פרויקטי פינוי בינוי באדיבות V5 אדריכלים // הדמיה: א. סטודיו
פרויקטי פינוי בינוי באדיבות V5 אדריכלים // הדמיה: א. סטודיו

"אם תהליכי הפינוי בינוי לא ישתפרו נישאר עם בניינים ברמת תחזוקה ירודה ותשתיות מיושנות"

האם תחום הפינוי בינוי בדרך לזינוק משמעותי לקראת תום תמ"א 38, או שדווקא הבירוקרטיה המסורבלת והתהליכים הארוכים גורמים לכך שעל בעלי הדירות להעדיף את תמ"א 38 בזמן שנותר. אדריכלים בכירים העוסקים בהתחדשות עירונית מתייחסים לשאלה ומעניקים את נקודת מבטם לגבי שתי התוכניות ולגבי התכנון העירוני שנגזר מכך

אורי חודי 31.03.2021

האם בעקבות תום תמ"א 38 מיזמי פינוי בינוי יתפסו תאוצה? האם בכל הקשור לתכנון בראייה רחבה, פרויקט פינוי בינוי עדיף על פני תמ"א 38 ולמה? וגם – מה צריך לשנות או לתקן בענף כדי שדברים יוכלו להתקדם בצורה טובה יותר. אדריכלים שעוסקים בהתחדשות עירונית מתייחסי לשאלות הללו ומעניקים את זווית הראייה שלהם לתחום.

אדריכל רון שפיגל // צילום: רגב כלף
אדריכל רון שפיגל // צילום: רגב כלף

לשיטתו של האדריכל רון שפיגל, בעליו של המשרד שפיגל אדריכלים, פרויקטי פינוי בינוי דורשים הרבה יותר משאבים ולא בכדי מי שמוביל אותם הן חברות בניה גדולות שיכולות לקחת תחת חסותן פרויקטים מורכבים שעשויים לארוך גם 10 שנים: "פרויקטי פינוי-בינוי החלו לפני כ-15 שנה ובמהלכן הרבה דברים השתנו ומעט מאוד מתחמים יוצאים לפועל", הוא מסביר. "במידה והבירוקרטיה היתה פחות מסורבלת התהליך היה יכול להיות מוצלח אבל במצב הנוכחי זה די חסר סיכוי. פרויקטים יוצאים לפועל אבל בווליום מאוד נמוך. מבחינת תוצאה,  פרויקטי פנוי-בינוי מספקים תוצאה טובה ואיכותית יותר מכיוון שהתכנון והחשיבה הם רוחביים, אולם הם מתאימים לאזורים ספציפיים ויש אזורים רבים בהם הפתרון פחות מתאים, בפרט במרכזי הערים, בהן משולבים מסחר ותעסוקה, או בניינים חדשים. עוד דבר שמעיב בשלב זה על התכנית הוא גיוס של מאות בתי אב שיתנו את הסכמתם במקביל, תהליך מסורבל וקשה שיש לתת עליו את הדעת אם רוצים לקדם את התכנית".

לגבי מה צפוי בהמשך הדרך סבור שפיגל כי: "בפועל, אני לא צופה שהתחום של תוכניות פינוי-בינוי אכן יקבל זינוק משמעותי, כל עוד לא ישחררו את כבלי הבירוקרטיה ולא יתאפשר הליך מהיר. מעט מאוד מתחמים יצאו לפועל ורוב שחקני הנדל"ן יהיו מחוץ למשחק". עוד מוסיף שפיגל כי לא מעט פרויקטים שמתחילים להתקדם במסגרת פינוי בינוי נתקעים בשלב זה או אחר: "יש פרויקטים שנמצאים ב'הולד' בשל ענייני בירוקרטיה. לצערי יש כל כך הרבה מכשולים בדרך. בשורה התחתונה – אני ממליץ בחום לאלו שיכולים ללכת לתהליך של תמ"א 38 לעשות זאת עכשיו ולהזדרז רגע לפני פקיעת התכנית באוקטובר 22".  

אמיר שוורץ // צילום: נמרוד קפולט
אמיר שוורץ // צילום: נמרוד קפולט

"זו טעות להפסיק את תמ"א 38 "
אדריכל אמיר שוורץ, שותף בתימור שוורץ אדריכלים, סבור שזו טעות להפסיק כך את תמ"א 38: "זוהי טעות להפסיק את תמ"א 38 באוקטובר 2022. התכנית שהחלה ב-2005 היתה, ועודנה, בעלת פוטנציאל גדול בהרבה מהנתח שתפסה בשוק הדיור, ובמיוחד תמ"א 38/2. לצערנו, חלק גדול מהתכניות הפוטנציאליות לא קודמו, הן בשל מדיניות שונה בין כל עירייה לעירייה, כשלעיתים קרובות התהפכה המדיניות עם בחירת ראש עיר חדש. כל הבעיות הללו הן בעיות פתירות, ועל הממשלה להתערב וליצור רגולציה אחידה  וברורה שתעניק בטחון מירבי הן ליזמים והן לרוכשים. מסיבה זו אני סבור כי להפסיק את תמ"א 38 ולנסות למצוא לה אלטרנטיבה, זה כמו לחפש את האור מתחת לפנס. כל אלטרנטיבה רק תסבך את המצב עוד יותר. מוטב להמשיך עם התמ"א ולשפר ולפתור את הטעון תיקון, ואף ליצור מנגנון שיאפשר יותר איחוד מגרשים במסגרת תמ"א 38/2 מה שיתניע אותה עוד יותר ויהפוך אותה בפועל למיני פינוי בינוי". בכל הנוגע לפינוי בינוי אומר שוורץ כי: "כמו כן, יש לתת את הדעת על מינוף כל נושא הפינוי בינוי. מדובר בתוכנית עם מעלות רבות, בין היתר עם יכולת לשדרג מהיסוד שכונות ותיקות, כולל שינוי תב"ע, וגם לייצר הרבה יותר דירות חדשות בעידן בו קיים מחסור קריטי בהתחלות בנייה. גם כאן על ממשלת ישראל להעניק סיוע הן לעיריות, הן ליזמים והן לפעול ברמה תודעתית והסברתית מול הדיירים הוותיקים".

אדריכלית טלי דראל, V5 אדריכלים // צילום: סאם יעקובסון
אדריכלית טלי דראל, V5 אדריכלים // צילום: סאם יעקובסון

"פינוי בינוי כולל תהליכים ארוכים מאד ומורכבים בהרבה מאלו של תמ"א 38/2"
גם טלי דראל, אדריכלית שותפה במשרד V5 אדריכלים, מסבירה כי תוכנית פינוי בינוי אולי עדיפה במובנים רבים, אך כבדה וקשה לקידום ומימוש: "חשוב להגיד, תהליכים של התחדשות עירונית בדרך של פינוי בינוי הינם ארוכים מאד ומורכבים בהרבה מאלו של תמ"א 38/2. אבל, אנחנו למדנו בדרך הקשה שבערים הצפופות בהן התמ"א שגשגה, התחדשות מסוג זה הביאה לתוצאות בעייתיות ברמה העירונית. יש היום התנפלות על פרויקטי תמ"א 38 בגלל שתוקפה עומד לפוג, אולם מדובר בפרויקטים אחרונים מסוג זה. רשויות מקומיות פועלות לתכנון ואישור תכניות מתאר ותכניות בניין עיר כדי ליצור התחדשות בדרך של פינוי בינוי, כזה הלוקח בחשבון את הצרכים הגדלים של התושבים הנובעים מהציפוף הבלתי נמנע". דראל מוסיפה ומתארת את המורכבות של הפרויקטים: "כאדריכלים, אנו תכננו ועדיין מתכננים מאות יחידות דיור במתווה של תמ"א 38, אבל גם ראינו כיצד ההשתוללות הלא מכוונת הזאת יצרה עומסים קשים בערי המרכז המתאפיינות בבנייה מרקמית צפופה. לכן פינוי בינוי הופכת להיות התוכנית המועדפת על מקומות רבים. מגמה זו מציבה בפנינו אתגרים גדולים. כדי שההתחדשות תתקיים במתכונת זו, יש לייצר מנגנוני ארגון ברמה מאוד גבוהה כדי להחתים דיירים רבים. בנוסף יש לעבוד בשיתוף פעולה הדוק עם העירייה שמכתיבה את הכללים, ויש לתת את הדעת לעניין הכדאיות הכלכלית, שעשוייה להיות גבולית לאור ריבוי ההפקעות והמטלות הציבוריות המוטלות על היזמים. חשוב להבין שמדובר בדרך ארוכה של שנים רבות בתהליך מול הוועדה המקומית, דרך הוועדה המחוזית וחזרה למקומית להוצאת היתר".

עוד אומרת אדריכלית דראל כי למרות שפינוי בינוי הוא תהליך ארוך יותר, תכנונית מדובר במתווה עדיף על התמ"א הזריזה יותר: "אנחנו רוצים התחדשות מיטבית. אנו עובדים בערי המרכז ולציפוף שאינו מתוכנן יש השלכות מהן סובלים הדיירים עצמם. אם זה עמידה בפקקים אינסופיים כדי לצאת מהרחוב החד נתיבי אשר לאורכו הושלשו מספר הדיירים כתוצאה מהתמ"א ואם זה מיעוט בשטחים ירוקים או ההכרח להביא ילד לאשכול גנים מחוץ לשכונה בעקבות מחסור בכיתות גן. יש אינסוף דוגמאות. גם אנחנו רוצים התחדשות עירונית שקולה ומדודה אבל לא רוצים הקפאה של המצב. דהיינו אם תהליכי הפינוי בינוי לא ישתפרו נישאר עם בניינים ברמת תחזוקה ירודה ותשתיות מיושנות. בכל תהליך של התחדשות יש קשר אדוק דייר-יזם-אדריכל-עירייה. קשרים אלו חייבים להשתפר". ומה עוד צריך לקרות כדי שמיזמי פינוי בינוי יוכלו להתקדם? על פי דראל: "השקיפות חייבת לגדול, המידע צריך להיות זמין ונוח, העירייה חייבת לאפשר גישה נוחה וקלה למידע ובתדירות גבוהה גם לאפשר פגישות כדי לייצר דיאלוג פורה ובונה בין כל הגורמים. יש לפעול לקצר תהליכים ולשפר עיכובים בירוקרטיים שאין דבר בינם לבין טובת העיר. באופן כזה נוכל לראות את הערים מתחדשות באופן מיטבי, את הדיירים נהנים מאיכות חיים גבוהה יותר עוד בתקופת חייהם, ואנו נוכל ליהנות מערים מחודשות המתאימות לא רק ל2021 אלא גם לעוד כמה עשורים קדימה".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות