דוח אפס: מהו?
דו״ח אפס הוא למעשה אחד המסמכים החשובים ביותר עבור יזמי הנדל״ן בישראל. הדו״ח כולל בתוכו פרטים חשובים, בהם שווי הקרקע או המבנים הקיימים במקרים של התחדשות עירונית – עליו נרחב בהמשך המאמר; עלויות הבנייה הצפויות בהתאם לסטנדרט הבנייה שהציב היזם; השווי המוערך של הפרויקט לאחר השלמתו; ההכנסות הצפויות מהנכס וכן ניתוחים שונים שמטרתם לצפות שינויים אפשריים בעלויות הבנייה ובמחירי הדירות ככל שהפרויקט מתקדם.
לאיזו מטרה צריך דו"ח אפס?
הדו״ח החשוב הזה למעשה משקף את ההיתכנות הכלכלית של פרויקטים בתחום הנדל״ן. היזמים מגישים את הדו"ח לבנקים או לגורמי מימון אחרים, כשהם מסתמכים על הכתוב בו במימון הפרויקט. דו״ח אפס דומה במהות שלו להערכת השמאי שיש לתת לבנקים כאשר רוצים לקחת משכנתא, הערכה המעידה על שווי הנכס, ובהתאם אליה הבנק נותן הלוואה. גם במקרה הזה מי שמבצע את ההערכה ומנפיק את הדו״ח הוא שמאי מקרקעין. כמו כן, באמצעות הדו״ח יכולים היזמים עצמם לקבל אומדן על עלותו של פרויקט ועל הרווח הצפוי ולהבין אם מדובר בפרויקט כלכלי ומומלץ, אם יש לערוך בו שינויים כלשהם או שאולי אפילו עדיף לוותר עליו כליל.
איך מנפיקים את הדו"ח?
כאמור, מי שאחראי על הנפקת דו״ח אפס הוא הנציג מטעם הבנק ולרוב מדובר בשמאי מקרקעין. כדי להנפיק דו״ח אפס יש לפנות אל הבנקים ולהתחיל בתהליך של בקשה למימון פרויקט נדל״ן כזה או אחר. אחד הצעדים הראשונים יהיה כאמור לספק הערכה על שווי הפרויקט העתידי ועל ההוצאות הצפויות ובשלב הזה הבנקים יצמידו נציג מטעמם אל היזם. הדו״ח יופק בשיתוף של היזם תוך דיווחים על הפרויקט העתידי ולאחר ביקורים של השמאי באזור הבנייה המיועד.
סוגי דוח אפס
דו״ח אפס הוא דו״ח שחשוב להנפיקו לקראת פרויקטים חדשים של נדל״ן, אך הוא נדרש לא רק במקרים האלה. הדו"ח נדרש גם במקרים של פרויקטים שונים הקשורים בהתחדשות עירונית, כמו תמ״א 38 ופינוי בינוי. לכן ישנם סוגים שונים של דו"חות אפס:
דו"ח אפס לפינוי בינוי
האתגר המשמעותי ביותר בפרויקטים של פינוי בינוי בהיבט של הנפקת דו״ח אפס הוא אומדן של מס השבח הצפוי שהדיירים עומדים לשלם, בעיקר מפני שכל דייר משלם שיעור מס שונה (בהתאם לגודל הדירה החדשה), וישנם דיירים הפטורים מתשלום לחלוטין. דו״ח אפס בפרויקטים של פינוי בינוי כולל גם את תשלום השכירות לדיירים במהלך ההריסה והבנייה וכן את דמי ההובלה לתכולת הדירות.
דו"ח אפס לתמ"א 38
בפרויקטים של תמ"א 38 יש לכלול הוצאות והערכות שאינן קיימות בפרויקטים רגילים. כך למשל יש לדווח על התאמות ייחודיות כגון התאמות כאלו שנעשות בפרויקטים של חיזוק מבנים והגנה מפני רעשי אדמה. במקרים הללו הדו״ח חייב לכלול הוצאות ספציפיות ומדויקות של חיזוק הבניין, שינוי חדר המדרגות או הוספת מעליות, הוספת יציאה לחנייה או אזור חנייה וכן הלאה. בחלק מן המקרים חותם היזם עם חלק מהדיירים המשפיעים על הסכמים המבטיחים תמורות נוספות. כתוצאה מכך תהיה השפעה על הדו״ח הסופי שיונפק. כמו כן, בפרויקטים מהסוג הזה מגלים לא פעם כי ההוצאות גבוהות יותר, למשל אם תוך כדי עבודה מבינים כי התשתית ישנה מאוד ומצריכה חיזוק משמעותי יותר ובמקרים קיצוניים אף יש צורך בפינוי זמני ובלתי מתוכנן של הדיירים – הדבר גורר הוצאות בלתי צפויות. על כן הרבה מאוד שמאי מקרקעין שצריכים להוציא דו״ח אפס לפרויקטים של תמ״א 38, נוטים להקציב תקציב גבוה יחסית להוצאות בלתי צפויות – בדרך בין 10 ל-15 אחוזים בהשוואה לחמישה אחוזים בפרויקטים רגילים.
מה הם ההבדלים בין סוגי הדוחות השונים?
אפשר להבין די בקלות שקיימים הבדלים משמעותיים בין סוגי הדו״חות השונים. דו״ח קלאסי הוא דו״ח של בניית פרויקט חדש לחלוטין. אומנם הנפקת דו"ח מצריכה השקעה של זמן וכמו כן יש להתחשב בהרבה מאוד משתנים. אך כאשר עושים זאת בצורה מסודרת, ברוב המקרים מדובר בדו״ח מדויק ביותר שנותן אינדיקציה לא רעה כלל על שווי הנכס העתידי, על עלויות הבנייה וכן הלאה.
מנגד ישנו דו״ח אפס שמוציאים בפרויקטים של התחדשות עירונית – תמ״א 38 ופינוי בינוי, עליהם פירטנו קודם, שכן הדו"חות אלה הם אופרה אחרת לחלוטין. הדו״חות האלה, כאמור, מורכבים הרבה יותר כי בהפקתם צריך להביא בחשבון הוצאות בלתי צפויות הנפוצות בפרויקטים של שיפוץ וחידוש מבנים. מעבר לכך, כשמדובר בפרויקט חדש ישנם שני צדדים בלבד בשלב של הנפקת דו״ח אפס – היזם והבנק. כשמדובר בפרויקטים של התחדשות עירונית אזי שמדובר כבר על גורם שלישי וחשוב ביותר – הדיירים. הדו״ח חייב לכלול את ההסכמים מולם, את התנאים ואת כל הפרטים הקטנים לגבי כל נכס בנפרד. על כן, ברוב המכריע של המקרים מדובר בדו״חות מורכבים הרבה יותר.
לסיכום
דו״ח אפס הוא דו״ח שמנפיק שמאי מקרקעין מטעם הבנק הממן לפרויקטים שונים בנדל״ן, המשמש הערכה מחושבת על שוויו, עלות הבנייה והוצאות חשובות נוספות. בלא הדו״ח הזה, הבנקים לא נותנים מימון לבנייה והקמה של פרויקטים. בעת רכישת דירה, כדאי לבקש לראות את הדו״ח ולהכיר אותו, במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית. במקרים כאלו הוא יכול לשפוך אור נוסף על העסקה מול היזם ומאפשר לדיירים לוודא שמה שאותו יזם הבטיח אכן עומד להתממש והובא בחשבון בעת הבקשה למימון הפרויקט. אם אתם מחפשים מידע נוסף בנושא נדל״ן והתחדשות עירונית, היכנסו כעת לאתר מגדילים – האתר המוביל לנדל"ן והתחדשות עירונית בישראל ותוכלו למצוא את כל המידע הרלוונטי והחשוב שאתם מחפשים.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
