חוק ההסדרים – מה אומר החוק?
מדי שנה מגישה הממשלה מסמך חשוב המכונה תקציב המדינה. המסמך הזה הוא מסמך כלכלי המתאר חלוקה של משאבים כספיים באופן שנתי, אך הוא גם הרבה מעבר לכך מפני שברוב המקרים המהלכים הכלכליים הללו מצריכים שינוי מנהלתי או חקיקתי לצורך הקידום שלהם. חוק ההסדרים הוא חוק המוגש מדי שנה בצמוד להגשת תקציב המדינה והוא כולל בתוכו את מקבץ השינויים הכולל שיאפשרו למעשה ליישם את התקציב שהוגש. כלומר, כדי לקדם את תקציב המדינה במהירות, כוללת הממשלה את כל הצעות החוק והתיקונים להצעות החוק במסמך אחד שהוא חוק ההסדרים. במקור היה חוק ההסדרים חלק מתכניות החירום של הממשלה, והוא הגיע לעולם במטרה להתגבר על האינפלציה המתגברת של שנות השמונים. המשבר חלף אומנם, אך חוק ההסדרים נשאר איתנו ומאז הוא מוגש באופן קבוע מדי שנה.
באילו מקרים חל חוק ההסדרים?
אם כך אפשר להבין כי חוק ההסדרים הוא חוק דינמי המשתנה משנה לשנה ובכל פעם הוא כולל רפורמות וחוקים הרלוונטיים לתקציב המדינה הנוכחי לצדו הוא מוגש. באופן טבעי למדי עוסקים רבים מחוקי ההסדר בחלוף השנים בנושאים של נדל״ן, תכנון עירוני והתחדשות ובמיוחד בשנים האחרונות אפשר לראות שינויים משמעותיים ומרחיקי לכת בתחום הזה.
חוק ההסדרים – תחום הפינוי בינוי
אחד השינויים המשמעותיים ביותר בחוק ההסדרים בשנים האחרונות קשור בנושא החשוב של פינוי בינוי ונוגע בשאלת מכירת הנכס במהלך הפרויקט. עד לתיקון בחוק, הטבות המס במכירת הדירה ניתנו לדירות מגורים בלבד וכאשר דייר רצה למכור את הדירה לאחר הפינוי שלה הוא לא יכול היה ליהנות מהפטורים או מהטבות המס עד להשלמת הבנייה, משום שהדירה שנהרסה לצורך הפרויקט נחשבה כנכס שבנייתו לא הושלמה. התיקון המשמעותי בחוק למעשה מאפשר לבעלי נכסים למכור את הנכס לכל אורך תקופת הפרויקט ולקבל בכל זאת את הפטורים והטבות המס הרלוונטיות לדירות מגורים.
חוק ההסדרים – תחום תמ"א 38
גם במסגרת פרויקט תמ"א 38 חלו לא מעט שינויים ברבות השנים במסגרת החוק ההסדרים. כך למשל, בעבר דיירים שגרו בדירות שעברו פרויקט תמ״א 38, נקלעו למצב לא נעים שבו הקבלן לא עומד בהתחייבויות שלו ולא עומד בזמני השיפוץ, ורבים מצאו את עצמם גרים בדירות ישנות בתהליכי שיפוץ ובמקרים קיצוניים אף בדירות מסוכנות שאינן ראויות למגורים. במצב הישן דיירים לא יכלו לפעול כנגד הקבלן המפר שיכול היה לתבוע אותם ואף להשאיר אותם בדירה מיושנות ללא שיפוץ. בחוק ההסדרים 2023 חל תיקון משמעותי שקובע שאם קבלן לא מצליח להשיג 50 אחוז של חתימות מכלל דיירי הבניין שנתיים לאחר החתימה הראשונה, או לחלופין 60 אחוז מהחתימות אחרי ארבע שנים, הדיירים רשאים להפר את החוזה ולהחליף קבלן.
חוק ההסדרים 2023 – תחום ההתחדשות העירונית
ככלל מעניין מאד לראות כי חוק ההסדרים מהשנים האחרונות עוסק בלא מעט היבטים של פרויקטי התחדשות עירונית. כך למשל קובע חוק ההסדרים מהשנים האחרונות כי כדי שפרויקט התחדשות עירונית יצא לדרך, יש צורך בהסכמה של 67 אחוזים מכלל הדיירים בבניין, בעוד שבעבר אחוז ההסכמה הנדרש עמד על 80 (מהלך שנועד לקדם התחדשות עירונית ולוודא שפרויקטים אכן יצאו לפועל).
עוד שינוי מעניין לדוגמה עוסק בהקלה על בעלי דירות קשישים. עד חוק ההסדרים של שנת 2022, לשון החוק הייתה שרק בני שמונים ומעלה זכאים לקבל את שווי הדירה המהוון ללא צורך בפינוי הדירה למשך תקופת הבנייה. חוק ההסדרים של שנת 2022 הוריד את גיל הזכאות ל-75. המגמה של רפורמות ושינוי חוקים ונהלים לפרויקטים של התחדשות עירונית דרך חוק ההסדרים היא מעניינת משום שהיא מצביעה על ערך הרוח הכללי של ממשלות ישראל בשנים האחרונות, שמאמינות שחידוש עירוני הוא שירות חשוב עבור התושבים בישראל. יחד עם הרשויות המקומיות, מנסות ממשלות ישראל בשנים האחרונות להוציא כמה שיותר פרויקטים כאלו לפועל, והשינוי החקיקתי באמצעות חוק ההסדרים בהחלט עושה את שלו.
חוק התוכנית הכלכלית – תיקוני חקיקה לחוק ההסדרים 2023–2024
חוק התוכנית הכלכלית הוא בעצם שם כולל לתיקוני החקיקה שנעשו כדי ליישם את התוכנית הכלכלית של שנת 2023. החוק אושר בכנסת ישראל בחודש מאי 2023 והתעסקו במגוון רחב של נושאים, החל בענייניים של מיסוי, דרך שינויים בהתנהלות של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית וכלה בהתנהלות של עסקים זעירים בישראל. אחד התיקונים החשובים ביותר היה התיקון של סעיף 152 לחוק התכנון והבנייה.
סעיף 152 לחוק תכנון ובנייה – מתן היתרי בנייה
התיקון הזה מאפשר מתן היתר בנייה גם במקרים שבהם הוגש ערר על החלטת הוועדה המקומית. על פי סעיף 152 לחוק התכנון ובנייה כפי שהיה עד כה, מהרגע שבו הוגש ערר על החלטה של ועדה מקומית לתת היתר בנייה, לא יינתן ההיתר עד להחלטה בוועדת הערר המטפלת בנושא. על פי התיקון לחוק, ועדת הערר יכולה לאשר את מתן ההיתר גם אם הוגש הערר, וצריך לשים לב להיקף ההשפעה של נושא הערר על ההיתר והאפשרות להשיב את המצב לקדמותו במידת הצורך.
התנהלות לגבי רישומי משכנתא
תיקון נוסף לחוק מתעסק בהליך רישום משכנתאות. על פי התיקון הנוכחי לא יידרשו אישורים על היעדר חובות לצורך רישום משכנתא במקרקעין, בהתאם לסעיף 324 לפקודת העיריות או סעיף 21 לפקודת המועצות המקומיות, וכן לפי סעיף 10 לתופסת השלישית לחוק התכנון והבנייה.
הרחבת סמכויות ועדות מקומיות
עוד תיקון קריטי בחוק ההסדרים של שנת 2023 מרחיב את סמכותן של הוועדות המקומיות, והן הוסמכו לאשר גם תוכניות הכוללות את השינויים שנפרט מייד. עם זאת, חשוב להבין כי הסמכות מוגבלת וכי הועדה המקומית אינה רשאית לאשר תוכנית מכוח התיקון לחוק במקרה שהיא סותרת תוכנית מתאר כוללנית או תוכנית מקיפה יותר במסגרת התחדשות עירונית.
שינוי ייעוד
לפי התיקון בחוק, ועדה מקומית רגילה מוסמכת לאשר תוכניות המשנות ייעוד של קרקע בתחום רשות עירונית המיועדת לתעסוקה ולמסחר למטרות מגורים.
הגדלת השטח לבנייה למטרת מגורים
תיקון נוסף בחוק קובע כי הוועדה המקומית תהיה מוסמכת לאשר תוספות לזכויות בנייה למגרש המיועד למגורים בתחום הרשות העירונית, כל עוד לא מדובר במבנה המיועד לשימור. כמו כן, אפשר לעשות זאת רק בשיעורים המנויים בתיקון לחוק עד להגדרה של שטח מרבי שבין 1000 ל-3500 מ״ר (לוועדה רגילה) ועד 5000 מ״ר (לוועדה עצמאית).
הוספת זכויות
לאחר התיקון, הוועדות המקומיות מוסמכות לאשר תוספת שימושים לטובת צורכי הציבור במגרשים המיועדים למגורים או שהייעוד שלהם שונה למטרת מגורים, וכן להגדיל את השטח הכולל המותר לבנייה לשם הפעולה הזאת.
הגבלת הזכות להגשת ערר
תיקון נוסף בחוק ההסדרים של 2023–2024 עוסק בנושא של הגשת ערר על החלטת ועדה מקומית עצמאית בתוכנית שבסמכותה, הנעשית על ידי מגיש התוכנית. על פי התיקון, ההתנגדות של מי שהתנגדותו לתוכנית נדחתה ומי שהשמיע טענות לפי סעיף 106 ב׳ היא איננה בזכות, אלא תלויה בקבלת רשות מיושב ראש ועדת הערר המחוזית. עם זאת, התיקון הזה אינו מגביל את זכותם של שאר הגורמים המנויים בסעיף 112 לחוק הגשת ערר, ואף אינו מגביל את הזכות להגשת ערר על החלטת ועדה מקומית רגילה.
הקמת מוסד רישוי ארצי
גם כאן מדובר בתיקון חשוב ביותר הקובע הוראות להקמת מוסד רישוי ארצי, שבנסיבות מסוימות האמורות בתיקון עצמו יוכל לפעול למתן היתרי בנייה ממש כמו רשות רישוי מקומית, ועדה מקומית ומהנדס הוועדה המקומית. על פי התיקון, מי שמגיש בקשה להקמה של 80 יחידות דיור לכל הפחות, רשאי לבקש שהטיפול יעבור לידיו של מוסד הרישוי הארצי, זאת אם חלפו לפחות שמונה חודשים ממועד קליטת הבקשה או 12 חודשים אם יש צורך באישור מוסד תכנון שאינו רשות הרישוי, וכן אם טרם ניתנה החלטה על מתן היתר או סירוב לבקשת היתר.
הפנייה למוסד הרישוי הארצי היא בעצם הליך חלופי לזכות להגשת ערר. התיקון קובע גם הוראות אופרטיביות ברורות באשר להליכי הרישוי בפני מוסד רישוי ארצי, לרבות הזכות הניתנת להגשת ערר לוועדת משנה מטעם המועצה הארצית, וכן גם הוראות הנוגעות לתשלום אגרות, הפקות דרישת תשלום, היטל השבחה וכדומה.
תיקון לסעיף 5א לחוק המקרקעין
בתיקון הנוכחי לחוק הופחת הרוב הנדרש להגשת תביעה למפקח על המקרקעין לפי הסעיף בחוק העוסק בחיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה. כעת נדרשת הסכמה של הבעלים של לפחות שני שליש מכלל הדירות בבתים משותפים אשר שני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, במקום 80 אחוזים לפני התיקון.
סיכום
כשמדובר בפרויקטי התחדשות עירונית, חוק ההסדרים 2023 הוא כלי חשוב ביותר ומדי שנה נראה כי הוא משרת את תקציב המדינה ועוזר לקדם פרויקטים כאלו. את חוק ההסדרים חשוב מאד להכיר, מפני שהוא נוגע באופן ישיר בהרבה מאד אזרחי מדינת ישראל המחזיקים בנכס שנמצא תחת פרויקט התחדשות עירונית או עתיד להימצא בפרויקט כזה, בין אם מדובר בפינוי בינוי, תמ״א 38 או כל סוג אחר של פרויקט התחדשות עירונית.
אם מעניין אתכם ללמוד עוד על הנושא, כאן באתר מגדילים, האתר הישראלי להתחדשות עירונית, תוכלו להעמיק בקריאה ולקבל מידע על נושאים חשובים, כולל עדכונים חיים על בסיס קבוע.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
