banner
הבניינים ברח' הרב גולד בשכונת כיסופים // מגדילים
הבניינים ברח' הרב גולד בשכונת כיסופים // מגדילים

"אם המדינה רוצה לעודד התחדשות עירונית בפריפריה יש ליצור תמריצים לקבלנים"

תמ"א 38 וגם פינוי בינוי לא ממש מצליחות להתקדם בפריפריה. במהלך השנים עלו לא מעט רעיונות, אבל היישום עדיין אפסי. גורמים שונים בענף הנדל"ן מציעים פתרונות חדשים להחייאת הליך ההתחדשות גם מחוץ למרכז. כתבה שלישית בסדרה

אורי חודי 31.03.2021

לא מעט גורמים בענף הנדל"ן סבורים ששנת 2021 תהיה השנה בה ההתחדשות העירונית תתחיל בנסיקה שלה למעלה. ב-2020, שנת הקורונה, ההתחדשות העירונית המשיכה להתקדם ונראה שעוד ועוד מתחמים מגיעים להבשלה. עם זאת, להיעדר הכדאיות של הפרויקטים הללו בפריפריה טרם נמצא פיתרון. גורמים בכירים בענף הנדל"ן מסמנים את הבעיות המרכזיות ומציעים שורה של פתרונות.

רוני בריק נשיא התאחדות בוני הארץ // צילום: כפיר סיון

לדברי רוני בריק, יזם, יו"ר ארגון קבלני השרון והשומרון ונשיא כבוד של התאחדות הקבלנים בוני הארץ, "הבעיה העיקרית בקידום פרויקטי התחדשות עירונית בפריפריה היא חוסר כדאיות כלכלית ליזמים. בפריפריה אין מספיק ביקוש לדירות חדשות, וגם מכרזים לפרויקטים יזמיים רגילים נסגרים לעיתים ללא הצעות כי היזמים חוששים מביקושים נמוכים. כדי שפרויקט התחדשות בפריפריה יהיה כדאי יש לאשר תוספת זכויות גדולות כך שעל כל דירה קיימת יבנו 6 או 7 דירות חדשות, המשמעות – היצע גדול מאוד של דירות בפרויקטים ללא ביקושים מתאימים".

לצד הבעיות, בריק מסמן את הדרך לפתרון הבעיה: "אם המדינה רוצה לעודד את ההתחדשות העירונית בפריפריה, היא צריכה ליצור תמריצים לקבלנים. בזמן כהונתי כנשיא התאחדות הקבלנים, קידמנו תוכנית במסגרתה הצענו שקבלנים שיחזקו מבנים בפריפריה יקבלו הטבות מס. תוכנית ה- TAX CREDIT , שאגב קיימת בעולם – מציעה חיזוק מבנים תמורת נקודות זיכוי במס לקבלן.  אני סבור שהיא התוכנית הרלוונטית שיכולה לפתור את הבעיה. הפריפריה משוועת להתחדשות אך היא לא משוועת לתוספת של אלפי יחידות דיור, ובאמצעות התוכנית הזאת ניתן יהיה ליצור תכנון נכון של תוספת דירות בהתאם לצרכים ולביקושים בכדי שלא ייווצרו מצבים כמו שראינו בעבר של עודף דירות בפריפריה שיגרור הורדת מחיר והגדלת הפערים מול מרכז הארץ".

אדריכל יואב אומן // צילום: יורי גרשברג
אדריכל יואב אומן // צילום: יורי גרשברג

"לשלב זכויות בנייה במסגרת מכרזים חדשים עם תוכניות של התחדשות עירונית"
לדברי האדריכל יואב אומן, בעלים ושותף במשרד טיטו-אומן אדריכלים, "דווקא בפריפריה, שבמקרים רבים זקוקה להתחדשות העירונית יותר מהמרכז, הפעילות הזו כמעט ולא מתרחשת. הסיבה לכך היא חוסר כדאיות כלכלית ליזמים, שכן ערכי הקרקע בפריפריה נמוכים, וגם מחירי המכירה של הדירות נמוכים באופן יחסי. אם בתל אביב מדובר על יחס של 1:2.5 דירות על מנת שתהיה היתכנות כלכלית, הרי שבפריפריה היחס צריך לעמוד על 1:7 דירות, מה שיוצר צפיפות בנייה שלא מתאימה לפריפריה. הפתרון המתבקש שמדובר עליו רבות הוא קרקע משלימה, אך זה עדיין לא ממומש. אני חושב שיש פתרון נוסף שיכול לבוא בחשבון, והוא לשלב זכויות בנייה במסגרת מכרזים חדשים עם תוכניות של התחדשות עירונית. כך לדוגמא, יזם שמעוניין לקדם תכנית של התחדשות עירונית, ובמקביל מתמודד במכרז על קרקע של המינהל – יוכל לקבל תוספת בנייה על הקרקע הפנויה. זה יאפשר לפזר את יחידות הדיור מעבר למתחם הפינוי בינוי, דבר שיוריד את העומס וצפיפות הבנייה".

אבי כראל // יחצ
אבי כראל // יחצ

יזם הנדל"ן אבי כראל, המקדם פרויקט התחדשות עירונית באילת במסגרתו יפונו 148 יח"ד בשכונת יעלים שנמצאת בסמוך לכניסה לעיר ויבנו במקומן 1,184 יח"ד, מנסה לתרום מהניסיון האישי שלו לפתרון הבעיה. לדבריו, "התחדשות עירונית ביישובי הפריפריה מצריכה גמישות מחשבתית, שימוש בכלים מתוחכמים וחקיקת תקנות חדשות. בניגוד למרכז הארץ, ערכי הקרקע בפריפריה נמוכים מאוד, כמעט אפס, ולכן יחס ההמרה בין מספר יחידות הדיור להריסה לבין מספר יחידות הדיור לבנייה הוא גבוה. בנוסף לא ניתן מבחינה תכנונית לבנות מגדלים של 30 קומות, צריך לזכור שאנחנו מדברים על יישובים בהם הבניינים הגבוהים ביותר הם בני 15 קומות". אז מה הפיתרון? על פי כראל – קרקע משלימה: "הפתרון האולטימטיבי לבעיות אלה הם קרקע משלימה. בסופו של דבר, אילת יושבת על השבר הסורי-אפריקאי והיא בין הערים עם סיכון גדול יותר להיפגע מרעידות אדמה ולכן יש חשיבות יתרה לממש תוכניות כאלו פה. אני מאמין שבשנים הקרובות כחלק מהפיתוח המואץ שהעיר אילת חווה יבנו אלפי דירות חדשות שחלקן יהיה במסגרת התחדשות עירונית".

רמי צרפתי מנכל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי // צילום: שרית צרפתי
רמי צרפתי מנכל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי // צילום: שרית צרפתי

"מתן מענקים לזוגות צעירים שיקנו דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית"
לדברי רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלי קבוצת רמי צרפתי, "התחדשות עירונית בפריפריה מאתגרת יותר מאשר במרכז הארץ מכיוון שערכי הקרקע נמוכים יותר ועל מנת ליצור תמריץ כלכלי יש להגדיל את זכויות הבנייה בצורה דרמטית בהשוואה למרכז. הבעיה היא שגם אם הרשויות יאשרו אחוזי בניה גבוהים – לא בטוח שיהיו מספיק ביקושים לדירות הרבות שיתווספו במסגרת הפרויקטים. במסגרת תוכנית מחיר למשתכן המדינה שיווקה קרקעות היכן שהיה לה מלאי של קרקעות מתוכננות וכבר היום ניתן לראות שנוצרו עודפי היצע בערים מסוימות בפריפריה. לדעתי, הפתרון טמון במתן תמריצים רק לפרויקטים של התחדשות ביישובי הפריפריה. לדוגמא, מתן מענקים לזוגות צעירים שיקנו דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית בלבד או מתן תמריצים לקבלנים שיקדמו התחדשות. אם יהיו ביקושים עודפים לדירות במסגרת התחדשות עירונית אז כוחות השוק יעשו את שלהם ונראה יותר פרויקטים יוצאים לדרך".

עו"ד אדם סצוואן // צילום: סם יצחקוב
עו"ד אדם סצוואן // צילום: סם יצחקוב

עו"ד אדם צסוואן, שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד גינדי כספי ושות' מתייחס גם הוא לנושא. לדבריו: "אפשר להגיד בפירוש שחל שיפור בהתחדשות העירונית בפריפריה – יש כיום הרבה יוזמות וגם פרויקטים שיצאו לדרך כמו לדוגמא בקריית גת. חלק גדול מכך מיוחס לעלייה כללית בערכי הקרקע ולשיפור תשתיות התחבורה שמחברת את המרכז עם האזורים המרוחקים. כמובן שיש עדיין קשיים לחדש יישובים שבהם ערכי הקרקע מאוד נמוכים, מה שמחייב מכפיל גבוה מאוד וזה יוצר צפיפות גבוהה, ואז נתקלים במכשול של הגבלות הגובה שלא מאפשר לקדם פרויקטים מסוימים. ראינו בשנים הקודמות הרבה מכרזי מחיר למשתכן שנסגרו ללא כל הצעות ואם היו הצעות אז לא היה למי למכור את הדירות ולא נחתמו עסקאות. כדי להביא לשינוי משמעותי בהיקף ההתחדשות העירונית בפריפריה, המדינה חייבת להיכנס לעובי הקורה – כי כל הכלים בידיים שלה. המדינה חייבת לחשוב מחוץ לקופסא ולהמציא פטנטים שיאפשרו להוציא פרויקטים אל הפועל – כמו למשל מגרשי השלמה, או ניוד זכויות, או אפילו ניוד רווחים – רק כך יהיה אפשר לחדש את הפריפריה".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות