פינוי בינוי חולון – כל הפרויקטים בתחום התחדשות עירונית בחולון

מדו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2021 (הדוח העדכני ביותר), עולה כי חולון היא אחת הערים עם המספר הגבוה ביותר של יחידות דיור במסלול פינוי בינוי: 5,235 יחידות דיור מוצעות במצטבר במתחמים שהוכרזו על ידי הרשות המקומית, ועוד 1,209 יחידות דיור מוצעות בתוכניות שמקודמות על ידי יזמים פרטיים.

מעוניינים לבצע פינוי בינוי אצלכם? אתם לא לבד. בשנים האחרונות, יותר ויותר בעלי דירות, יזמים, עורכי דין ומארגני דיירים מקדמים תהליכי התחדשות עירונית באמצעות מהלך של הריסת מבנים ישנים לטובת הקמת בנייני מגורים חדשים ואיכותיים יותר במתחמים שלמים. למרות שתהליכי פינוי בינוי נפוצים בכל רחבי הארץ, לכל עיר יש דרישות משלה לקבלת אישור לפרויקט שכזה.

המדריך שאתם קוראים מיועד לכל מי שרוצה לבדוק היתכנות לפרויקט פינוי בינוי בעיר חולון, והוא מבוסס על הניסיון והידע שלנו בחברת RMA, שאותו צברנו בפרויקטים בעיר. RMA מקדמת כיום מספר פרויקטים גדולים בחולון, חלקם בשותפות עם חברת צמח המרמן.

אז איך מוודאים את הסיכוי לאישור פרויקט התחדשות עירונית?
בשלב ראשון כדאי לבדוק, שהשטח שבו ממוקם הפרויקט המבוקש מוגדר כ"מתחם" בהתאם לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. על פי חוק זה, ניתן להכריז על שטח מסוים כעל מתחם לפינוי בינוי אם יש בו לפחות 24 יחידות קיימות. מעבר לכך, רוב הרשויות המקומיות מעדיפות, שהמתחם יהיה "בלוק שלם" (כלומר כל הבניינים בין ארבע רחובות) או לפחות רצף "הגיוני" של בניינים (למשל קבוצת בניינים דומים).

בשלב השני כדאי לבדוק האם הדיירים במתחם מעוניינים בכלל בפרויקט התחדשות עירונית. יש לציין, שפרויקטים רבים נופלים בגלל חוסר רצון או עניין מצד הדיירים או בגלל מחלוקות עמוקות בין קבוצות שונות של דיירים. ומי נחשב לדייר במקרה שכזה? דייר, במקרה זה, הוא הבעלים של כל יחידה במתחם (דירה או חנות). בעלים במתחם יכולים להיות גם העירייה או עמידר או גופים ציבוריים אחרים. ומה לגבי שוכרי דירות? הם אינם נחשבים לדיירים לצורך הפרויקט, אבל אם יש להם הסכם שכירות ארוך טווח (למשל 5 שנים שכירות או אופציה לשכירות), הם בהחלט יכולים לעכב את המהלך כולו.

גם אם דיירים מעוניינים בפרויקט, חוסר הסכמות ביניהם עלול להביא אף הוא לעיכובים. ניתן דוגמה מפרויקט שלנו בדרום חולון. מדובר בפרויקט שמבוצע במתחם עם כ-20 בניינים, שבכל אחד מהם יש נציגות דיירים משלו. נציגויות הדיירים בכל בניין מעוניינים בעורכי דין שונים שייצגו אותם. בנוסף, הדיירים מתחלקים לקבוצות – משקיעים מול תושבים, קשישים מול משפחות צעירות, דירות רגילות מול פנטהאוזים ועוד. ל-RMA יש צוות גדול של מנהלי קשרי קהילה, וללא העבודה המאומצת שאנו משקיעים בגישור בין הדיירים, לא ניתן לבצע את הפרויקט.

בשלב השלישי כדאי לבדוק, שהמתחם לא צפוף מדי. צפיפות מחושבת על ידי חילוק מספר היחידות במתחם בשטח של המתחם. בחולון מתחמים שהצפיפות שלהם היא עד 20 יחידות לדונם מתאימים לפינוי בינוי.

נציג דוגמה מפרויקט שלנו ברחוב שרת בעיר. מדובר במתחם שיש בו 204 דירות, ושטחו הוא 15.2 דונם. לכן הצפיפות במתחם היא 13.4 יחידות לדונם. זו צפיפות טובה (נמוכה מ-20 יחידות לדונם), דבר שמאפשר לנו לקדם את הפרויקט.

פרויקט של RMA ברח' שרת בחולון // הדמיה: משרד ישר אדריכלים

בשלב האחרון כדאי לבדוק שהמתחם נכלל בתכנית ההתחדשות העירונית של חולון – תכנית ח/619. התכנית אושרה בדצמבר 2022 ומסמנת אזורים בעיר, שמיועדים לפינוי בינוי. כדי לבדוק אם המתחם שלנו מוגדר כמיועד לפינוי-בינוי צריך להסתכל בנספח המתחמים של התכנית. בנספח רואים שרטוט של כל המגרשים בעיר ולכל מגרש יש צבע אחר. המגרשים שצבועים באדום הם מתחמים לפינוי בינוי. ישנם גם מגרשים שצבועים בפסים אדומים, ולהם תהיה אפשרות לפינוי בינוי. גם המגרשים שצבועים בירוק כהה עשויים להיות מתאימים לפינוי בינוי, אבל יש לבדוק זאת.

את מסמכי תכנית ח/619 ניתן להוריד באתר "מידע תכנוני" של מנהל התכנון. כדי לאתר את התכנית יש לרשום את המספר שלה – 505-0464347. שוב ניתן דוגמה משכונת קריית שרת בחולון, בה אנו מקדמים מספר פרויקטים גדולים. אם תציצו בצבעי המגרשים בנספח המתחמים של התכנית תוכלו לראות, שבשכונה ישנם מגרשים רבים, שעשויים להיות מתאימים לפינוי בינוי.

ישנה גם תכנית נוספת שמקדמת עיריית חולון – תכנית ח/2040 – תכנית המתאר הכוללנית לעיר. כדאי גם לבדוק את הוראות התכנית הזו לגבי המתחם, אבל כאן כבר מומלץ להתייעץ באדריכל או ביזם מנוסה.

בחולון מקודמים כיום מספר פרויקטים מסוג פינוי בינוי, בנוסף לפרויקטים שאנו ב-RMA מקדמים. כדאי להכיר אותם, בפרט אם הם קרובים למתחם שלכם. מיפינו עבורכם את הפרויקטים הגדולים:

פרויקטי פינוי בינוי חולון

מתחם יוספטל, שכונת ג'סי כהן
מדובר במיקום ייחודי בחולון – בכניסה המערבית לעיר, בסמוך לתחנת רכבת "יוספטל", נתיבי איילון והצטלבות שני קווי המטרו M1 ו-M3. המתחם ממוקם משני צדי שדרות יוספטל וכן על רחובות אילת וחלץ.

תוכנית ההתחדשות כוללת פינוי של 15 מבני מגורים הכוללים 550 יח"ד ומבני ציבור קיימים, ובמקומם הקמת מבני מגורים ותעסוקה שיכללו 1,340 יח"ד, כ-232,000 מ"ר לתעסוקה וכ-20,000 מ"ר למסחר. גובה המגדלים יהיה בין 30 ל-65 קומות. שטח התוכנית הינו כ- 68 דונם. התוכנית מקודמת ע"י עיריית חולון ובתכנון משרד ישר אדריכלים, שכאמור מתכנן עבורנו את הפרויקטים בשכונת קריית שרת.

מתחם החצב-התותחנים, שכונת תל גיבורים
המתחם ממוקם בצפון-מערב שכונת תל גיבורים בחולון, בין רחובות אצ"ל מצפון, המצודה מדרום, החצב ממזרח ונתיבי איילון ממערב, וסמוך לתחנת מטרו מתוכננת של קו M2. על המתחם ששטחו 29 דונמים בנויים כיום 126 יח"ד ב-5 מבנים.

התוכנית מקודמת על ידי עיריית חולון ומחלקת את המתחם לשני תתי מתחמים – מתחם מזרחי ברחוב החצב ומתחם מערבי ברחוב התותחנים. התוכנית כוללת הוראות להקמתם של מבני מגורים בני 8 עד 27 קומות הכוללים 414 יח"ד.

מתחם אילת, שכונת נאות רחל
המתחם כולל 4 בניינים ברחוב אילת 22-28, פינת רחוב צאלים. התוכנית למתחם, ששטחה 11.6 דונמים, כוללת את בנייתן של 538 יח"ד, לצד שטחי מסחר, שטחי תעסוקה, שטחים פתוחים ושטחים מבונים לצרכי ציבור.

תמהיל הדירות המוצע במסגרת הפרויקט כולל דירות להשכרה ארוכת טווח וכן דירות קטנות רבות, זאת על מנת לתת מענה למגוון רחב של סוגי האוכלוסייה. הבינוי המוצע כולל בנייני מגורים בין 9 ל-34 קומות, וכן מבנה ציבורי בגובה 4 קומות.

מתחם ראש פינה, שכונת נאות שושנים
המתחם ממוקם ברחוב ראש פינה 5-23 בחולון, בשכונת נאות שושנים בחולון. במתחם בנויים כיום 242 יח"ד ב-10 מבני שיכון טוריים על שטח של 25 דונמים.

התוכנית לפינוי בינוי במתחם כוללת הקמת 838 יח"ד דיור חדשות, שטחי מסחר, תעסוקה, שטחים פתוחים ושטחים לצרכי ציבור.

מתחם מבצע סיני, שכונת תל גיבורים
המתחם ממוקם בשכונת תל גיבורים בחולון, משני צדי רחוב מבצע סיני – בין רחוב פילדלפיה מצפון, קרייתי מדרום, גבעתי ממזרח ורחובות חזית חמש והחי"ם ממערב. המתחם משתרע על שטח של 30 דונם, ויש בו 84 יח"ד.

התוכנית להתחדשות המתחם מקודמת על ידי עיריית חולון. התוכנית מציעה מבני מגורים חדשים הכוללים חזית מסחרית ושטחים לצרכי ציבור תוך הגדלת מספר יחידות הדיור ל-381 יח"ד. כמו כן, היא מציעה לחבר את רחובות חזית חמש והטייסים מתוך צורך בשיפור המערך התנועתי של השכונה כולה.

מקווים שהמדריך עזר לכם! נשמח לשמוע מכם איך השתמשתם במדריך ואנו עומדים לרשותכם בכל שאלה.

כותב המאמר הינו אינג' קובי ארדיטי, מנכ"ל חב' RMA מקבוצת רם-מוגרבי-ארדיטי

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף