התחדשות עירונית

מה זה התחדשות עירונית?

בגדול התחדשות עירונית היא תהליך שבו מבצעים חידוש כלשהו במבנים או בשכונות במקומות מסוימים ברחבי הארץ. ההתחדשות העירונית כוללת בין היתר שיפור תשתיות, שדרוג של המגורים וחידוש כללי של פני השכונה. המטרות של הפרויקטים האלה הן רבות – החל מחיזוק הכלכלה והאוכלוסייה המקומית וכלה בפתרון בעיות תברואה או חיזוק מבנים ומניעה של מפגעי בטיחות. בהרבה מקרים נבחרים הפרויקטים שעונים על כמה שיותר מטרות כאלו.

חוק התחדשות עירונית

חוק פינוי בינוי נחקק בשנת 1965 ומטרתו הייתה שיקום שכונות מצוקה ישנות שנבנות בשנותיה הראשונות של מדינת ישראל. החוק בעצם מסמיך את המדינה להעניק ליזמים וקבלנים זכויות בנייה והטבות מס כדי לעודד אותם לקחת חלק בפרויקטים של התחדשות. על פי החוק המקורי לא היה צורך בהסכמת הדיירים, והמדינה הייתה יכולה לפנות דיירים כאוות נפשה לצורך שיפוץ ושיקום מבנים ושכונות שלמות. ברבות השנים עבר החוק כמה גלגולים, והיום יש צורך בהסכמה נרחבת מצד הדיירים לביצוע הפרויקטים וכן נקבעו הגדרות ברורות באשר לאופי הפיצויים שמתקבלים.

היתרונות והסיכונים

פרויקטים של התחדשות עירונית הם אכן בשורה חיובית לרוב לדיירים. במקרים הקלאסיים והטובים מדובר בשיפוץ הבניין או באזור המגורים על חשבון המדינה, עלייה של ערך הדירה ושיפור משמעותי באיכות החיים. יחד עם זאת, כמעט כמו כל תהליך של שיפוץ ושינוי בכלל, התחדשות עירונית היא לא משהו שתמיד הולך חלק וישנם סיכונים. בין היתר ישנה סכנה של בירוקרטיה ארוכה ופרויקטים שנתקעים במקום במשך שנים ארוכות, אי הסכמה של חלק גדול מהדיירים שתעכב את הפרויקט, דיור חלופי לא ראוי ועוד. כלומר שלפני שיוצאים לדרך חשוב לבחון את כל הפרטים הקטנים ביותר ולעשות זאת באופן מושכל.

התחדשות עירונית: המגמות והגישות

עיבוי בינוי

הגדלה של ניצול הקרקע במתחמי מגורים. למשל הגדלה של מספר דירות קיימות בבניין, הוספה של דירות חדשות וכן הלאה.

תמ"א

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. מדובר בפרויקטים שמטרתם היא חיזוק המבנים והגנה מפני רעשי אדמה, אך לרוב מנצלים את ההזדמנות לשיפוץ נרחב יותר ושיפוץ המראה של מבנים. פרויקטים שמקודמים מהר יותר עם הוצאת היתר בנייה ללא צורך באישור תוכנית מפורטת.

שדרוג ושיקום שכונות

שדרוג של מתחמי מגורים בהסתמכות על תשתיות קיימות וללא צורך בפינוי הדיירים. במרבית המקרים יקבלו הדיירים נוסף לכך גם זכות להרחבת הדירה או אפשרות לשדרוג תשתיות המבנה והבניין (לצורך העניין אפשרות להוספת חנייה או מעלית לבניין).

התחדשות עירונית – שלב אחרי שלב

הערכה ואיתור

השלב הראשון הוא איתור של אזורים או נכסים אידיאליים להתחדשות עירונית. אלו יכולים להיות פרויקטים שהמדינה או הרשויות המקומיות מעלות כאפשרות מתוך ניסיון לחדש את פני העיר ולשקם תשתיות. אלו יכולות להיות יוזמות של דיירים בבניינים פוטנציאליים שפונים אל הרשות ואל יזמים בעצמם. מכאן אפשר להתחיל עם הערכה כללית וניסיון להבין את היקף הפרויקט וכדאיותו.

תכנון

מכאן מתחילים לתכנן בפועל את התוכנית. תכנון מקיף יכלול את החזון של כל פרויקט, את עקרונות התכנון, השיתוף של הציבור בפרויקט ופרטי השיפוץ המדויקים.

