עו"ד יגאל מדר // צילום: יח"צ

מהו תיקון 3א' בפרוייקט תמ"א 38

עו"ד יגאל מדר בראיון על השפעת התיקון על היטל ההשבחה שגובות הרשויות המקומיות: "לא תורגש ההשפעה של התיקון על מחירי שוק הדיור". תיקון 3 לתמא 38 ימנע למעשה מהרשויות המקומיות לגבות היטלי השבחה בגין מרבית זכויות בנייה שיינתנו מתוקף תכניות של התחדשות עירונית.

דניאל דותן 30.08.2017

התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה- תמ"א 38 3

התיקון לחוק התכנון והבניה (תיקון מס' 115), התשע"ז-2017 אשר התקבל בכנסת ביום כ"ד באדר התשע"ז (22 במרץ 2017), ימנע למעשה מהרשויות המקומיות לגבות היטלי השבחה בגין מרבית זכויות בנייה שיינתנו מתוקף תכניות של התחדשות עירונית.

עו"ד יגאל מדר, שמשרדו עוסק במשפט אזרחי מסחרי, בפרט בתחום הנדל"ן והמתמחה בתחום ההתחדשות העירונית, אומר לגבי התיקון לחוק:

"בתמצית, התיקון העניק לפרויקטים של עיבוי [תמ"א 38 3] פטור מלא מהיטל השבחה. לעומת זאת, בפרויקטים של הריסה ובינוי [תמ"א 38/2] נקבע כי א-פריורית הפטור מהיטל ההשבחה, מוגבל ל-2.5 קומות הראשונות, ולאחר מכן יחול חיוב מופחת עם אפשרות להפחיתו ואף לבטלו."

מהם מרכיביו של תיקון 3א' לחוק התכנון והבניה?

"מדובר בתיקון לחוק התכנון והבנייה שפורסם בתאריך 03/04/2017 ותחולתו היא לגבי היתרי בניה שניתן על פי בקשות שהוגשו החל מיום 22/03/2017 ואילך. התיקון שאנו דנים בו הוא בסעיף 19 לתוספת השלישית לחוק [בזיקה לסעיף 196א לחוק] שכותרתו "פטור מהיטל".

התיקון היה בסעיף קטן 10, שבו הוסדר פטור מהיטל השבחה לפרויקטים של תמ"א 38.

הנוסח בעקבות התיקון קובע כיום כך:

(10)  השבחה במקרקעין בשל קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, שניתן מכוח תכנית כמפורט להלן:

(א) – על החלק מההשבחה שמקורו בתוספת שטחי בנייה בשיעור שטחה של קומה טיפוסית מורחבת או חלקה, מעבר ל-2.5 קומות טיפוסיות מורחבות, כאמור בסעיף 14א(א)(2) לתכנית האמורה, יחול היטל השבחה ששיעורו רבע ההשבחה, בכפוף להוראות סעיף קטן (ב2);

(ב2)  (1)  –  על אף האמור בפסקה (10)(א) של סעיף קטן (ב), רשות מקומית רשאית לקבוע, לעניין היתרים הניתנים בתחומה, כי לא תחול חובת תשלום היטל על החלק מההשבחה החייב בהיטל ששיעורו רבע ההשבחה כאמור בסופה של אותה פסקה, או שתחול עליו חובת תשלום היטל ששיעורו שמינית ההשבחה;

"עיקרו של התיקון 115 בכלל עסק בסוגיית כתבי השיפוי. בתמצית, התיקון לחוק קובע כי וועדה מקומית לתכנון ובנייה רשאית לדרוש שיופקד בידיה כתב שיפוי כתנאי להפקדת או לאישור תכנית.

כמו כן, במקרים שבהם התכנית מאפשרת הוצאתם של היתרי בניה שההחלטה אם לתת אותם או לא מסורה לשיקול דעת אותו מוסד תכנוני, תוכל הוועדה המקומית לדרוש כתב שיפוי גם בשלב הוצאת ההיתר, אם כך נקבע בתוכנית גופא. כן, מאפשר החוק לדרוש כתבי שיפוי בשלב ההיתר גם לגבי תכניות ישנות שבהן נקבעה הוראה מפורשת המתירה זאת, למרות שמדובר בהיתרים שהוצאתם אינה כפופה להפעלת שיקול דעת של מוסד התכנון.

עוד באתר מגדילים:

כל הסוגיה של ההוראות המתייחסות להיטל השבחה בתמ"א 38, לא היו כלולות בכלל בהצעת החוק הראשונית, הן התווספו בהצעות החוק בגרסאות המתקדמות שלהן בלבד [ובמילים של ח"כ דוד אמסלם, יושב-ראש ועדת הפנים והגנת הסביבה, מי שהציג את החוק בפני המליאה "על הדרך הכנסנו את הסיפור של היטלי השבחה, תמ"א 38"].

משכך, הדיון סביבן היה איך לומר, מצומצם ביחס לסוגיית כתבי השיפוי ובוודאי ביחס לפוטנציאל ההשפעה שיש לרכיב זה של תיקון 115 על יצירת מדיניות עירונית חששנית בהתחדשות עירונית, כפי שנסביר בהמשך.

מה שהיה ברקע של התיקון, זה שוועדות מקומיות עיכבו טיפול בבקשות להיתרים של תמ"א 38, בגלל שניתן במסגרתו פטור מהיטל השבחה – היטל החיוני לרשויות המקומיות לצורך תפעולן בשוטף שכן הוא מהווה נדבך משמעותי בהכנסותיהם.

לכן, לא רצו לבטל כליל את הפטור מהיטל השבחה, כדי להשאיר את התמריץ ליזמים לבצע תמ"א, אבל רצו גם לאפשר לרשויות המקומיות לגבות היטל השבחה.

התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה תמנע מהרשויות המקומיות לגבות היטלי השבחה בגין מרבית זכויות הבניה המוקנות מתוקף תוכניות של התחדשות עירונית".

כיצד ישפיע התיקון על היטל ההשבחה שגובות הרשויות המקומיות? האם הוא ימנע  מהרשויות המקומיות לגבות היטלי השבחה בגין זכויות המוקנות מתוקף תוכניות של התחדשות עירונית?

כן ולא.

כדאי אולי להזכיר כמה מילים על היטל השבחה. ההיטל הזה הוא סוג של מס שמוטל מי שנהנה מהשבחת המקרקעין בדרך של הוספת זכויות בניה, שיעור ההיטל הוא 50% משווי ההשבחה. ההיטל מעוגן בסעיף 196א לחוק ומוסדר במסגרת התוספת השלישית. היטל ההשבחה מהווה נדבך משמעותי בהכנסות הרשות המקומית ונחוץ לצורך מימון מתן שירותים מוניציפליים לתושביה.

הרעיון היה לעודד פרויקטים של התחדשות עירונית, בין היתר על ידי הענקת פטורים מהיטל השבחה. אך לא, התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה בעקבות תיקון 115 לא תמנע לחלוטין מהרשויות המקומיות לגבות היטלי השבחה בגין זכויות המוקנות מתוקף תוכניות של התחדשות עירונית, כי שיבואר בהמשך

התחדשות עירונית היא לא רק תמ"א 38, אלא גם (ואולי בעיקר) פינוי בינוי. בפינוי ובינוי ישנה אפשרות לקבל פטור מהיטל השבחה, בהתקיים התנאים הקבועים לכך, ובינם גם אישור של מועצת ומהנדס הרשות המקומית. כלומר, הרשות המקומית לא תהיה מנועה מלגבות את היטל ההשבחה.

בתמ"א 38 במסלול עיבוי (תמא 38 3) הפטור ל-2.5 קומות הוא מושלם, היינו לגבי אלה אכן הרשות המקומית מנועה מלגבות היטלי השבחה. פרויקטים של עיבוי מעולם לא עוררו קושי שכן לא התבקשו במסגרתם גם ניצול של זכויות תבעיו"ת קיימות שטרם מומשו בבניין הקיים.


בתמ"א במסלול הריסה ובינוי, שם מאוד מקובל לבקש לחבר זכויות תב"ע עם זכויות מכוח התמ"א, הפטור הוא ל-2.5 קומות ומעבר לכך חל חיוב, אך גם פה החיוב הוא מופחת, כאשר לכתחילה החיוב הופחת במחצית, היינו החיוב הוא בגובה 25% מההשבחה, במקום 50% מההשבחה. וגם פה, ניתנה לרשות המקומית הסמכות להחליט ליתן פטור מלא מהיטל השבחה או להפחית את החיוב לגובה 12.5% משטחה.

הנה כי כן, גם בפרויקטים של הריסה ובינוי, הקומות מכוח התמ"א שמעבר ל-2.5 קומות, הן לכתחילה בחיוב מופחת, עם אפשרות להפחתה נוספת. לכן לא מדויק לאמר שהרשות מנועה מלגבות היטלי השבחה, אך בהחלט נכון להגיד כי מדובר בחיוב מופחת".

