תמ"א 38 וגם פינוי בינוי לא ממש מצליחות להתקדם בפריפריה. במהלך השנים עלו לא מעט רעיונות, אבל היישום עדיין אפסי. גורמים שונים בענף הנדל"ן מציעים פתרונות חדשים להחייאת הליך ההתחדשות גם מחוץ למרכז. כתבה רביעית בסדרה
הבעיה המרכזית שתמיד עולה כשמדברים על התחדשות עירונית והפריפריה היא ההיתכנות הכלכלית, או ליתר דיוק היעדר ההיתכנות הכלכלית. לבעיה זו שורה של פתרונות אפשריים כפי שבכירי ענף הנדל"ן מציינים מתוך הניסיון שלהם בתחום.
עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל ומנהל אגף פיתוח עסקי והתחדשות עירונית של אשדר מקבוצת אשטרום מפרט את הבעיות המרכזיות: "בפריפריה יש שלוש בעיות מרכזיות אשר כולן מתנקזות לסוגיית הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים. הבעיות הן שווי הקרקע המצריך יחס פינוי בינוי גבוה, העמסה גדולה על הקרקע שמצריכה פתרונות חניה במרתפים וגם קשיים בשיווק הפרויקט במקומות שונים בפריפריה. כל הבעיות הללו, ואחרות, המונעות מפרויקטי התחדשות עירונית לצאת לפועל בפריפריה, יכולות להיפתר באמצעות תמריץ כלכלי מטעם הממשלה. כפי שעשתה בעבר, בתכנית מחיר למשתכן, תכנית מחיר מופחת ודומיהן, כך גם במקרה הזה המדינה צריכה להירתם למשימה הלאומית ולתת תמריצים כלכליים לפרויקטי התחדשות עירונית בפריפריה. ישנן מספר גישות לנושא, כדוגמת מגרשי השלמה או באמצעות תקצוב ייעודי לעיריות ו\או הסכם גג עם הרשות המקומית. במקרה האחרון של הרשות המקומית נזכיר כי זו תצטרך להתמודד עם גידול במספר התושבים ותידרש להגדיל את השירותים המוניציפאליים. אבל, בכל מקרה, ללא סיוע ממשלתי העיריות הפריפריאליות החלשות לא יוכלו לתת מענה ליזמים ולפתור את בעיית הכדאיות הכלכלית של פרויקטים מסוג זה, הנחוצים במיוחד בפריפריה המוצפות בבנייני רכבת ישנים ומתפוררים, שאינם מוגנים מפני רעידות אדמה או התקפות טרור המסכנים את חייהם של אלו הגרים בהם".
הראל פרץ, מנהל חטיבת התחדשות עירונית של קבוצת גבאי, מתייחס גם הוא לבעיה הכלכלית: "במקרים בהם יש מגבלה המפחיתה מכדאיות כלכלית של פרויקט, מסיבות כאלו ואחרות, היכולת להוציא לפועל פרויקטי התחדשות עירונית תתאפשר רק באמצעות מנגנונים מיוחדים, כמו קרקע משלימה, ניוד זכויות, מתן מענקים ליזמים, פטורים ועוד. יש לזכור כי כל הצדדים במשוואה משוועים לאותה תוצאה – בניינים חדשים, עמידים בפני רעידות אדמה, שיגנו בשעת הצורך על הדיירים וכן תוספת דירות חדשות לערים. פרויקטי התחדשות עירונית הם פרויקטים מורכבים ניהולית, תכנונית ובינאישית ובהתאם נדרש שיתוף פעולה מלא של כל המעורבים בתהליך, גם במובן הפיננסי, לכן גם טבעי ומתבקש שיוגדרו ויופנו משאבים כספיים וסובסידיות ליצירת פתרון להתחדשות עירונית בפריפריה, היכן שצריך, ולא רק היכן שאפשרי. רק מודל המשלב קשת של פתרונות באזורים פריפריאליים יביא בשורה בנושא, ויפה שעה אחת קודם".
איתי סמדר, סמנכ"ל התחדשות עירונית של רוטשטיין נדל"ן מתייחס גם הוא לנושא ומסביר: "בשל ערכי הקרקע הנמוכים בפריפריה, יש צורך כלכלי במכפילי יחידות דיור גבוהים מאד ובהתאמה לבנות לגובה, אך זו לא תמיד מתאפשרת שכן ברוב הערים הפריפריאליות הנוף העירוני רווי בבניה נמוכה ומרקם עירוני רגיש. אחד הפתרונות הישימים הוא מודלים מיוחדים של צירוף חלקות משלימות בשטחים נרחבים או ניוד זכויות, בכדי לייצר כדאיות כלכלית לפרויקטי התחדשות עירונית בפריפריה ושמירה על בניה תואמת סביבה. הרצון של העיריות לשפר את חזות העיר, לצד שיפור חייהם של התושבים וכן שמירה עליהם, יכולה להתבטא גם בשמירה על נראות העיר, אך לשם כך חייב להתקיים שיתוף פעולה מלא בין הצדדים, היזם, העיריה וכמובן התושבים עצמם".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
