מה זה תמ"א 35?
תוכנית המתאר הארצית מספר 35 היא בעצם תוכנית שמטרתה להגדיר כיצד תפעל מדיניות התכנון ופריסת הישובים בארץ ישראל, לבנייה לפיתוח ולשימור היישובים הקיימים וישובים נוספים בארץ. תוכנית זו אושרה על ידי הממשלה בשנת 2005, והיא מבוססת על תוכנית ישראל 2020 שגובשה עוד בסוף שנות ה-90. התוכנית הציעה בנייה של בניינים בגובה ממוצע של 8-6 קומות, בניית מגדלים והפקת לקחים מהתוכנית הקודמת, תוכנית תמ"א 31. המטרה של תמ"א 35 היא להצליח לשלב בנייה בכמות מספקת לגידול הטבעי באוכלוסייה, שמירה על הטבע ועל שטחים פתוחים ופיתוח החקלאות.
תמ"א 35: איך זה התחיל?
תוכנית המתאר הארצית התפתחה והתבשלה במשך שנים רבות. לתוכנית היו נוסחים ושרטוטים שונים שהשתנו לפי המצב הדמוגרפי בארץ ישראל, בעיקר בשל עליות אזרחים מהתפוצות שהגדילו את אוכלוסיית המדינה ונזקקו למקומות מגורים נוספים. תוכנית המתאר הארצית מגבשת תוכניות בנייה של ערים וכבישים וכן פריסה שלהם כדי לחבר בין מקורות חשובים שונים, משאבים ומטרופוליטניים. תוכנית המתאר הארצי 35 היא בעצם גלגול של כמה תוכניות שהחלו להתפתח אחרי קום המדינה ושופרו מעת לעת, לדוגמה עם העלייה הגדולה של ברית המועצות בשנות ה-90. בהתחלה שמה של תוכנית המתאר הארצי היה תמ"א 6, בהמשך התפתחה להיות תמ"א 31, ומטרתה הייתה להגדיל את הבנייה ולהאיץ אותה באזורי ירושלים, אשדוד ונתניה. לאחר מכן, החל צוות של אדריכלים ומתכנני ערים לבנות את תוכנית ישראל 2020 שמטרתה הייתה להתאים את מדינת ישראל מבחינה חברתית וכללית למאה ה-21 ולעולם המתחדש. בעצם, תוכנית זו רואה בסביבה הגורם הבסיסי לקידום נושאים חברתיים וכלכליים ולשינויים באוכלוסייה. תוכנית זו היא הבסיס לתוכנית המתאר הארצי 35 החדשה והיא תוכננה על פיה תוך כדי אימוץ המסקנות העיקריות מתוכנית ישראל 2020, שבה השקיעו מומחים מתחומים שונים בהם גם מתחום תכנון הערים והאדריכלות ומהמועצה הארצית לתכנון ולבנייה.
מהם עיקרי תמ"א 35?
תוכנית המתאר הארצית 35 מכסה תחומים רבים, ובתכנונה מחשבים פרמטרים רבים המחייבים התחשבות מאחר וכל תנאי משפיע על תנאי אחר באופן ישיר או עקיף. מעבר לשרטוט של קווי מתאר או גבולות גזרה, עיקרי תוכנית תמ"א 35 הם חיזוק ערים, קיום מטרופוליטנים ענפים, שמירה על שמורות טבע והימנעות מפרוור כדי לקדם את תחבורה הציבורית ולמנוע מארץ ישראל להפוך לעיר אחת ענקית בלי גבולות.
חיזוק אזורי מטרופולין
כדי לא להקים ערים חדשות, אלא לחזק את הערים הקיימות ולפתח אותן, תמ"א 35 מעודדת את שיפור המרחבים העירוניים הקיימים ונותנת עדיפות לפיתוח ירושלים, הגליל, מטרופולין באר שבע והנגב. לצורך כך תמ"א 35 מאפשרת בנייה בצפיפות גבוהה ופיתוח תשתיות שמטרתן לחזק את המטרופולין, כמו תחבורה ציבורית יעילה.
תכנון עידוד השימוש בתחבורה ציבורית
כדי לחזק את אזורי המטרופולין הקיימים, יש צורך בחיזוק תשתיות התחבורה הציבורית ועידוד של האוכלוסייה להשתמש בה. לצורך מטרה זו תמ"א 35 מקפידה על שילוב של שירותים אשר נותנים עדיפויות לתחבורה ציבורית כגון הכוונת אזורי תעסוקה חדשים למרכזי תחבורה ציבורית, הגדלת נתיבי התחבורה הציבורית ובניית מקומת חנייה ייעודיים לתחבורה ציבורית.
שימור מרקם עירוני מרכזי
כדי להימנע מתופעת הפרוור אשר נוצרת מקיום של שכונות מגורים רבות ונרחבות שבהן יש אך ורק גישה לרכבים פרטיים, תמ"א 35 מקיימת צעדים אשר שומרים על מרקם עירוני שבו יש קיום של שירותים רבים ושל מרכזים עירוניים שונים כדי לא ליצור מצב של "ערי שינה" וצמצום הפערים בין אזורי הארץ והאוכלוסיות השונות.
חידוש עירוני
כדי לשפר את איכות החיים של תושבים רבים בערים קיימות, תוכנית המתאר הארצית מקיימת תנאים שונים אשר תורמים להתחדשות עירונית מתמדת כדי לספק צרכים של תושבים רבים כיאה לערים מתקדמות שונות בעולם.
מהם ההבדלים העיקריים בין תמ"א 35 לבין תמ"א 38?
אומנם מדובר בשתי תוכניות בעלות אותם ראשי התיבות, תוכנית מתאר ארצית, אך לשתי התוכניות האלה יש מטרות שונות. רובנו מכירים דווקא את תמ"א 38 ופחות את תמ"א 35. הסיבה לכך היא שתמ"א 38 הגיעה עד לפתחי ביתנו בשנים האחרונות, אך היא מתייחסת לאוסף של תקנות בדבר חיזוק מבנים קיימים מסיכוני רעידות אדמה, היות שמדינת ישראל נמצאת על השבר הסורי אפריקאי, אזור הידוע בפוטנציאל לרעידות אדמה. שתי התוכניות פועלות בהקיף מדיני, אך בעוד שתמ"א 38 נוגעת למבנים קיימים, תמ"א 35 עוסקת בבנייה עתידית ואליה נכנסות גם התקנות של תמ"א 38 ולא להיפך.
באילו מקרים מיישמים את תמ"א 35?
את תמ"א 35 מיישמים כאשר מתעסקים בשטחים שונים ובתכנון ערים. עיקרי תמ"א 35 הם חילוק שטחים לפי מרקמים של קרקעות ושל ערים שונות לפי גידולי האוכלוסייה הצפויים. תוכנית המתאר הארצית 35 מארגנת את כל המרחב של ישראל תוך כדי סיווג של חמישה מרקמים שונים, לפי התנאים הגיאוגרפיים של האזור ולפי האוכלוסייה המתגוררת בו. מיישמים את תמ"א 35 לפי מרקמים אלו כאשר מבצעים פעולות פיתוח ושימור שונות או כאשר רוכשים קרקעות להשקעה. בצורה זו אפשר לבצע תכנון עתידי המאפשר פיתוח של אזורים מסוימים בצורה שתהיה גמישה ודינאמית, ושתתאים לשינוים שיקרו גם אם הם אינם תואמים את צפי של תמ"א. תוכנית המתאר הארצית 35 היא שקובעת ברישומיה באילו קרקעות אפשר יהיה להשתמש בעתיד וכיצד אפשר יהיה לפתח או לשמר אותן או אפילו לשנות את ייעודן. מאחר שתוכנית המתאר הארצית פרוסה ומשורטטת לשנים קדימה, וכמו כן מתעדכנת מדי פעם לאחר בחינה של המועצה הארצית לתכנון, חשוב מאוד להתעדכן ברישומים ובשרטוטי המפות אם יש בכוונתנו להשקיע בקרקע מסוימת, בין אם זה למטרה חקלאית או לא. נוסף לפיתוח קרקעות המדינה לטובת גידולי האוכלוסייה הצפויים ולדורות הבאים, מטרתה של תוכנית המתאר הארצית היא גם לשמר אתרי מורשת וציון היסטוריים, תוך שמירה על מרחבים ירוקים פתוחים, מקורות של משאבים חיוניים ואתרי טבע המהווים בתי גידול גם לאוכלוסיית בעלי חיים שונות. לכן לפני שנחליט להשקיע בקרקע מסוימת עלינו לבחון את התוכנית לשנים הבאות ולוודא כי אכן נוכל להשתמש בקרקע המסוימת הזאת לפי רישומי תמ"א 35.
מהם מרקמי תמ"א 35?
כאמור, מרקמי תמ"א 35 הם חמישה מרקמים אשר יוצרים סיווג ואבחנה בין שטחים שונים בארץ. סיווג זה יוצר חלוקה ברורה בין אזורים לפי אפשרויות הפיתוח בהן בעתיד. פיתוח עירוני הוא שונה מפיתוח חקלאי לצורך העניין, וכמו כן החלוקה מייחדת אזוריי שימור המהווים אתרי מורשת חשובים לצד אזורי התיישבות ופיתוח אזורי תעשייה. לפי מרקמים אלו מגדירה מראש תוכנית המתאר הארצית תוכניות פיתוח, יוזמה ובנייה חדשות בכל המדינה. המרקמים כמו כן מגדירים את התשתיות הניתנות לפיתוח בכל אזור ושטח.
מרקם עירוני
מרקם עירוני מגדיר את האזורים שבהם אפשר לפתח בנייה לצורכי מגורים כדי לספק פתרונות דיור לאוכלוסייה ולספק לה שירותים כגון אזורי מסחר ותעשייה. מרקם זה מוגדר בנפרד משטחים ירוקים כדי לשמר אותם לצורכי ציבור, וכמו כן כדי לשמור על שטחים אלו לבנייה ולפיתוח עתידיים בהתאם לגידול האוכלוסייה האפשרי. שטחים אלו אפשר לראות באזור הנגב, בגליל ובירושלים. באזורי מרקם עירוני בשרטוטי תמ"א 35 קיימות קרקעות חקלאיות אשר הסבירות להפשרתן תהיה גבוהה כל עוד התוכניות לפיתוח קרקעות אלו יתאימו לתוכניות הפיתוח העירוני במרקם.
מרקם כפרי
מרקם כפרי יהיה מאופיין באזורים כפריים וחקלאיים, בעלי רצפים של שטחים פתוחים. באוזרים אלו, שמוגדרים לפי תוכנית המתאר הארצית כמרקם כפרי, יהיה אפשר לפתח ולקדם בנייה לצורכי תעשייה, מסחר, תיירות ואף מתחמי תעסוקה, אך כל זאת ועוד רק בתנאי שנשמר האופי הכפרי והחקלאי של המקום. לכן יש סבירות גבוהה שקרקעות חקלאיות יופשרו באזורי מרקמים חקלאיים אך כמובן שאין זה מחייב מאחר והתוכניות מתעדכנות.
מרקם שמור ארצי
במרקם שמור ארצי, לפי תוכנית המתאר הארצית, נכנסים אזורים אשר יש לשמר אותם ככל האפשר וזאת מאחר שמדובר באזורי שמורות טבע, גנים לאומיים, נופים ייחודים, יערות ואפילו שטחי אימון צבאיים. גם באזורים אלו אפשר להשתמש כדי לפתח את האזור לצורך הרחבת ישובים או לצורך פיתוח שטחים חקלאיים כל עוד לא מתרחשת פגיעה באזורים המחייבים שמירה וכל עוד אפשר לבצע חציצה בין הנופים שיש לשמר לבין האזורים המפותחים. לכן, קרקעות חקלאיות באזורים אלו נמצאות בסיכוים נמוכים להפשרה בשנים הבאות.
מרקם חופי
כאשר אנו מדברים על מרקם חופי כמובן שהכוונה היא לאזורים שנמצאים בחופי ישראל ולשטחים הצמודים אליהם. רצועות חוף צריכות לשרת את הציבור ולהיות פנויות לו ולכן יש הגבלה על אפשרויות פיתוח ובנייה באזורים אלו. מנגד, אם קיים צורך במבני תיירות שונים או בבנייה אחרת אשר מספקת את שירותי הציבור המשתמש בחופים, יש צפי לאישור תוכניות אלו תוך כדי הקפדה על שמירת התנאים של אזור שטח החוף. לכן קשה מאוד לשנות את ייעוד הקרקעות הנמצאות באזור המוגדר כמרקם חופי לפי תמ"א 35, והסיכויים להפשרת קרקע חקלאית באזור זה הם נמוכים מאוד.
לסיכום
תמ"א 35, או תוכנית המתאר הארצית במספר 35, היא תוכנית אשר מקיימת הבחנה בין כל השטחים והאזורים הקיימים במרחבי מדינת ישראל לפי מאפיינים גאוגרפיים, דמוגרפיים חברתיים וכלכליים. תוכנית זו עוברת עדכונים בתדירות של ארבע שנים על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה. תוכנית המתאר הארצית נועדה לפקח על התפתחות הבנייה בארץ, תוך שמירה על אתרי מורשת, שמורות טבע, אזורים עירוניים ואזורים כפריים כדי לאפשר שמירה על קרקעות במדינה לטווח ארוך לכל הדורות. לכן, התוכנית מחלקת את מרחבי הארץ השונים לחמישה מרקמים המגדירים את אפשרויות הבנייה הקיימות בכל מרקם וקובעים את ייעוד הקרקעות ואת סיכויי הפשרתם. מי שעוסק בנדל"ן ומעוניין במידע נוסף באשר לעסקאות עתידיות או שהוא מתכנן בנייה בהיקפים גדולים על קרקעות חקלאיות, עליו להיות מעודכן בשרטוטי תמ"א 35. למידע נוסף אפשר להיכנס לעמוד הבית שלנו, שם תוכלו למצוא מידע חיוני נוסף בדבר עסקאות השקעה בקרקעות חקלאיות ועוד.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
