עו"ד זיו גרומן // צילום: סיגל סבן

המדריך המשפטי לחוק פינוי בינוי והשלכותיו

מה הן החלופות שמחייב החוק להציע לאוכלוסייה המבוגרת, כיצד הותאם חוק מיסוי מקרקעין ומה מחוייב היזם לבצע? כל המידע על חוק פינוי בינוי

מגדילים 21.08.2018

תמונה: עו"ד זיו גרומן // צילום: סיגל סבן

מאת: עורכי הדין זיו גרומן וירדן אגם

ב-11.07.2018 אושר בקריאה שנייה ושלישית תיקון לחוק פינוי בינוי (פיצויים) ושינוי שמו לחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי). התיקון לחוק נועד להסדיר את היחסים שבין יזם לדיירים מתוך מטרה להגביר את האמון ואת שיתוף הפעולה ביניהם, על מנת לקדם פרויקטים של פינוי בינוי. עיקר התיקון לחוק עוסק באוכלוסייה המבוגרת ובהגדרה מחדש של הדייר שהוגדר עד כה כ"דייר סרבן".

חלופות לדיירים מעל גיל 75
בהתאם לתיקון, דייר שבמועד חתימת הסכם הפינוי בינוי בין היזם לבעלי הדירות, הינו מעל גיל 75 ומתגורר בדירה לפחות שנתיים לפני  מועד החתימה –לא ייחשב כדייר סרבן ולא ניתן יהיה לתבוע אותו בגין כך, זאת, בתנאי שהיזם הציע לו במקום דירת התמורה החדשה את אחת מהחלופות הבאות, לפי שיקול דעתו של היזם:

  • שתי דירות קטנות בבניין החדש
  • דירה קטנה ותוספת מזומן (על מנת לאזן את התמורות המוצעות לכלל הדיירים בבניין).
  • רכישת הדירה הישנה של הדייר על ידי היזם בסכום השווה לדירה חדשה בבניין, פינוי הדייר לדיור מוגן על חשבון היזם או רכישת דירה חדשה עבורו בבניין אחר (באותו שווי כסף).

במקרה של דיירים שגילם במועד חתימת הסכם פינוי בינוי הינו מעל גיל 80, היזם יהיה מחויב להציע לו לממן עבורו מעבר לדיור מוגן, לרכוש ממנו את הדירה הישנה שלו או לממן לו רכישת דירה חדשה במקום אחר. כמובן שהדייר יכול להחליט שהוא רוצה להישאר בבניין ולקבל שתי דירות קטנות או אחת וכסף מזומן.

תיקון חוק מיסוי מקרקעין
על מנת שהפתרונות שניתנו לדיירים המבוגרים לא יפגעו בכדאיות הכלכלית של הפרויקט, תוקן בהתאם גם חוק מיסוי מקרקעין וחוק מס ערך מוסף. התיקון נעשה  על מנת להקטין ככל האפשר חשיפת מס בגין בחירה באחת מאפשרויות אלה ועל מנת שיזמים לא יחששו להיכנס לפרויקטים של פינוי בינוי שקיימים שם דיירים מבוגרים. כמו כן, על מנת שבחירת הדייר תהיה נטולת שיקולים מיסויים והוא לא יהיה חשוף לתשלום מס שבח ומס רכישה בגין עסקאות אלה, תוקן חוק מיסוי מקרקעין כך שהדייר המבוגר יהיה פטור מתשלום מס שבח ומתשלום מס רכישה בכל אחת מהחלופות שיבחר, וזאת בהתאם לתנאים המפורטים בחוק.

בנוסף, בניגוד לפרויקטים של תמ"א 38 בהם יש סמכות למפקח על רישום המקרקעין למנות כונס נכסים, שיחתום בשם הדייר הסרבן, הרי שבפינוי בינוי הטיפול בדייר הסרבן שונה. עד כה הסנקציה היחידה נגד דייר סרבן הייתה הגשת תביעה כספית בלבד. כעת, המחוקק שינה זאת והעניק לבית המשפט את הסמכות למנות כונס נכסים לדירתו של הסרבן, שיחתום בשם הדייר  הסרבן.

היזם חוייב להציג את פרטי העסקה בפומבי
כמו כן, על מנת למנוע החתמת הדיירים מדלת לדלת בשיטת "הפרד ומשול", ועל מנת להגביר את האמון בין הדיירים ליזמים, חויב היזם לכנס את בעלי הדירות ולהציג את פרטי העסקה בפומבי. לפחות שבועיים ממועד החתימה על ההסכם, היזם ימסור לבעלי הדירות מסמך שבו יפורטו עיקרי ההצעה, הבטוחות שהוא מציע לבעלי הדירות, וכן פרטים אודות ניסיונו המקצועי. המסמך ייכתב בשפה המובנת לכל דייר ובמידת הצורך המסמך יתורגם לשפתו של הדייר.

ככל שהיזם לא יכנס אסיפה או לא ימסור את פרטי ההצעה, הדיירים יוכלו לבטל את העסקה עמו, כל עוד לא חתמו 40% מבעלי הדירות.

הכותבים הם ממשרד עוה"ד גרומן ושות’ המתמחה בתחום המקרקעין ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט www.groman.co.il

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות