אם יש לכם נכס ברשותכם, יכול מאד להיות שבשלב מסוים בעתיד תקבלו דרישה לתשלום של היטל השבחה. לא כולם שמחים לקבל בשורה שכזו, אך חשוב לדעת שבאופן כללי מדובר בתשלום חיובי מפני שהוא קשור בעליית ערך של הנכס. אז מהו היטל השבחה, האם מדובר במס שבח, איך זה קשור לפרויקטים של פינוי בינוי ותמ״א 38 וכיצד מחושב הסכום? כל זאת ועוד במאמר שלפניכם.
היטל השבחה הוא חיוב שמושת על בעלי מקרקעין לוועדה המקומית של הרשות בה נמצא הנכס. החוב נוצר כאשר מתבצע שינוי כלשהו באזור על ידי הועדה, שהביא להשבחה של הנכס והעלה את ערכו. החיוב בהיטל השבחה נכנס לתוקף בחודש יולי של שנת 1981, והוא חלק מחוק התכנון והבניה. מטרת התשלום היא לכסות את ההוצאות של הוועדה המקומית העוסקת בתכנון ופיתוח של הקרקע, תשלום פיצויים בגין ירידת ערך, השקעה בחינוך, רכישה ושימור של מבנים ומתקנים לתועלת הציבור וכו.
חשוב להבין כי היטל השבחה ומס שבח אלו שני דברים שונים בתכלית. היטל השבחה הוא סכום המשולם לוועדה המקומית בשל עלייה של שווי הנכס, בעוד מס שבח משולם לרשות המיסים בתור אחוז מסך הרווח במכירת מקרקעין – כלומר, אחוז מסוים מתוך ההפרש בין מחיר הקנייה של נכס למחיר המכירה שלו.
פרויקטי פינוי בינוי הם פרויקטים של משרד השיכון, במסגרתם מוכרזים בנייני מגורים שלמים כמועמדים להריסה ובמקומם ייבנו מבנים חדשים. במקרים אלו מפונים הדיירים ומקבלים מגורים זמניים עד לקבלת דירה בפרויקט החדש במקום זו שנהרסה. באשר להיטל השבחה, התמונה משתנה מעיר לעיר וחשוב לברר מה הסטטוס בכל רגע נתון. בירושלים למשל, מרבית השכונות בהן קיימים פרויקטים של פינוי בינוי פטורות לחלוטין מתשלום של היטל השבחה. בערים אחרות למשל, גובים אחוזים מסוימים של היטל השבחה. בבית שמש לצורך הדוגמה, בחלק מן השכונות גובים 25 אחוזים ובשכונות אחרות גובים 50 אחוז מעליית הערך.
בפרויקטי תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית), רשויות מקומיות למעשה מחזקות מבנים ישנים והופכות אותם לעמידים בפני רעידות אדמה. במרבית המקרים השיפוץ הזה הוא שיפוץ כולל עם ריענון של המבנים, הגדלה שלהם וחידוש הדירות, ועל כן יש כאן עליית ערך ברורה של הנכסים. ברוב המקרים יושת על בעלי הנכסים תשלום היטל השבחה. יש מקרים מסוימים בהם ניתן פטור, ולכן חשוב לברר לעומק בכל מקרה לגופו.
המועד לחישוב היטל ההשבחה הוא התאריך שבו אושרה תכנית ההשבחה. בגלל זה עשוי להיווצר מצב שבו תכנית מסוימת אושרה כאשר מחירי הנכס/הקרקע היו גבוהים והנכס נמכר לאחר הירידה. התוצאה היא שגובה ההיטל עשוי להיות גבוה יותר מהסכום הכולל של הנכס.
החישוב הוא פשוט: אם נכס מסוים היה שווה לפני ההשבחה מיליון שקלים לצורך העניין, ולאחר מכן עלה ערכו לסכום של מיליון וחצי שקלים, הרי ששווי ההשבחה הוא ההפרש – דהיינו חצי מיליון שקלים. מהסכום הזה גוזרים את סכום היטל ההשבחה שלרוב עומד על חמישים אחוז. סכום ההיטל יהיה אם כך 250,000 אלף שקלים.
ניתן לערער על היטל השבחה בתוך 45 יום מהרגע שבו התקבלה ההודעה. דרך אחת היא הגשת ערעור בפני ועדת הערר על עצם החיוב ועל הסכום. יש לצרף חוות דעת של שמאי מקרקעין מומחה השבחה מטעם המגיש. הוועדה רשאית לפנות בבקשה ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין ולבקש ממנו למנות שמאי מייעץ שיכריע. לחלופין ניתן לערער רק על גובה הסכום ולא על עצם החיוב עצמו ולהגיש הערכה של שמאי מטעם המבקש. במקרה הזה ימונה שמאי שלישי בלתי תלוי ויכריע בין הצדדים באשר לסכום ההיטל.
חשוב לדעת שיש לא מעט מקרים בהם ניתן להפחית בסכום ההיטל ואפילו לבטל אותו לחלוטין:
כמובן שיש מקרים נוספים שבהם מגיע פטור מלא או חלקי מתשלום היטל, וחשוב לברר זאת לעומק לפני שמשלמים.
היטל השבחה הוא סכום לא מבוטל, אך בסופו של דבר מדובר בתשלום בגין עלייה של שווי הנכס. צריך לזכור כי התשלום נעשה בהתאם לעליית הערך המשוערת ביום שבו אושרה התוכנית, וכן כי התשלום עצמו נעשה בעת מימוש הזכויות, כאשר רוצים למכור את הנכס או לשפץ אותו. כך או כך, כאשר מקבלים דרישה לתשלום היטל השבחה מהרשות המקומית, הדבר הנכון לעשות הוא לפנות לעורך דין מקצועי בתחום ולבדוק מהן האפשרויות העומדות בפנינו, ואם קיים סיכוי להימנע מתשלום או לקבל הנחה משמעותית לכל הפחות.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
