מהפכת היטלי השבחה: ודאות תכנונית או צ'ק פתוח לרשויות על חשבון הציבור?

המלצות הצוות הבין-משרדי לבחינת היטלי ההשבחה מעוררות הדים בקרב מומחי המשפט והתכנון. בעוד שהמדינה מציגה את המהלך כבשורה של פישוט הליכים ויצירת ודאות, מומחים בתחום מזהירים מפני השלכות ארוכות טווח על כיסו של בעל הקרקע ועל יעילות הליכי הרישוי.

עו"ד צבי שוב: "הפיכת ההיטל לאגרה מנופחת"
עו"ד צבי שוב, המתמחה בהיטלי השבחה, מבקר בחריפות את הכוונה לדחות את מועד השומה לשלב הוצאת היתר הבנייה וטוען כי מדובר במהלך שמיטיב עם הרשויות על חשבון הציבור:

"המלצות הצוות הבין משרדי הן אמנם ניסיון לייצר וודאות בתחום היטלי ההשבחה אלא שמההמלצות עולה שהמדינה מנסה להפוך את היטל ההשבחה מאמצעי למדידת התעשרות לאגרה קבועה ומנופחת, שרק תלך ותעלה ככל שערכי הקרקע בישראל ימשיכו לנסוק. כשאנחנו דוחים את מועד השומה לשלב היתר הבניה, אנחנו בעצם חותמים על צ'ק פתוח לרשות המקומית, שיופעל במועד שבו הקרקע תהיה שווה הרבה יותר. ההמלצות האלו, במסווה של פישוט הליכים, מייצרות למעשה חוסר ודאות דרמטי עבור הקונה והמוכר כאחד.

לגבי סוגיית לוחות הזמנים, אנו תומכים בנחישות בקביעת לוחות זמנים מחייבים לכלל הגורמים (שמאי ועדה ועד שמאי מכריע) אך לוח זמנים ללא סנקציות הוא בגדר המלצה בלבד. אנו מציעים כי אי עמידה של הרשות בלוחות הזמנים תגרור הקפאת ריבית והצמדה על היטלים שנויים במחלוקת מהלך שיעודד את הרשויות לעבוד ביעילות. בנוסף, הקביעה שתוכנית מיתארית אינה מהווה אירוע מס היא חיובית, אך היא מעלה את השאלה, מה יקרה ביום שאחרי? אם בעל הקרקע 'נהנה' מעליית ערך אך לא משלם היטל, עלינו לוודא שלא נוצר 'חוב מסתתר' שיתפוצץ ביום שבו תאושר תוכנית מפורטת. שקיפות מלאה מול בעל הנכס היא המפתח כאן.

בשורה התחתונה עד שלא נראה מנגנונים ששומרים על כיסו של בעל הקרקע ולא רק על קופת הרשות, ההמלצות הללו יישארו בגדר אשליה של ודאות, ומי שישלם את המחיר יהיה הציבור. הגיע הזמן למהלך כולל שמתייחס לשני צידי המטבע: לא רק לאופן שבו המדינה גובה כספים, אלא גם למנגנוני הפיצוי ההוגנים בגין פגיעה בערך הקרקע. לא יייתכן שהדיון יתמקד אך ורק במיקסום הגבייה, תוך התעלמות מהצורך לאזן את המשוואה ולתת מענה מלא למי שזכויותיו נפגעות."

עו"ד משה רז-כהן: "שיקול הדעת יחזור בדלת האחורית"
עו"ד משה רז-כהן ממשרד רז-כהן פרשקר ושות', מצביע על הכשל בדחיית ההמלצה לדחייה גורפת של מועד התחשיב, ומזהיר מפני היווצרות של "רעה חולה" חדשה בדמות זכויות מותלות:

"הצוות דחה את ההצעה לדחיית מועד תחשיב ההשבחה למועד ההיתר, וזאת בין היתר משום שנשמעו טענות ששינוי זה יביא לעליית מחירי הדיור. שוב הנימוק שעוצר כל רפורמה בדיני המס. יש לשוב בפעם המאה ולהדגיש ששוק הדיור בישראל, שמתאפיין בעודף ביקוש על היצע, מחירי הדיור נקבעים רק על פי נכונות הרוכשים לשלם בעבור הדירה ובמנותק מעלויות המוכר. באמת מישהו מעלה על דעתו, שאם בעל קרקע או יזם יצליח לצמצם מעלויות המס, הוא יוריד ממחיר הדירה? בשוק שבעודף ביקוש קשיח, תמיד המוכר ייגבה את המקסימום האפשרי מן הצרכנים. כך, שחבל שהרפורמה בעניין דחיית תחשיב ההשבחה, שהייתה תורמת להגינות וליעילות, ירדה מן הפרק.

הצוות הממליץ לדחות את תחשיב ההשבחה למועד ההיתר, רק במקרה של זכויות מותלות. לא קשה לשער שהכלל יביא לאימוץ גורף של תוכניות הכוללות זכויות מותלות. בשוק שכמעט תמיד עולה, הרשויות מעדיפות להביא לדחיית התחשיב. זכויות מותלות, הן רעה-חולה של חוסר וודאות בדומה לעולם ההקלות. לאחר שבשנות ה-80 נקבע כי אין סמכות להוסיף זכויות בנייה ברישוי ולאחר שבוטל לאחרונה מוסד ההקלות, שיקול דעת בהליך הרישוי יחזור ובגדול בדלת האחורית!"

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן