שניתנה לו האפשרות לפרוש את טענותיו.
חשוב מאוד למצות את כל האפשרויות להגיע אל הדיירים הסרבנים בדרכי נועם ובשיח שמטרתו שיתוף פעולה:
בניית תוכנית – נסו להכין מראש תכנית לפרויקט התמ"א 38 בצירוף כל בעלי הדירות שכן מביעים הסכמה לפרויקט (תמ"א 38 הסכמת דיירים- על פי החוק), והדגישו בתכנית את כלל היתרונות של הפרויקט, כך שתוכלו לשתף את התכנית עם הדיירים הסרבנים שמביעים התנגדות לפרויקט התמ"א 38.
קיימו פגישות – תזמו פגישות לצורך דיון בפרויקט התמ"א 38, ובפגישות אלו צרו אווירה טובה וחיובית, אווירה של התרגשות לקראת הפרויקט וכל היתרונות שכל הדיירים יקבלו ממנו. הציגו באספות אלו שוב ושוב את ההטבות בהן יזכו הדיירים שתומכים בפרויקט. הקפידו לעודד שאלות מאת דיירים שמביעים התנגדות לפרויקט התמ"א 38, נסו להשיב עליהן באריכות ובסובלנות רבה. תמיד מומלץ להוסיף לפגישה בעל מקצוע, עו"ד מומחה בתחום או מנהל פרויקט, שיוכל להבהיר ולפשט את הנקודות המורכבות.
הכירו בדיירים המבוגרים – תמכו בדיירים מבוגרים שמתקשים להבין את יתרונותיו של פרויקט התמ"א 38. פעמים רבות הדיירים שמביעים התנגדות לפרויקט הם אנשים מבוגרים שחוששים משינוי ולא מבינים את הערך של העניין. נסו להיפגש איתם וליצור איתם קשרי ידידות ותמיכה, תוכלו להסביר להם באריכות את היתרונות וההטבות להם יזכו במידה והפרויקט אכן ייצא לפועל.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
