מאז ומתמיד שאפו הישראלים, ובמיוחד זוגות צעירים בתחילת החיים המשותפים, לקנות דירה שתהווה את הבסיס הכלכלי לעתיד, בין אם מדובר בנכס להשקעה או למגורים. בשוק של ימינו זה נראה לפעמים כמו משימה בלתי אפשרית, אבל האמת היא שזה אפשרי ועם תכנון נכון ניתן לעשות זאת. אם גם אתם חשבתם לקנות דירה בזמן הקרוב, כאן תמצאו את המדריך השלם עם כל הנקודות למחשבה שכדאי לקחת בחשבון. בהצלחה!
לפני שאנו שואלים את עצמנו 'איך קונים דירה?', חשוב מאד לבחון את העסקה לעומק מההיבט הכלכלי שלה. חשוב לבחור נכס שמתאים לצרכים של מי שקונה אותו, ומנגד כזה שמתאים ליכולת הכלכלית בהווה ולשאיפות הכלכליות בעתיד. הטיפ החשוב ביותר הוא לרכוש דירה אך ורק בהתאם להוצאות ולהכנסות החודשיות הממוצעות. ככלל – לא כדאי לקנות דירה בתקופה של אי ודאות כלכלית או במצב של חובות וחוסר יכולת השתכרות בסיסית.
בטרם הרכישה וכאשר אנו מחפשים לדעת 'איך לקנות דירה', חשוב להיות מודעים היטב לגורמי סיכון אפשריים ובדרך כלל אנו מדברים על היבטים משפטיים, הנדסיים ופיננסיים. קנייה של דירה עם עיקולים או שעבודים למשל זה דבר בעייתי מבחינה משפטית. כמובן שזה לא חכם ואף מסוכן לרכוש נכס עם ליקויים הנדסאים חמורים, ובמקרה הטוב אנחנו מדברים על סיכון להוצאות כספיות כבדות לאחר הרכישה.
פרויקטים של פינוי בינוי הם הרבה פעמים בשורה כלכלית של ממש עבור בעלי הדירות. מצד שני, בשביל הרוכשים זה לפעמים דבר אידיאלי ונחשק ולפעמים משהו שמעדיפים לא להתעסק איתו. כלומר יש רוכשים שישמחו לרכוש דירה ישנה במחיר זול יחסית ובעוד מספר שנים לקבל דירה חדשה מקבלן תמורתה, ומנגד יש רוכשים שלא מעוניינים להיכנס לעניין הבירוקרטי ולתקופת השיפוצים, ורוצה דירה חדשה בבניין חדש מהרגע הראשון.
כך או כך, קיים צורך של ממש לבירור הסטטוס של דירות ובניינים לפני הרכישה וחשוב לדעת שיש לא מעט דרכים לעשות זאת. נסו לחפש מידע לגבי הכתובת באתר הרשות המקומית ובאתר ההנדסי של הועדה לתכנון ובנייה של הרשות. אם אתם לא מוצאים מידע ברשת, שווה לקפוץ לבניין העירייה או המועצה ולבקש לראות את התכניות. שנייה לפני שאתם הולכים לחפש את התכניות פיזית, נסו להשתמש במערכת ״קווים כחולים״ של מנהל התכנון שמאפשרת שיטוט במפה וקבלת מידע על פרויקטים של התחדשות עירונית לפי אזורים.
חשוב לדעת כי תמ"א 38 זו בעצם תכנית שיזמה המדינה לחיזוק של מבנים שונים ברחבי הארץ מפני רעידות אדמה. הרבה פעמים מדובר בשינויים ביסודות המבנה בלבד, אך לרוב יש גם שינוי וחידוש הלכה למעשה בדירות השונות, ובדרך כלל בוחרות רשויות גם לשדרג את סביבת הנכס. לרוב מדובר בצעד שמעלה את הערך של הנכסים באזור שבו הוא מתבצע.
השאלה הראשונה שצריך לשאול את עצמנו היא האם זה מתאים לנו. כלומר – האם אנו מוכנים לעבור תקופה של שיפוץ ואי נוחות, שעשויה גם להיות תקופה ארוכה יחסית (זה משנה אם אנחנו מתכננים לגור בדירה או להשכיר אותה). אם החלטנו שמתאים לנו ללכת על עסקה כזו (כאמור, הרבה פעמים יש כאן פוטנציאל לרווח מהיר עם רכישה של דירה ישנה בזול ועליית רווח מהירה עם השיפוץ), חשוב מאד להבין בדיוק מהי התכנית העתידית ומה המשמעויות שלה. האם יש צורך בפינוי זמני? כמה עבודות ורעש יהיו? איך הנכס ייראה לאחר השיפוץ, ובעיקר – האם יש עלויות נוספות שיושתו על בעלי הדירות מעבר להוצאות שמכסה הרשות המקומית?
כאמור, יש שלושה דברים שצריך להיזהר מהם לפני רכישת דירה:
אין ספק שבחירת נכס לרכישה זו משימה שמצריכה מאיתנו לחשוב על מכלול שלם של היבטים ושיקולים. באופן אידיאלי מומלץ לבחור תמיד נכס לרכישה באזור שהוא מבוקש לשכירות – מרכזי ערים, קרבה למוסדות לימודים ומוסדות קהילתיים, אזורי קניות ובילוי וכן הלאה. כמו כן מומלץ בהחלט לנסות ולהבין את הצפי לתשואה העתידית. עסקה מוצלחת היא כזו שבה נצליח לרכוש נכס שהערך הנוכחי שלו הוא נמוך יחסית וצפוי לעלות בשל שינויים עתידיים בשוק.
זכרו שקניית דירה היא לא רכישה פשוטה. מדובר בתהליך מסועף ומורכב שיש לו הרבה משמעותיות משפטיות ומנהליות לגבי המוכרים והקונים. קניית דירה תחייב אותנו להתנהל מול מגוון גופים שונים – הרשות המקומית, מנהל מקרקעי ישראל, הבנק שניקח ממנו משכנתא, עורכי דין וכן הלאה. חשוב מאד להבין את זה ולהיערך לזה כמו שצריך, מה שמוביל אותנו לשני טיפים אחרונים.
בהחלט טיפ מנצח שכדאי מאד לאמץ. מדובר בהוצאה חד פעמית של כמה אלפי שקלים בודדים שתחסוך לכם הרבה מאד בטווח הרחוק. עורך דין המתמחה בנדל״ן ידע ללוות אתכם בצורה טובה בתהליך, יוכל לתווך ביניכם לגופים השונים ופשוט ידאג שכל העסקה מתנהלת כהלכה מבלי שאתם בכלל צריכים לחשוש שמשהו עשוי להשתבש בדרך.
שמאי המקרקעין הוא בעל המקצוע המוסמך להעריך שווי של נדל״ן. מי שקונה דירה עם משכנתא יזדקק לשירותיו כך או כך, מפני שהבנקים מחייבים הערכה שלו לפני שהם נותנים מימון. מומלץ מאד להיעזר בו מראש ולהביא שמאי מטעמנו מבעוד מועד (מומלץ לבחור כבר מלכתחילה בשמאי שמוכר על ידי כל הבנקים כך שלא נצטרך לעשות את זה יותר מפעם אחת) וזה גם כלי שיכול לעזור לנו בשלב המיקוח והמשא ומתן אל מול הרוכשים.
אם חסכתם סכום כסף מכובד עבור הון עצמי ראשוני, תוכלו גם אתם לרכוש את הדירה הראשונה שלכם למטרות מגורים או השקעה. מומלץ להיעזר במדריך המקיף שלנו כאן, והטיפ החשוב ביותר הוא בלי ספק להיעזר באנשי המקצוע המתאימים שיבטיחו שאנו עושים עסקה בטוחה, חכמה ומשתלמת באמת. בהצלחה!
*האמור אינו מהווה יעוץ או תחליף ליעוץ ויש לבחון כל מקרה לגופו ולהיעזר בבעלי מקצוע מתאימים.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
