מס שבח – כל מה שבעלי נכס צריכים לדעת על מס רווחי הון של ישראל

מס שבח: מהו מס שבח מקרקעין?

בשנת 2014 שינה שר האוצר את החקיקה המוכרת באשר למיסוי עסקאות נדל"ן, וכתוצאה מכך שונו גם התקנות בנוגע למס השבח. פטורים שונים שניתנו מתשלום מס השבח השתנו או בוטלו. כעת, מס השבח מתייחס לרווח ההון שנוצר בעקבות עסקת מכירת נדל"ן. מאחר ושוק הנדל"ן הוא שוק משתנה שבו מחירי הדירות ונכסי הנדל"ן משתנים משנה לשנה, לפי היצע וביקוש, מתרחשת עליית מחירים ולעיתים גם ירידה אשר נמדדות באחוזים. שינוים אלו, המושפעים מכלכלת המדינה בפרט ומכלכלת העולם בכלל, גורמים להפרשים בין מחירי הדירות משנה לשנה, וכך נוצר מצב שבו דירה יכולה להימכר במחיר גבוה פי שניים מהמחיר שבו היא נקנתה. להפרש הזה, בין המחיר שבו נקנתה הדירה למחיר המכירה שלה (שלחישובו נכנסים פרמטרים נוספים כגון תשלום אגרות ומיסים נוספים, הוצאות שיפוץ, עמלות למתווכים, עורכי הדין ועוד) – קוראים "שבח", מאחר והדירה עברה סוג של השבחה במחירה. 

איך מחושב מס שבח?

חישוב מס השבח שיש לשלם בעת עסקת מכירת מקרקעין הוא מסובך, וזאת מאחר שנכללים בחישוב מס השבח פרמטרים ונתונים רבים אשר משפיעים על סכום מס השבח. שיעור מס השבח עומד על 25% מהרווח שנצבר כתוצאה ממכירת הדירה. מס השבח מחושב על השבח שצבר הנכס החל משנת 2014, גם אם הנכס נמצא בבעלות המוכר מלפני שנה זו. לדוגמה, על דירה שנרכשה בשנת 2012 בסכום של 2,000,000 שקלים ונמכרה בשנת 2020 במחיר של 3,000,000 שקלים – בוצעה עליה שנתית במחיר הדירה של 125,000 שקלים. הרווח שנוצר על מכירת הדירה מחושב לאחר שנת 2014, שבה החלה רפורמת מס השבח, לכן מכפילים את סכום הרווח השנתי ב-6 שנים ומגיעים לסכום של 750,000 שקלים שמתוכם נגזור מס רווח של 25% שהם 187,500 שקל. מדובר בסכום לא קטן בכלל, לא משנה מה מחיר נכס הנדל"ן שאותו מכרתם. אם מדובר בנכס שנמכר לאחר שנים של אחזקה, אך הסכום יכול להיות קטן יותר כאשר מדובר בדירה שאותה המוכר מחזיק פחות זמן. כמו כן, כדי להפחית את סכום מס הרווח המשולם, חשוב מאוד לשמור את כל הקבלות על כל תשלומי האגרות, שיפוצים, שירותי תיווך ועריכת דין שהשתמשתם בהם לצורך מכירת הדירה משום שאפשר לקזז אותן מסכום מס השבח (אם אתם לא עומדים בתנאים לקבלת פטור).

מי משלם מס שבח?

מי שמשלם את מס השבח הוא המוכר של הדירה. זאת אומרת האדם שהחזיק בנכס הנדל"ן הנמכר – הוא שמקבל את הרווחים ממכירתו – ולכן עליו לשלם את מס השבח על המכירה לרשות המיסים. לעיתים יש מקרים שבהם הצדדים מחליטים כי דווקא הקונה של הנכס הוא זה שיישא בתשלומי מס השבח, וזה נקבע בתנאי העסקה.

החזר מס שבח

לעיתים, משלמי מס השבח יכולים להימצא זכאים להחזר מסוים על הסכום ששילמו. זאת מאחר ואנשים רבים המבצעים עסקאות מכירת נדל"ן לא מודעים להטבות או לזכויות המגיעות להם בעת מכירת דירה. לכן, כל מי שביצע עסקת נדל"ן ושילם מס שבח, יכול לחשב רטרואקטיבי אם הוא שילם מס שבח גבוה יותר מסכום ההתחייבות ולקבל החזר. 

מי זכאי לקבל החזרי מס בגין תשלום מס שבח?

הזכאות לקבלת החזר מס שבח ניתנת במקרים האלה:

• אם הייתה זכאות לקבלת פטור מתשלום מס שבח לפי החוק.
• כאשר נוצר פיצול של מס השבח בין בני זוג.
• כאשר מכירת שתי דירות נועדה לרכישת דירה אחת במחיר השווה לפחות לשלושת רבעי שווין שתי הדירות הנמכרות. 
• כאשר בבעלות המוכר דירה נוספת אשר קיבל בירושה, זכאותו לקבלת פטור ממס שבח לא צריכה להיפגע.
• כאשר נמכרת הדירה אשר עברה לבעליה בירושה, ולמוריש הדירה הייתה זכאות לקבלת פטור ממס השבח, אם היה מוכר את הנכס בחייו. 

מהו טווח הזמן שאפשר לקבל החזר מס שבח?

אפשר להגיש את הבקשה לקבלת החזר מס שבח בצורה רטרואקטיבית עד ל-6 שנים מיום מכירת הנכס. גם אם גיליתם את זכאותכם לקבלת ההחזר על מס השבח ששילמתם הרבה אחרי שעשיתם זאת.

לאן אפשר לפנות בשביל לקבל החזר מס?

את הבקשה לקבלת ההחזר על מס השבח ששילמתם, אפשר להגיש לרשות המיסים. אפשר לעשות זאת דרך האתר של רשות המיסים באינטרנט או דרך הגשת דו"ח שנתי למס הכנסה. כמו כן אפשר להיעזר באנשי מקצוע וביועצי מס שונים שזו העבודה שלהם, והם יעזרו לכם בהגשת הבקשה החישובים והמסמכים הנדרשים. 

פטור מתשלום מס שבח: מי זכאי ובאילו מקרים?

על אף הרפורמה בחוק תשלומי מס השבח בשנת 2014, עדיין קיימים פטורים מתשלום מס השבח, בצורה מלאה או חלקית, שאפשר לקבל אם אתם עומדים בתנאים מסוימים כמפורט: 

דירת מגורים

אם הנכס הנמכר שימש כדירת מגורים, שהיא דירה אשר הבנייה שלה הסתיימה והיא נמצאת בבעלות או בחכירה של אדם פרטי, כאשר מעל 50% מהשטח שלה שימשו למגורים בארבעת השנים האחרונות לפני המכירה – דירה זו תיחשב כדירה המזכה מתשלומי מס שבח. גם בתי כנסת וגני ילדים נחשבים לדירת מגורים מזכה. 

פטור בעקבות אחזקה של הדירה מעל 18 חודשים

לפי החוק והרפורמה החדשה של שנת 2014, אם המוכר החזיק בדירה לפחות 18 חודשים לפני מכירתה ואין לו עוד דירות בבעלותו – הוא יהיה זכאי לפטור מתשלום מס השבח.

מס שבח ירושה

מס שבח ניתן על דירה שהועברה בירושה למוכר אך ורק אם מתקיימים שני התנאים האלה: המוכר היורש היה צאצא של המוריש והמוריש לא היה בעל זכות ביותר מדירה אחת ביום פטירתו, כאשר אם היה מוכר אותה בחייו היה זכאי למס שבח. 

פטור במכירת שתי דירות

אם נמכרות שתי דירות יחד, רשאי המוכר, אשר הדירות בבעלתו, לקבל פטור על תשלום מס שבח בתנאי שמטרת המכירה היא רכישה של דירה אחת בשווי 75% מסכום שתי הדירות הנמכרות. פטור זה ניתן רק אם שתי הדירות נמכרות באותה השנה או בטווח של 12 חודשים אחת מהשנייה.

עדכונים לפטור מתשלום מס שבח

הרפורמה בדבר קבלת פטור מתשלום מס שבח עודכנה גם ב-2018. אחד התנאים ההכרחיים לקבלת פטור ממס שבח היא שהדירה הנמכרת תהיה הדירה היחידה בבעלות המוכר. בעלים של דירה יחידה המשמשת למגורים יכול לקבל פטור על מכירת דירה אחת כל 18 חודשים. ישנם סייגים נוספים אשר מגדירים מתי נכס נחשב לדירה נוספת במקרים של ירושה או באחזקת דירה בבעלות משותפת עם עוד אנשים.

מס שבח ותמ"א 38

פרויקט תמ"א 38 הביא להשבחה של נכסים ודירות רבות באמצעות הוספה של מרפסות, שיפוצים, מעליות ועוד פרמטרים אשר משנים את ערך הדירה ומעלים אותה. אבל פרויקט תמ"א 38 מחולק לשני סוגים כאשר בכל נכס נדל"ן מבצוע פרויקט אחר אשר מגדיר בצורה שונה את הנכס לאחר שבוצע בו. נכס שבוצע בו תמ"א 38/1, פטור ממס שבח לפי החוק למכירת רכוש משותף או זכויות בנייה כשניתנה תמורה בעבור שירותי הבנייה על פי תוכנית החיזוק, וכאשר המבנה עובר חיזוק ושיפוץ לעמידות בפני רעידות אדמה הכולל הרחבת שטחי שירות, מעליות, מרפסות שמש ועוד. לעומת זאת בפרויקט תמ"א 38/2 מדובר לרוב בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש ולכן לא ניתן לקבל פטור על מס שבח. 

תשלום מס שבח במקרה של מכירה חלקית

מכירה חלקית לא פוטרת את המוכר ממס שבח, היות והוא מחושב לפי סך כל השטח של הנכס הנמכר מאחר ומדובר על חלק מתוך אותו הנכס. לכן כדאי, ואף מומלץ, לחשב את שווי מס השבח שעליכם לשלם בעת עסקת מכירה, לפני שאתם מתכננים לבצע את העסקה בפועל, כדי להבין כמה היא משתלמת לכם. 

פטור על העברת נכס במקרה של גירושין

העברת זכות בנכס בין בני זוג, אם היא מבוצעת בלי תמורה, או אם תמורה איננה מוגדרת כאירוע מס כאשר היא מבוצעת לפי פסק דין שניתן בגירושין. לכן אין צורך לדווח עליה למיסוי מקרקעין והיא איננה מוגדרת כמכירת דירה. 

לסיכום

מס השבח הוא אחד מהמיסים המסובכים ביותר שקיימים במערכת מיסוי המקרקעין הישראלית, אך עם מעט ידע ופרטים כל אחד יוכל להסתדר ולהבין כיצד להתמודד איתו בעת רכישת דירה. אומנם מס השבח עבר רפורמה בשנת 2014, אשר מקשה על קבלת פטור מתשלום מס השבח, איך אין זה אומר שאי אפשר לקבל עליו החזר מלא או חלקי או כי אי אפשר לקבל כלל פטור מתשלומו. לבדיקה על מידע ופרטים נוספים באשר לנדל"ן ומיסים, המשיכו לקרוא באתר שלנו. 

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: מס שבח מיסי מקרקעין