תקצוב

פרויקטים של התחדשות עירונית הם דבר מורכב ובדרך כלל יש צורך בתקציב נוסף מצד יזמים פרטיים לצד המימון שמקצה הרשות המקומית. אם החזון יקר בהרבה מהמימון הפוטנציאלי אפשר לנסות ולשנות את התוכנית בהתאם לתקציב.

יישום

התוכנית יוצאת לפועל. השיפוץ והחידוש מתחיל תוך שיתוף הדיירים ושקיפות מלאה מצד הקבלן. אם זהו פרויקט פינוי בינוי, בשלב הזה יעברו הדיירים אל המגורים הזמניים.

אכלוס

בסוף הפרויקט מגיע שלב האכלוס. לעיתים דיירים ישנים מקבלים דירות נוספות או שמדובר בבניין חדש אליו ייכנסו הדיירים מפרויקט פינוי בינוי.

התחדשות עירונית בישראל

התחדשות עירונית בישראל קיימת כבר משנות ה-60. החברה לפיתוח יפו העתיקה שהוקמה על ידי עיריית תל אביב בזמנו היא רק דוגמה אחת לחברה שנפתחה. מאז ועד היום הפכה ההתחדשות העירונית לכלי חשוב במאבק נגד עליית מחירי הדירות.

פינוי בינוי לשכונות עוני

פרויקטים חשובים משנות ה-60 ועד ימינו. פינוי של שכונות עוני שבהן בניינים ישנים מקום המדינה ואפילו לפני. הדיירים משכבות סוציואקונומיות נמוכות זוכים לבתים חדשים ולשדרוג ניכר ברמת החיים ועל הדרך גם בערך הנכס שברשותם.

פרויקטים לשיקום שכונות

לא מעט פרויקטים של התחדשות עירונית נולדים מתוך רצון לשקם שכונות ישנות (ולאו דווקא את בנייני המגורים). שדרוג והחלפת תשתיות, בנייה של פארקים ומתקנים ציבוריים, הרחבת כבישים – אלו הן רק דוגמאות ספורות לסוגי השיפוץ שרשויות מקומיות מברכות.

זכויות הדיירים

פרויקטים של התחדשות עירונית הם בדרך כלל מורכבים למדי מבחינה כלכלית ומשפטית. ככלל – כשרוצים לצאת לדרך עם פרויקטים כאלו יהיה על הדיירים לכנס את ועד הבית ולהתקשר עם כמה וכמה אנשי מקצוע כמו עורך דין, שמאי, מפקח בנייה, יזם לפרויקט ועוד. לדיירים יש זכויות רבות בפרויקטים מהסוג הזה, החל מהתנגדות או מהסכמה אליהם וכלה בזכויות החדשות על הנכס שיינתנו בתום הפרויקט. חשוב מאוד לבחון עוד זכויות והטבות נוספות כמו הנחה זמנית בארנונה לאחר אכלוס, אפשרות לפטור ממס שבח ועוד. חשוב למצוא עורך דין מקצועי שילווה אתכם.

תמונת מצב: נתוני ההתחדשות העירונית

הנתונים בימינו הם לא פחות ממדהימים. ב-2019 אושרו כ-27,000 יחידות דיור למשל, וישנם לא פחות מ-200,000 יחידות דיור בשלבים שונים של הפרויקט בסך הכול. באותה שנה, שבה ניתחה לאחרונה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית את הנתונים, ניתנו גם הכי הרבה היתרי בנייה. ברור שמאז ועד היום המספרים רק עלו ואם יש נקודת אור כלשהי בתחום הנדל״ן בישראל הרי שמדובר בפרויקטים האלה.

לסיכום

פרויקטים של התחדשות עירונית הם לא רק פוטנציאל רווחי ושדרוג ברמת החיים לדיירים, אלא גם בשורה חיובית לסביבה כולה ולשיפור פני ערים ושכונות שלמות בישראל. אם גם אתם גרים בבניין או בשכונה ישנה, שווה בהחלט לבחון את האפשרות הזאת לעומק. איך מתחילים? בשלב הראשון כדאי להיכנס לעמוד הבית של אתר מגדילים – האתר הישראלי להתחדשות עירונית ובו תוכלו למצוא את כל המידע הרלוונטי והמדויק ביותר. מכאן תוכלו להבין בדיוק מה עושים ואיך, ואולי בקרוב תיהנו גם אתם מדירה חדשה או משכונה יפה ומשודרגת. בהצלחה!