תמ"א 38 תיקון 3 א
עו"ד יגאל מדר // צילום: יח"צ

מדוע לדעתך יושם התיקון לחוק? על מי הוא מגן ובאילו מקרים?

"התיקון לחוק יושם שכן נוצר צוואר בקבוק. מצד אחד יזמים ביקשו לקדם פרויקטים של הריסה ובינוי, שעלות ביצועם, מטבע הדברים, יקרה לעומת פרויקטים של עיבוי. מצד שני רשויות מקומיות חששו מלוותר על הכנסות משמעותיות מהיטלי השבחה, או שמתן הפטורים מהיטל השבחה יתפרשו כנעדרי סמכות או כנגועים בניגוד עניינים.

התיקון בהחלט הכניס סדר וודאות בתחום. מצד אחד הוא בהחלט עיגן כמה זכויות בניה יוכלו יזמים לנצל בפטור. מצד שני הוא גם בהחלט עיגן כמה היטל השבחה תוכלנה הרשויות המקומיות לגבות, או לפטור במקרה והן יהיו מעוניינות בקידום פרויקטים של תמ"א הריסה ובינוי בשטחן".

מהו החיסרון בתיקון לרשויות המקומיות וכיצד יתגברו על כך?

"החיסרון לרשויות המקומיות הוא למעשה הוספה של עשרות ומאות של יחידות דיור בשטחן, מבלי שהן יהיו זכאיות לגבות חלק ניכר מהיטלי השבחה שהן יכולות היו לגבות במסלולי תב"ע. על פי התפיסה הרווחת, ההכנסות שמייצרים השטחים למגורים מארנונה, אינן מכסות על ההוצאות העירוניות של השירותים המוניציפליים שיש לספק לתושבי הרשות המקומית. ולכן, גביית היטלי ההשבחה כה חשובה כדי לכסות על הגרעוניות שיש בשטחי מגורים. לרשויות המקומיות פתרונות די קלים.

ראשית, בוא נזכיר, שלפי סעיף 22 לתמ"א יש לרשות המקומית שיקול דעת רחב מאוד אם מצאה משיקולים תכנוניים, או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות, כי יש לסרב לבקשה להיתר או אם מצאה כי תוספת הבניה צריכה להיבחן במסגרת תכנית שתסדיר עניינים נוספים אלו לאור התוספת המבוקשת.

שנית, הרשויות המקומיות מקדמות תוכניות מפורטות בשטחן בהתאם לסעיף 23 לתמ"א (כגון תוכנית הרובעים בתל-אביב או תוכנית 10038 בירושלים). מטרת התוכניות המפורטות לתת מענה להתחדשות העיר בכללותה ובין היתר לפתרונות תשתיות, מוסדות חינוך, חניה וכו’. מעניין לראות את התייחסות הרשויות שקידמו תוכניות אלה, לנושא של היטל השבחה באותן תוכניות.

במקום להפנות להוראות תמ”א 38 התוכניות פירטו מחדש דרישות החיזוק והתקנים הרלוונטיים, ובמקרים מסויימים אף החמירו לעומת התקן 413 [ראו למשל מנגנון "שדרוג הנדסי מלא" שלפי תכנית 10038 לירושלים]. לגבי היטל השבחה, נכתב בתוכניות אלה כי הוא “ייגבה לפי הדין”. מצד אחד ניתן לפרש את “הדין” לגבי היטל השבחה כמתואר לעיל – קרי היטל בשיעור 50%. כדי להבהיר כי גם לגבי תוכניות מפורטות שהוכנו לפי סעיף 23 לתמ"א גם כן יחולו הפטורים מהיטל השבחה, הוסף באותו סעיף קטן 10 גם סעיף משנה (ב) שזו לשונו:

(ב) – תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תכנית המתאר הארצית האמורה בפסקת משנה (א) ושבין מטרותיה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה; פטור לפי פסקת משנה זו יחול רק לגבי חלק מההשבחה שהיה פטור מתשלום היטל השבחה לו ניתן היתר לפי תכנית המתאר הארצית האמורה בפסקת משנה (א);

"הנה כי כן, אותן תוכניות מפורטות שהוכנו מכוח סעיף 23 לתמ"א ושמכוחן יוענקו זכויות בנייה, גם הן כלולות בפטור מהיטל השבחה.
השאלה היחידה שנותרה פתוחה, וחבל שלא הוסיפו והבהירו את זה במסגרת התיקון, שכל תוכניות מפורטת שמכינה רשות מקומית, שמותנית בחיזוק המבנה מפני רעידת אדמה, יוכל ליהנות מהפטור, גם אם מדובר בתוכנית שלא הוכנה לפי מנסחיה בהתאם לסעיף 23 לתמ"א. זאת כיוון שהעיקר הוא המהות ולא הניסוח – הרצון לפטור מהיטל השבחה כחלק מחבילת תמריצים מעודדים פרויקטים של התחדשות עירונית, להתגוננות מפני רעידות אדמה ומתקפות טילים".

מה היתרון לדיירים?

"יתרון ניכר לדיירים הוא הסדרה של העניין, הסרת סימני שאלה שאפפו את התחום משך שנים רבות, אשר לא אפשרו למצות נכונה את המו"מ עם היזם. עתה שיש וודאות מה נכנס לתוך הפטור, ומה נמצא מחוץ לפטור, ישנם כללי משחק ידועים אשר יסייעו לדיירים לדעת טוב יותר אם מה שמציעים להם אכן מהווה תמורה הולמת עבור זכויות הבנייה שהם מעניקים ליזם במסגרת הפרויקט.

הפספוס הגדול פה הוא שייצרו מנגנון שאינו מייצר עדיפות משמעותית לפרויקטים של הריסה ובינוי על פני פרוייקטים של עיבוי, [אמנם זה פחות חמור ממה שעשו בתיקון 3א לתמ"א 38, שם הוגבלה התמורה לדיירים כדי 13 מ"ר בלבד בעוד בתמ"א עיבוי זה נותר 25 מ"ר], למרות שעלויות הביצוע של פרוייקטים של הריסה ובינוי משמעותית יקרה יותר".

האם לדעתך מדובר על תיקון מוצדק?

"התיקון בהחלט מוצדק שכן הוא מאזן בין הרצון לעודד התחדשות עירונית בין היתר על ידי הענק פטור מהיטל השבחה, לבין הרצון של הרשויות המקומיות להמשיך ולגבות היטלי השבחה כדי לקיים את פעילותן ולספק צרכי תושביהן".

כיצד התיקון לחוק ישפיע על עלית מחירי הדירות, אם בכלל?

"להערכתנו ברמה המקרו כלכלית, לא תורגש ההשפעה של התיקון על מחירי שוק הדיור. זאת כיוון שהתיקון כורך שתי מגמות הפוכות.
מהצד האחד, התיקון יביא לעליית מחירי הדיור.

זאת כיוון שבוודאי שיזם שיצטרך לספוג עכשיו בתקציב הפרויקט שלו סעיף משמעותי של היטל השבחה, לא יוכל אלא לגלגל את זה אל רוכשי הדירות שלו בתמחור כלפי מעלה של מחירי הדירות.

ועדיין, מדובר בהשפעה מוגבלת, שכן, יזם שינסה למכור דירות מעבר לשווי השוק שלהן, לא יוכל למכור את דירותיו ככה שהוא לא יוכל לקדם פרויקט בחורג משמעותית מהמחירים בשווי השוק.

אולם נזכיר כי החיוב בהיטלי השבחה ממילא יהיה נמוך בפרויקטים של תמ"א לעומת פרויקטים של תב"ע. בהינתן זאת ובהינתן האיזון שנעשה כמתואר לעיל, ומאחר שהחיובים בהיטלי השבחה בפרויקטים של תמ"א 38/2, יהיה נמוכים דרמטית בהשוואה להיטלי השבחה מכוח תב"ע, הרי שאנו צופים כי ההשפעה תהיה שולית.

מהצד השני, התיקון יביא לירידת מחירי הדיור. זאת כיוון שעכשיו שהתיקון הכניס סדר וודאות, רכיבים נחוצים לשוק לצורך התפתחות, יותר פרויקטים יוכלו לצאת אל הדרך, ובכך להגדיל את היצע הדירות, דבר שיביא להפחתת מחירי הביקוש. ועדיין, מדובר בהשפעה מוגבלת, שכן היקף הדירות שיוכלו לייצר פרויקטים של תמ"א אינם מתקרבים להיקף הדירות שמייצרים הביקושים במדינה, ולכן זה יהיה השפעה שולית.

לסיכום, להערכתנו, ברמת המקרו לא תורגש השפעה מהתיקון. ברמת המיקרו [עיר-שכונה] ייתכן שתורגש השפעה של התיקון, וזאת בשים לב לנקודת האיזון בהשפעה הנקודתית של התיקון [חיוב בהיטל השבחה / הגדלת היצע הדירות] לעומת המיקום הספציפי של הפרויקט".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות