עו"ד פנץ // יחצ | גד גרשון // צילום: ראובן בן חיים | Depositphotos
עו"ד פנץ // יחצ | גד גרשון // צילום: ראובן בן חיים | Depositphotos

"כדי לקדם התחדשות עירונית בפריפריה נדרש מודל כלכלי ותכנוני שונה לחלוטין"

תמ"א 38 וגם פינוי בינוי לא ממש מצליחות להתקדם בפריפריה. במהלך השנים עלו לא מעט רעיונות, אבל היישום עדיין אפסי. גורמים שונים בענף הנדל"ן מציעים פתרונות חדשים להחייאת הליך ההתחדשות גם מחוץ למרכז. כתבה שנייה בסדרה

אורי חודי 30.03.2021

בשנת 2020, על אף הקורונה, ענף הנדל"ן המריא לשיאי ביקוש שלא נראו בשנים האחרונות. גם תחום ההתחדשות העירונית רשם התקדמות בשנה החולפת ונראה שהמגיפה והסגרים לא פגעו בהתקדמות הפרויקטים השונים. עם זאת, לצד המשך קידום פרויקטים במרכז הארץ, ההתחדשות העירונית לא מצליחה להתרומם בצורה משמעותית בפריפריה. בכירי ענף הנדל"ן מתייחסים לבעיות שמונעות מההתחדשות העירונית לפרוח במקום שהכי זקוקים לה, ומנסים גם לשרטט את הכיוון לפיתרון האפשרי.

"הבינוי בפריפריה מצריך פתרונות יצירתיים ושיתוף פעולה מצד העירייה. הבעיה המרכזית היא ערכי קרקע נמוכים אל מול התמורות שמקבל היזם מהרשות המקומית", כך מסביר גד גרשון סמנכ"ל ליזום נדל"ן בשפיר מגורים. "כך לדוגמא, שפיר מגורים מנסה לקדם פרויקט בקרית מוצקין אלא שבשל מחירי המכירה הנמוכים באזורי הפריפריה ביחס לאזור המרכז, נוצר הצורך במכפיל גובה יחסית של 5.8 . כלומר במתחם שבו 100 יח"ד קיימים, יש צורך במינימום 580 דירות חדשות. כמות דירות שמצריכה לעלות לגובה של כ-30 או 35 קומות. הבעיה היא שהפתרון התכנוני מביא לצפיפות בבינוי, ובעיה נוספת היא מגבלת גובה שקבעה הרשות לתעופה אזרחית".

לדברי גרשון, פתרונות שיכולים לבוא בחשבון, ויוכלו לאפשר לקדם פרויקטים רבים באזורי הפריפריה הם צירוף שצ"פים ושב"צים צמודים (שטחי גינה ציבורים או מבני ציבור בתת ניצול למשל  2 גני ילדים על 2 דונם). "צירוף שטחים אלו מאפשר הפחתת צפיפות, הורדת מספר הקומות ושיפור איכות החיים של דיירי המתחם. בכל מקרה, העירייה דורשת מהיזם בניית שטחי ציבור כמטלות ציבוריות בכמות רבה הרבה יותר מזו הנלקחת באופן זמני. כל שנדרש הוא הסכמת הרשות המקומית לאישור תוכנית שכזו והסדר קרקע. פתרון נוסף הוא צירוף קרקע משלימה שאליה יועברו חלק מדירות המתחם. פתרון שבשלב זה מסורבל וקשה".

"התחייבות רכישה של המדינה"
עו"ד איתמר פנץ, שותף וראש תחום התחדשות עירונית במשרד סלומון ליפשיץ, סגן יו"ר מחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ויו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב, סבור שהאתגרים בפריפריה הם לא רק עניין כלכלי. לדבריו, יש להתחשב גם בסוגייה החברתית, ולראות מה יכולה להיות הדרך בה פרויקטים יוכלו לצאת לדרך עם ראייה כוללת שתיתן מענה למרקם החברתי הקיים ולצרכים האמיתיים של העיר או היישוב. על פי עו"ד פנץ, המשתתף קבוע בוועדה להתחדשות עירונית של עיריית ת"א-יפו ומשמש גם יועץ משפטי של חברת חלמיש: "אני לא בטוח שמישהו רוצה לבנות בניין בגובה 20 קומות בקרית שמונה, בכרמיאל או בטבריה. גם אם יתנו מכפילים גבוהים. השאלה היא קודם כל מה העיר תוכל לקלוט ולעכל, מי יהיו הרוכשים החדשים, איך יתחזקו את הבניינים ובעיקר איך זה ישפיע על המרקם העירוני והמארג החברתי. כך למשל, העיר צפת היא דוגמא לעיר המתמודדת עם דילמות שהן מעבר לסוגית הכלכליות ולכן פרויקט התחדשות עירונית ישפיע על התמהיל החברתי בעיר. זה מחייב לא רק התייחסות של בניה, של כלכלה, של ציפוף ותשתיות אלא גם של חינוך אוכלוסיות, יצירת מארגים חדשים. בנוסף צריך גורם שיידע איך לשווק את הפרויקטים האלה. מי שלא מבין את המימד החברתי עלול לגרום לבעיות אקוטיות לכל עיר כזאת לטווח הקצר והארוך".

על פי עו"ד פנץ הפיתרון, כמו תמיד, מגיע בסופו של דבר לשלטון המרכזי ולכסף שיגיע כתקצוב: "כל פתרון חייב להתחיל בכסף מתוך תקצוב ממשלתי. אם מייצרים מנגנונים ליזמים חייבים לתת סובסידיה ממשלתית שתשאיר את היזמים במכפילים סבירים, לא יותר מ-1 ל-3, וסבסוד עד לרווח יזמי של מעל ל-17%. בין היתר, צריך לתת התחייבות ליזמים שהממשלה באמצעות משרד השיכון תדע לקנות עד 20% מהדירות האלה לדיור בשכירות מופחתת. בדרך זו, היזמים יידעו שיש להם התחלה טובה במקום בו השיווק מורכב מאוד והיזמים מזהים אותו כנקודת כשל עיקרית ורמת סיכון גבוהה. במקביל, יש לתת תעדוף לחברות גדולות ומשמעותיות. רק ככה יכנסו שחקנים משמעותיים מליגה א' של היזמים גם לאזורי הפריפריה עם הביקושים הנמוכים. בנוסף יש להבין את ההיבטים השונים של המינהלות. צריך לתת מענה לראשי הערים מבחינת תסקירים חברתיים ארוכי טווח שינתחו את השפעת הפרויקט".

"נדרש מודל כלכלי ותכנוני שונה לחלוטין"
במקביל, יש גם מי שסבור שאת משימת ההתחדשות העירונית יש להטיל דווקא על חברה עירונית ויש לפעול לחדש חלקים נרחבים מהעיר ולא רק מבנים ספציפיים. ניצה ויונתן פיק בעלי משרד פיק אדריכלים המתמחים בפרויקטי דיור עירוניים מעורבי שימושים מסבירים: "חלק גדול מהשיכונים שהוקמו לפני יותר מחמישים שנה הם במצב קשה, ואינם עמידים ברעידות אדמה. הסיבה לכך שאין התחדשות עירונית בפריפריה היא היא שהמודל הכלכלי להתחדשות באזורי הביקוש פשוט לא מתאימה למקומות בהם המחיר למ"ר הוא נמוך. ליזמות פרטית במסגרת פינוי בינוי או תמ"א 38, פרויקטים לא משתלמים, וכדי שיהיו רווחיים נדרש מכפיל דירות מוטרף של פי 6 או 7 מהקיים. המשמעות היא מגדל של 20 קומות במקום כל שיכון של 3 קומות , מה שיוצר אסון תכנוני. אי אפשר לתכנן פרויקטים צפופים כאלו בערי ספר עם תשתיות מיושנות. בעוד 25 שנה הפרויקטים האלו יצטרכו שוב לעבור חידוש, הערך היחסי שלהם לא ישתנה, ומה אז? נכפיל אותם שוב פי 7? הרעיון להעביר חלק מהמכפילים למגרשים משלימים גם הוא לא יכול לתת פתרון לערים שלמות, הוא מורכב מאוד ולוקח זמן רב לתכנון ואישור. אין לנו את הזמן הזה".

על פי פיק – "כדי לקדם התחדשות עירונית בפריפריה נדרש מודל כלכלי ותכנוני שונה לחלוטין. דבר ראשון צריך לאפיין את החוזק העיקרי וההזדמנות הכלכלית של העיר. על ועדות התכנון לחזק אותו באופן משמעותי ועל הממשלה לשפר דרסטית את תשתית התחבורה הציבורית ישר אליו. אז יהיה אפשר להפנות חלק ניכר מהרווחים לחידוש העיר, בניין אחרי בניין, וזאת על ידי חברות עירוניות כדוגמת עזרה ובצרון. ניקח לדוגמא את טבריה: החוזק העיקרי שלה וההזדמנות הכלכלית היא התיירות, מאות אלפי נוצרים שמגיעים אליה כל שנה וישראלים רבים המגיעים לכנרת שהיא המוקד. אם ועדות התכנון יאפשרו לתכנן קרקע לעשרה בתי מלון חדשים, והממשלה תקים שדה תעופה בינלאומי קטן בצפון, העיר תהנה מהכנסה ממיסוי של מאות מיליוני שקלים בשנה. חלק מההכנסות יוקצו לקרן התחדשות עירונית לחידוש מרכז העיר, בנייני המגורים יעברו שיפוץ יסודי ותוספות. ערך הנדל"ן יעלה. כך הממשלה משקיעה בכלכלה ותשתיות ולא מזרימה כסף נקודתי ליזם הפרטי. באותה שיטה ניתן לחדש יישובים בדרום באמצעות תיירות מדברית, מפעלי היי טק, מוסדות חינוך, וחיבור קווים ותחנות רכבת חדשות. רק כך ניצור פתרון בר קיימא- ירוק לפעילות כלכלית אמיתית המבוססת על האופי של היישוב, ותומכת בהתחדשות עירונית לאורך זמן".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות