"המדינה לא נתנה קרקע משלימה – אז רכשנו אותה בעצמנו"

הבעיה המרכזית שתמיד עולה כשמדברים על התחדשות עירונית והפריפריה היא ההיתכנות הכלכלית, או ליתר דיוק היעדר ההיתכנות הכלכלית. לבעיה זו שורה של פתרונות אפשריים כפי שבכירי ענף הנדל"ן מציינים מתוך הניסיון שלהם בתחום.

אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, מתייחס נקודתית לבעיה בקידום התחדשות עירונית בעיר בית שאן. "עיר זו ממוקמת גיאורגרפית קרוב לשבר הסורי אפריקאי, וידוע כי במידה ותתרחש רעידת אדמה כל היישובים לאורך השבר נמצאים בדרגת סיכון גבוהה מבחינת פוטנציאל הנזק בהם". מסיבה זו סבור רוזנטל כי בית שאן היא בין הערים הראשונות שראוי לקדם בה התחדשות עירונית הכוללת חיזוק נגד רעידות אדמה, או הריסת מבנים ישנים ובנייה של מבנים חדשים ובטוחים יותר במקומם. "בגלל שערכי הקרקע בבית שאן נמוכים והכדאיות הכלכלית שם לביצוע פרויקטים מאוד נמוכה בין היתר בשל ביקוש יחסית נמוך, אין כיום בבית שאן פרויקטים של התחדשות עירונית למעט פרויקטים בודדים שהממשלה מובילה בבניינים של דיור ציבורי בהם היא מימנה עבודות חיזוק בלבד", מסביר רוזנטל. "על מנת שניתן יהיה לקיים התחדשות עירונית וחיזוק מפני רעידות אדמה במקומות כאלה, חייבים את עזרת הממשלה. ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל אביב והמרכז הציע למשל לפני מספר שנים לתמרץ קבלנים ויזמים לחזק מבנים במקומות נדרשים מבלי לקבל זכויות בנייה, בתמורה להחזר מס או חיסכון במס בפרויקטים באזור המרכז. כך לדוגמא, קבלן שיבצע התחדשות עירונית בתל אביב יקבל זיכוי במס לרשויות ובתמורה לכך הוא יתחייב לחזק מבנה במקומות בהם נדרש חיזוק ואין בהם כדאיות כלכלית, כמו בית שאן. כך, כל הצדדים מרוויחים – גם הדיירים בפריפריה שלא יצטרכו לשלם, גם המדינה שלא תשלם וגם הקבלן שיישא בעלויות בתמורה לחיסכון במס באזור ביקוש".

יאיר עיני, בעלים ומנכ"ל חברת אפיק הירדן, מתייחס אף הוא לבעיה ומציע פתרון. "הבעיה המרכזית בפרויקטים בהתחדשות עירונית בפריפריה היא הכדאיות שלהם ליזם. עלות הקרקע הנמוכה מחייבת אותנו למעשה לבנות בצפיפות גבוהה יחסית, וזו עלולה להוות בעיה מבחינה הנדסית וביצועית. עלויות ההקמה הן גבוהות והמחירים שאנחנו יכולים לדרוש הם נמוכים משמעותית לעומת פרויקטים במרכז הארץ. גם אם היזם יקבל זכויות בנייה נרחבות, הצפיפות הגבוהה מעמיסה גם על התשתיות העירוניות הקיימות והופכת את הפרויקט ללא ישים מבחינה הנדסית ומקצועית". מכאן מתקדם עיני לפיתרון אפשרי: "הפתרון הכמעט יחידי להתגבר על המכשולים האלה, הוא פתרון שהמדינה מדברת עליו כבר שנים, אך לא מיישמת אותו בשטח והוא קרקע משלימה. אנחנו מקימים כ- 3,200 יחידות דיור בשני פרויקטים גדולים של התחדשות עירונית בקריית גת. בשני הפרויקטים האלה לא חיכינו למתנות מהמדינה, דילגנו על הבירוקרטיה ופשוט רכשנו בעצמנו את הקרקעות המשלימות וצירפנו אותן לפרויקטים. בשני המקרים קיבלנו זכויות בנייה על הדירות שהכנסנו לפרויקטים, גם על הדירות שלנו וגם על הדירות של הדיירים. בפרויקט אחד שנמסר בימים אלה לדיירים המפונים בתוך זמן שיא של 5.5 שנים מתחילת התהליך ועד המסירה, הקרקע המשלימה עזרה לנו להקטין באופן דרמטי את הצפיפות תוך הגדלה משמעותית של יחידות הדיור, היא אפשרה לנו להקצות חלק מהשטח לצורכי ציבור כנדרש, ובסופו של דבר להפוך את הפרויקט לכלכלי ורווחי וגם אפשרי מבחינה הנדסית. הרסנו 48 דירות, צירפנו קרקע משלימה לעוד 36 דירות, ובסך הכל קיבלנו זכויות לבניית 466 דירות בצפיפות של 1:5 שלא הייתה מתאפשרת בלי הקרקע המשלימה. בפרויקט השני הצלחנו לאשר תוכנית בתוך שנה בלבד, אנו מפנים 372 דיירים, צירפנו קרקע משלימה לעוד 500 יחידות דיור ובסך הכל קיבלנו זכויות לבניית 2,728 יח"ד במכפיל של 1:3.5 – צפיפות שאופיינית למרכז הארץ ולא לפריפריה". עיני מסכם ואומר כי: "פתרון הקרקע המשלימה הוא הכלי היחידי שיכול לאפשר התחדשות עירונית בפריפריה. אם המדינה באמת רוצה לחדש את הפריפריה ולא סתם לייצר כותרות בנושא, היא חייבת ליישם בפועל את הפתרון הזה ולאפשר לקבלנים לבנות".

רן מלאך, מנכ"ל התחדשות עירונית בוני התיכון, מכיר גם הוא את הנושא היטב וסבור שהפיתרון נעוץ בתמריצים משמעותיים: "עד היום לא יצאו לפועל פרויקטי התחדשות עירונית בפריפריה הרחוקה, כיוון שכמעט מכל זווית שנבחן פרויקטים כאלו, נמצא כי אין כדאיות כלכלית לקיומם, לנוכח שווי הקרקע הנמוך באזורים אלו. יחס הדירות הישנות לחדשות, היקף המכירות לעומת ההשקעה ושיקולים נוספים, מפירים את האיזון העדין המאפשר לצאת לדרך עם פרויקט כזה בפריפריה. בשל כך, יש למצוא פתרון מודולרי שייתן מענה לסוגיה זו. הפתרון יכול להינתן באמצעות תכנית שלבים רוחבית, שתשלב תמריצים שונים ליזמים כגון: מתן מענקים כספיים ליזמים בגובה הפגיעה הכספית בכדאיות הכלכלית, הענקת הטבות מס, הענקת זכויות בניה נרחבות עם מכפילי יחידות דיור גבוהים וזאת בין היתר, בדרך של הקצאת קרקעות משלימות לפרויקטים אלו, קיצור לוחות זמנים לשלבי התכנון ועוד. פתרון נוסף משלים הינו קבלת התחייבות המדינה לרכישת דירות שלא נמכרו. דבר זה יכול להבטיח את היזמים שלא יוותרו עם דירות לא מכורות בפרויקטים, לנוכח הביקושים הנמוכים באזורים אלו". 

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: