בעסקאות תמ"א 38 קיים פטור חלקי או מלא ממס שבח, בהתאם לתכנית החיזוק שנקבעה בחוק. במדריך הבא תוכלו למצוא תשובות לשאלות נפוצות בנושא מס שבח.
מס שבח משמש כמו מס על רווח הון ורווחים בבורסה, אך בתחום הנדל"ן. כאשר אדם מבקש למכור נכס נדל"ן, כגון דירה, בית פרטי, קרקע, מוטל עליו מס שבח, המחושב על הרווח שקיבל תמורת מכירת הנכס. על פי חוק מיסוי מקרקעין, מס השבח נגבה ע"י רשות המסים ממוכר הנכס, אדם פרטי או קבלן.
רווח ההון במכירת הנכס (הדירה, הבית או הקרקע), הוא השבח. מס השבח מחושב כהפרש בין מחיר מכירת הדירה למחיר קנייתה. מס השבח צמוד למדד וממנו מקזזים את הוצאות הרכישה וההשבחה של הנכס. אם בחישוב שנעשה מתברר שלא קיים שבח (רווח הון), אין למעשה צורך להשתמש בפטור ממס שבח, במיוחד על רקע הידיעה כי שימוש בפטור מבטל זכות שימוש בפטור לדירה נוספת בעתיד.
חישוב מס השבח השתנה במהלך השנים, כאשר החישוב הסופי הקבוע היום בחוק הוא כדלקמן:
כאשר אדם מוכר דירה שנרכשה בשנת 2000 לדוגמה, מס השבח יחושב בשקלול שיעורי המס השונים משנה זו ועד היום, על פי הפירוט לעיל. הוצאות על הנכס כגון משכנתא, הוצאות עו"ד וכד', ישוקללו בחישוב ויפחיתו את גובה המס. ישנם פטורים שונים ממס שבח בעת מכירת נכס כגון: מכירת דירה ראשונה פטורה ממס שבח. פטור נוסף ממס שבח הוא במקרה של עסקאות תמ"א 38.
במקרה של מכירת דירה בבניין שעבר פרויקט של תמ"א 38, המוכר זכאי לפטור חלקי או מלא ממס שבח כחלק מזכויות התמ"א 38. בדרך כלל הפטור יהיה חלקי, ויתקשר רק לרווח ההון על זכויות הבנייה והתוספות החדשות בדירה. באוגוסט 2016, פורסם תיקון 88 לחוק מיסוי מקרקעין שנועד להרחיב משמעותית את הפטור ממס שבח בעסקאות תמ”א 38 ובעיקר עסקאות תמ”א 38/2. חוק מיסוי מקרקעין תוקן ובכל הקשור לפטור ממס שבח בעסקאות תמ”א 38, נקבע כי הפטור יחול לא רק על זכויות הנמכרות מכוח תמ”א 38 אלא גם על זכויות מכוח תב”ע. תחולת התיקון הינה על עסקאות תמ”א 38 שיום המכירה לגביהן יחול מיום פרסום החוק.
במקרים של דירות בפרויקט תמ"א 38, ישנם מספר בעלי דירות שמחזיקים באחוזי בנייה שמאפשרים להם תוספת דירות חדשות בבניין. כאשר בעלי הדירות מוכרים את הזכויות שניתנו להם מתוקף פרויקט תמ"א 38 ליזם, הם מקבלים בתמורה חיזוק, הרחבות, תוספות וכד', כחלופה לתמורה כספית. היזם מבחינתו, מקבל בעסקה קרקע לבנייה נוספת ודירות שיהיו בבעלותו ושיוכל למכור לאחר מכן. מאחר ומדובר במכירת זכויות בלבד ולא במכירת נכס, בעסקה זו, לא יוטל מס שבח על בעלי הזכויות.
רשות המסים מספקת הקלה משמעותית בעסקאות תמ"א 38 כדי לסייע למימוש עסקאות אלו. שכן במידה ועל בעלי הזכויות (הדירות), היה מוטל מס כאשר היו "מוכרים" את זכויותיהם ליזם, סביר שפרויקטים רבים של תמ"א 38 היום מתעכבים או נעצרים. חשוב לציין כי הפטור לבעלי הזכויות בעסקאות תמ"א 38, מותנה בכך שהיזם יעניק לבעלי הדירות את ההטבות לפי תכנית החיזוק בחוק: חיזוק נגד רעידות אדמה, הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה, התקנת מעלית במבנה, עיצוב המבנה ושיפוצו, תשלום לכיסוי הוצאות כרוכות בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק. במידה והדיירים מקבלים הטבות נוספות שלא נקבעו בתכנית החיזוק על פי חוק, הם יידרשו למס שבח חלקי בהתאם להטבות שהתווספו.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
