banner
תל אביב // depositphotos
תל אביב // depositphotos

שווה לכם זהב! 4 נקודות למחשבה לפני רכישה, מכירה והשקעות נדלן

נתוני המאקרו מעידים בינתיים, על פניו, שענף הנדל"ן התאושש מהקורונה. המכירות בשמיים והמשקיעים מתחילים לחזור אחרי שמס הרכישה ירד. אבל האם הכל באמת בסדר? או שהמשבר מציץ מעבר לפינה. כמה נקודות שכדאי לקחת בחשבון, לכל מי שיש לו נגיעה לענף הנדל"ן, שזה פחות או יותר כולם

אורי חודי 19.11.2020

היום שאחרי כבר כאן: על רוכשי הדירות, בעלי הדירות, הקבלנים היזמים וכל אנשי הענף לשקול כמה נקודות למחשבה לתכנון היום שאחרי הקורונה. ריכזנו לכם ארבע נקודות שווה להתעכב עליהן.

משכנתאות – היקפי המשכנתאות המוקפאות כבר לא עומדים על 25% כמו בשיא המשבר, אבל גם לא התאפסו. עדיין מדובר בשיעור לא מבוטל של אנשים שלא משלמים משכנתא, חלק מהם עוד ממרץ-אפריל. לא מעט זמן. יכול להיות שיש מי שזה מתאים לו, חודשים של דחיה לשקט נפשי, ואחר כך יעמוד גם בתשלומים שיהיו גבוהים יותר (והם יהיו). אבל יכול להיות שיש גם מי שנאבק להרים את הראש מעל המים, ההקפאה של המשכנתא היא לא בונוס אלא מהלך חיוני ובלתי נמנע. כמו שזה נראה עכשיו, הקורונה לא תיעלם והמצב הכלכלי לא ישתפר משמעותית מחר בבוקר. ככל ששיעור המקפיאים מחוסר ברירה גדול יותר, נקודת ההפשרה תהיה כואבת יותר ותגרור, כמעט בטוח, העמדה של לא מעט נכסים למכירה. יכול להיות שכבר היום יש לא מעט נכסים שעומדים למכירה, אבל עוד לא ניתן לראות הצפה או התפשרות משמעותית במחירים. אולי זה יגיע. בינתיים, מי שנמצא בסיטואציה דומה כדאי שייקח בחשבון שהוא לא היחידי, ואם השאלה היא לא האם למכור את הנכס אלא מתי – ייתכן ועדיף להתחיל ולנסות כמה שיותר מוקדם לפני שיהיו עוד נכסים בחוץ.

איחור במסירת דירות – בדו"ח האחרון של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, זה שבוחן כמה דירות חדשות נמכרו, מופיע נתון נוסף. נתון זה מעיד כמה דירות מוכנות טרם נמכרו. נתון זה שרשם עלייה עקבית בשנים האחרונות החל לרשום ירידה בימי קורונה. יש פחות דירות מוכנות, ההיצע על פניו יורד. אבל במקביל יש כאן עוד משהו – הקורונה הובילה להתמשכות משמעותית במשך הבניה. בגלל הסגרים, בגלל שפחות עובדים זרים ופלסטינים הגיעו לעבודה ובגלל עוד כמה סיבות. המצב הזה יגרור, וכבר גורר, איחורים במסירת הדירות לרוכשים. המדינה הייתה צריכה להכריע כבר לפני מספר חודשים מה יהיה הפיצוי לדיירים, ועד כמה צריך להתחשב בקבלנים בגלל הקורונה. כך או כך, גורמים בענף מעריכים שככל שהזמן יתקדם הנושא יתפוס תאוצה וכל עוד המדינה לא תכריע בנושא, לא מן הנמנע שהדברים יגיעו לפתחו של בית המשפט. גם במקרה הזה, רוכשי הדירות צריכים להכיר בזכויות שלהם, והקבלנים מנסים לקבל הקלות מהמדינה, אבל מדובר בהרבה מאוד כסף, ובמציאות שעשויה להקשות הן על רוכשי הדירות שאולי עוד לא לוקחים את זה בחשבון, וגם על הקבלנים שעשוים למצוא עצמם משלמים יותר כסף ממה שחשבו או לקחו בחשבון בדו"ח האפס של הפרויקט.

תוכניות ממשלתיות וסיוע בדיור – רכישת בית בישראל זה מהלך שהוא מזמן לא רק מהלך כלכלי. לפי הנתונים, הזוגות הצעירים עצרו קצת בתחילת הקורונה, אבל מאז המשיכו לקנות דירות. לא מעט מהעסקאות שרואים בדו"חות הממשלתיים הן עסקאות של מחיר למשתכן שמבשילות עכשיו, אבל יש גם עסקאות בשוק החופשי. קהל היעד הזה צריך לקחת בחשבון שתוכניות ממשלתיות משמעותיות לסיוע ברכישת דירה לא יגיעו כל כך מהר. גם בגלל חילופי השרים התכופים במשרד הבינוי והשיכון שכבר קשה לעקוב אחריהם, גם בגלל שמחיר למשתכן שהעניקה בחלק מהמקרים הנחות משמעותיות כבר לא על הפרק, וגם בגלל, ואולי בעיקר, הבור התקציבי והיעדר תקציב שלא יאפשרו יותר מידיי כסף לנושא. אנשי השיווק של ענף הנדל"ן ממהרים להגיד בכל הזדמנות שהמחירים רק עומדים לעלות. אולי. אבל בתקופה הקרובה, אי הוודאות התעסוקתית, הבריאותית והכלכלית מחייבת משנה זהירות בכל הנוגע למינוף ורכישות, בטח אם מדובר בעסקה הכי גדולה של החיים.

פיתויים והנחות. השקעות מעבר לים וקבוצות רכישת – תקופות של אי וודאות מצד אחד ומחירים גבוהים מצד שני תמיד מובילות גם לעליית מדרגה בשיווק הפתרונות היצירתיים. קבוצות רכישה שמנצלות את הזמן להדגיש שזה הזמן להצטרף כי אפשר לחסוך כסף. שיווק דירות בחו"ל במחירים זולים עם הבטחות לתשואה יפה. וגם כאן בארץ, פתרונות מימון שונים ופריסת תשלומים או הלוואות מפתות שיאפשרו לאנשים לממש רכישה בשעות קשות ולדחות את שאר התשלום (או שאר החוב) לתקופה מאוחרת יותר – אז כבר הקורונה תיגמר. אם היא תיגמר. במקרים האלו חשוב להגיד דבר אחד מאוד פשוט. גם אם מדובר בעסקת המאה, גם אם החיסכון באמת משמעותי. בתקופה כזו כל הצעה צריכה להיבחן לא ב-4 עיניים אלא באלף, ולא בעצה עם עו"ד שהוא חבר המשפחה (לא משנה אם הוא עוסק בכלל ברשלנות רפואית ולא בנדל"ן) אלא בייעוץ מקצועי עם בעל מקצוע מהתחום.  

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות