banner
אילוסטרציה // Depositphotos
אילוסטרציה // Depositphotos

היטל השבחה

אם יש לכם נכס ברשותכם, יכול מאד להיות שבשלב מסוים בעתיד תקבלו דרישה לתשלום של היטל השבחה. לא כולם שמחים לקבל בשורה שכזו, אך חשוב לדעת שבאופן כללי מדובר בתשלום חיובי מפני שהוא קשור בעליית ערך של הנכס. אז מהו היטל השבחה, האם מדובר במס שבח, איך זה קשור לפרויקטים של פינוי בינוי ותמ״א 38 וכיצד מחושב הסכום? כל זאת ועוד במאמר שלפניכם. 

מה זה היטל השבחה?

היטל השבחה הוא חיוב שמושת על בעלי מקרקעין לוועדה המקומית של הרשות בה נמצא הנכס. החוב נוצר כאשר מתבצע שינוי כלשהו באזור על ידי הועדה, שהביא להשבחה של הנכס והעלה את ערכו. החיוב בהיטל השבחה נכנס לתוקף בחודש יולי של שנת 1981, והוא חלק מחוק התכנון והבניה. מטרת התשלום היא לכסות את ההוצאות של הוועדה המקומית העוסקת בתכנון ופיתוח של הקרקע, תשלום פיצויים בגין ירידת ערך, השקעה בחינוך, רכישה ושימור של מבנים ומתקנים לתועלת הציבור וכו. 

מהם ההבדלים בין היטל השבחה למס שבח?

חשוב להבין כי היטל השבחה ומס שבח אלו שני דברים שונים בתכלית. היטל השבחה הוא סכום המשולם לוועדה המקומית בשל עלייה של שווי הנכס, בעוד מס שבח משולם לרשות המיסים בתור אחוז מסך הרווח במכירת מקרקעין – כלומר, אחוז מסוים מתוך ההפרש בין מחיר הקנייה של נכס למחיר המכירה שלו. 

האם צריך לשלם היטל השבחה במקרה של פינוי בינוי?

פרויקטי פינוי בינוי הם פרויקטים של משרד השיכון, במסגרתם מוכרזים בנייני מגורים שלמים כמועמדים להריסה ובמקומם ייבנו מבנים חדשים. במקרים אלו מפונים הדיירים ומקבלים מגורים זמניים עד לקבלת דירה בפרויקט החדש במקום זו שנהרסה. באשר להיטל השבחה, התמונה משתנה מעיר לעיר וחשוב לברר מה הסטטוס בכל רגע נתון. בירושלים למשל, מרבית השכונות בהן קיימים פרויקטים של פינוי בינוי פטורות לחלוטין מתשלום של היטל השבחה. בערים אחרות למשל, גובים אחוזים מסוימים של היטל השבחה. בבית שמש לצורך הדוגמה, בחלק מן השכונות גובים 25 אחוזים ובשכונות אחרות גובים 50 אחוז מעליית הערך. 

האם צריך לשלם היטל השבחה במקרה של תמ"א 38?

בפרויקטי תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית), רשויות מקומיות למעשה מחזקות מבנים ישנים והופכות אותם לעמידים בפני רעידות אדמה. במרבית המקרים השיפוץ הזה הוא שיפוץ כולל עם ריענון של המבנים, הגדלה שלהם וחידוש הדירות, ועל כן יש כאן עליית ערך ברורה של הנכסים. ברוב המקרים יושת על בעלי הנכסים תשלום היטל השבחה. יש מקרים מסוימים בהם ניתן פטור, ולכן חשוב לברר לעומק בכל מקרה לגופו. 

מתי מחושב היטל השבחה?

המועד לחישוב היטל ההשבחה הוא התאריך שבו אושרה תכנית ההשבחה. בגלל זה עשוי להיווצר מצב שבו תכנית מסוימת אושרה כאשר מחירי הנכס/הקרקע היו גבוהים והנכס נמכר לאחר הירידה. התוצאה היא שגובה ההיטל עשוי להיות גבוה יותר מהסכום הכולל של הנכס. 

חישוב שיעור היטל השבחה: איך מתבצע?

החישוב הוא פשוט: אם נכס מסוים היה שווה לפני ההשבחה מיליון שקלים לצורך העניין, ולאחר מכן עלה ערכו לסכום של מיליון וחצי שקלים, הרי ששווי ההשבחה הוא ההפרש – דהיינו חצי מיליון שקלים. מהסכום הזה גוזרים את סכום היטל ההשבחה שלרוב עומד על חמישים אחוז. סכום ההיטל יהיה אם כך 250,000 אלף שקלים. 

האם ניתן לערער על היטל השבחה?

ניתן לערער על היטל השבחה בתוך 45 יום מהרגע שבו התקבלה ההודעה. דרך אחת היא הגשת ערעור בפני ועדת הערר על עצם החיוב ועל הסכום. יש לצרף חוות דעת של שמאי מקרקעין מומחה השבחה מטעם המגיש. הוועדה רשאית לפנות בבקשה ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין ולבקש ממנו למנות שמאי מייעץ שיכריע. לחלופין ניתן לערער רק על גובה הסכום ולא על עצם החיוב עצמו ולהגיש הערכה של שמאי מטעם המבקש. במקרה הזה ימונה שמאי שלישי בלתי תלוי ויכריע בין הצדדים באשר לסכום ההיטל. 

פטור מתשלום היטל השבחה: מהם המקרים?

חשוב לדעת שיש לא מעט מקרים בהם ניתן להפחית בסכום ההיטל ואפילו לבטל אותו לחלוטין:

  • כאשר מדובר בהשבחה באזור המוגדר כאזור או שכונה בשיקום. 
  • כאשר מדובר בעלייה בשווי של נכס שהמטרה שלו היא לא יצירת רווחים. למשל אם מדובר במוסד חינוכי, מוסד תרבות, מבנה דת ותפילה, מבנה בריאות וספורט וכן הלאה. 
  • השבחה שמטרתה היא הגדלה של נכס מסוים כאשר הבעלים של הנכס זכאים לסיוע מטעם משרד הבינוי והשיכון. 
  • השבחה שהמהות שלה היא תוספת של הנכס עבור התאמה ופתרונות נגישות. 
  • השבחה שהמטרה שלה לשמש כדרך ציבורית. 
  • עליית שווי נכס בשל בנייה של מרחב מוגן בו. 
  • השבחה במסגרת היתר בנייה או פרויקט תמ״א 38 עד לגובה של שתי קומות וחצי. 
  • עלייה בערך הנכס בעקבות הקמה של מערכת סולארית לייצור חשמל. 
  • השבחה עקב בניה או הרחבת מגורים בתנאי שהבעלים או מישהו/י מבני משפחתו יגורו בדירה במשך 4 שנים לפחות לאחר סיום הבנייה. 

כמובן שיש מקרים נוספים שבהם מגיע פטור מלא או חלקי מתשלום היטל, וחשוב לברר זאת לעומק לפני שמשלמים. 

לסיכום

היטל השבחה הוא סכום לא מבוטל, אך בסופו של דבר מדובר בתשלום בגין עלייה של שווי הנכס. צריך לזכור כי התשלום נעשה בהתאם לעליית הערך המשוערת ביום שבו אושרה התוכנית, וכן כי התשלום עצמו נעשה בעת מימוש הזכויות, כאשר רוצים למכור את הנכס או לשפץ אותו. כך או כך, כאשר מקבלים דרישה לתשלום היטל השבחה מהרשות המקומית, הדבר הנכון לעשות הוא לפנות לעורך דין מקצועי בתחום ולבדוק מהן האפשרויות העומדות בפנינו, ואם קיים סיכוי להימנע מתשלום או לקבל הנחה משמעותית לכל הפחות.

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות