אילוסטרציה // depositphotos
אילוסטרציה // depositphotos

סיכום שנה משפטי בהתחדשות עירונית: החלטות משמעותיות של ועדות ערר ובתי המשפט

שנת 2020 הניבה לא מעט פסיקות והחלטות משמעותיות בעולם ההתחדשות העירונית. בין היתר, מדובר בהחלטות שהתייחסו להיטלי השבחה בפינוי בינוי ובתמ"א 38, קביעה הנוגעת לסעיף 197, וגם לפסק דין משמעותי ששינה את המעמד של הערות האזהרה כבטוחה בפרויקטים של תמ"א 38/1. להלן מספר החלטות שהתקבלו, והסבר קצר על חשיבותן לענף.

אורי חודי 31.12.2020

שחיקה משמעותית ב'הערת אזהרה' כבטוחה בפרויקטים של תמ"א 38/1, החלטות שמתייחסות לחישוב היטלי השבחה וגם ירידת ערך בעקבות פגיעה בנוף בגלל התחדשות עירונית. כמה החלטות בולטות שהתקבלו ב-2020 בבית המשפט ובוועדות הערר.

שחיקת מעמדה של הערת האזהרה כבטוחה בפרויקט תמ"א 38.
פסק הדין שניתן על ידי בימ"ש העליון אישרר את הקביעה כי במקרים מסוימים הערת אזהרה הנרשמה לטובת רוכשי דירות בפרויקט תמ"א שנקלע לקשיים תוגדר  כ"נכס מכביד". כלומר, נכס המעיב על קופת הפירוק או ההסדר, ויאשר למחוק אותה באופן שדחק את הרוכשים  לתחתית תור הנושים. בפס"ד שניתן בפרשת "דרך התאנה", בית המשפט העליון אישר לנאמן לבטל את הסכמי המכר עם הרוכשים, והורה לרשם המקרקעין למחוק את הערת האזהרה שהייתה רשומה לטובתם בקביעתו כי הסכמי המכר והערות האזהרה שנרשמו מכוחם הינם "נכסים מכבידים" ועל אף הפגיעה ברוכשים, עדיפה פגיעתם לצורך קידום השלמת פרויקט הבניה מאשר המצב ההופכי. כך, נותרו אותם רוכשים קרחים מכאן ומכאן. ללא זכות לנכס, ללא השבת התמורה ובלי לקבל דבר עבור השקעתם תוך שהם נדחקים לתחתית תור הנושים.

עוד עידן בן יעקב // צילום: תמר מצפי
עוד עידן בן יעקב // צילום: תמר מצפי

עו"ד עידן בן-יעקב, ממשרד בן-יעקב העוסק בנדל"ן, מסביר על חשיבות ההחלטה: "קביעה זו פוגמת בעיקרון הסתמכות ועשית העסקים שכן היא פוגעת באופן ממשי בחוזקה של הבטוחה הנפוצה ביותר, הערת האזהרה. הערת האזהרה היא אחת הערבויות הבסיסיות והחזקות שקיימות היום. השילוב בין קבלתה על ידי הבנקים (לרוב) כבטוחה מספקת, לבין הזמינות שלה, כלומר – העובדה שכמעט לכל יזם יש נכס עליו הוא יכול לרשום הערת אזהרה – הפך אותה לאטרקטיבית ויעילה, ואף למעלה מכך. במשק בו מחירי הנדל"ן עולים לאורך הזמן, הערת אזהרה נתנה בטחון צמוד למחיר הנכס, להבדיל מערבות בנקאית אשר היא אמנם בטוחה כספית אך אינה משקפת את העלייה שווי הנכס. החלטת בימ"ש בפס"ד האמור מתחילה לגלגל 'כדור שלג' ועלולה לקעקע את הבסיס לקיומו של מכשיר הערת האזהרה, כך שזו תרוקן בסוף הדרך מתוכנה ומחשיבותה, ומשימושה כבטוחה ראויה. אם עד כה יכלו הרוכשים להציג את הערת האזהרה כבטוחה והבנק קיבל את רישומה וקיומה כבטוחה מספקת לצורך קבלת הלוואה/מימון/ ליווי פיננסי וכיו"ב, הרי סביר להניח שמעתה הבנקים ידרשו ערובות נוספות. מציאות זו תכביד עוד יותר על הרוכשים והיזמים, בבואם לסגור עסקאות שונות ובוודאי בכל הנוגע לליווי פיננסי לפרויקט בניה". 

ועדת הערר: היטל ההשבחה בפינוי בינוי יחושב לפי הרווח של הדיירים.
ועדת הערר המחוזית תל אביב קבעה השנה כי היטלי השבחה בפרוקט פינוי בינוי ייקבעו על בסיס הפער בין שווי הדירות הישנות לדירות החדשות. הערר שהוגש התייחס לפרויקט פינוי בינוי שמקדמת חברת אשדר במתחם רקאנטי בתל אביב-יפו. 

עו"ד מירה בורנשטיין שותפה במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון שייצגה את בעלי הדירות במתחם רקנאטי בהליך מסרה כי וועדת הערר קיבלה את עמדת בעלי הדירות והיזם ולפיה ההשבחה צריכה להיבחן רק מנקודת מבטו של בעל הדירה בהתעלם מהזכויות הנוספות שנוספו למתחם ונועדו למכירה על ידי היזם. ועדת הערר קבעה את הנוסחא לחישוב היטל ההשבחה בהתאם להפרש השווי בין הדירה הישנה לדירה החדשה ותו לא. בתחשיב לא יילקחו בחשבון זכויות הבניה החדשות שנוספו למתחם ומיועדות למכירה על ידי היזם.

מירה בורנשטיין // צילום פוטושופ אבן גבירול תל אביב
מירה בורנשטיין // צילום פוטושופ אבן גבירול תל אביב

עו"ד בורנשטין מסבירה שההחלטה אינה מטילה את תשלום ההיטל על בעל הדירה אלא רק קובעת את אופן התחשיב. "בחוזי פינוי-בינוי, ללא יוצא מהכלל מוטל תשלום ההיטל על היזם אף שהחוק רואה בבעל הנכס כמי שחייב בהיטל. ההחלטה לא קבעה אחרת וממילא אין בכוחה לשנות הוראות חוזיות", כך עו"ד בורנשטין. עוד מציינת עו"ד בורנשטין כי היא מייצגת את דיירי רקנאטי מאז שנת 2001 כאשר ההחלטה סוגית היטלי ההשבחה ניתנה בתום 10 שנים של הליכי וזאת שעה שהפרויקט כבר נמצא בבניה. לדבריה, "ההחלטה ממחישה את הצורך הדחוף בתיקון חקיקה שיקבע את נוסחת חישוב ההיטל בפרויקטי פינוי-בינוי שימנע את המצב האבסורדי שבו היזם נאלץ לשלם עשרות מיליוני שקלים כדי להתחיל בבניה בלא שיש לו ידיעה מהו סכום ההיטל הסופי. מדובר במצב שמשליך באופן קיצוני על כלכליות הפרויקט שכן לא כל יזם הוא בעל איתנות כלכלית המאפשרת לו לשלם את ההיטל ולהמשיך בהליכי ערעור ולכן פרויקטים רבים מתעכבים שנים ארוכות עד להכרעה סופית בנושא היטל ההשבחה ובכך נגרם נזק לבעלי הדירות ולמשק כולו. ההחלטה מבהירה כי הנישומים הם בעלי הזכויות בקרקע והם בלבד ומבהירה כי היזם אינו חלק ממשוואת היטל ההשבחה, הן מאחר שהוא אינו בעל זכויות במקרקעין והן מכיוון שהרווח שלו רווח יזמי, שאינו כפוף להיטל השבחה". 

ועדת ערר: אין לחייב היטל השבחה בגין שטח מרפסת שניתן היה לקבל מכח תמ"א 38.
אין לחייב בהיטל השבחה בגין שטחי מרפסות שניתן היה לקבל מכוח תמ"א 38, או שנבנו בתוך קווי בניין מכוח תמ"א 38. כך עולה מהחלטה שקיבלה השנה ועדת הערר תל אביב. 

ההחלטה התקבלה בעקבות עררים שהוגשו בגין שומת היטל השבחה שנערכה לעת מימוש זכויות בדרך של היתר בנייה לפרויקט הריסה ובנייה מכוח תמ"א  38 והתוכניות החלות ברחוב מונטיפיורי בתל אביב. עו"ד עופר טיוסטר, מומחה בתכנון ובניה, מסביר: "אחת הסוגיות שנדונו הייתה חיוב בהיטל השבחה בגין שטחי המרפסות. ועדת הערר קבעה כי העובדה שפורסמה הקלה בעניין המרפסות אינה מונעת מנישום לטעון לפטור מכוח תמ"א  38 בגין שטחי המרפסות. נציין כי אכן פורסמה הקלה בעניין המרפסות ואולם שעה שמדובר בתמ"א  38 ובהיתר המחייב פרסום ממילא, איננו רואים מניעה מהעלאת טענה זאת, שכן נוסח הפרסום רלוונטי אך לעניין הנדון בפנינו – שאלת החיוב בהיטל השבחה".

עו"ד עפר טויסטר // צילום: גיל הדני
עו"ד עפר טויסטר // צילום: גיל הדני

עוד מציין עו"ד טויסטר כי בהתאם להחלטה קודמת שניתנה על ידי ועדת הערר בעניין בית מב"מ 13 בע"מ, מקום בו נותרו זכויות בנייה מכוח תמ"א 38, ניתן להשתמש בהן לצורך הקמת מרפסות ואין לחייב היטל השבחה בגין שטחים אלו: "מקובלת עלינו טענתם של העוררים לפיה אין לחייב בהיטל השבחה בגין שטחי מרפסות שניתן היה לקבל כשטחים מכח תמ"א 38". עוד מוסיף עו"ד טויסטר כי ועדת הערר ציינה גם ה כי במקרים שבהם אין זכויות עודפות מתמ"א 38, "הרי שיש לחייב בהיטל השבחה שטחי המרפסות… רק ככל שחורגים הם מקווי הבנין אותם ניתן לאשר לפי התמ"א", זאת בהסתמך על ההחלטה בעניין אוליביה רואש שקבעה שבהריסה ובנייה התמריץ של קווי בניין הוא תמריץ עצמאי מתמריץ זכויות הבניה.

עו"ד טוייסטר מסכם: "החלטתה הנוכחית של ועדת הערר היא המשך למספר החלטות שניתנו לאחרונה, אשר בוחנות אם קיימת הצדקה מהותית לחיוב בהיטל השבחה. מקום בו לא קיימת הצדקה כזו, למשל כאשר קיימות זכויות מכוח תמ"א 38 הפטורות מהיטל השבחה או כאשר מדובר בתכנית שהמועד הקובע בעניינה חלף זה מכבר, ועדות הערר גודעות את הניסיונות היצירתיים של ועדות מקומיות לגבות היטלי השבחה, במקום בו אין הצדקה לכך".

ועדת הערר: בתביעת ירידת ערך יבחן המצב הקודם על בסיס המצב הסטטוטורי.
ועדת הערר מחוז צפון קבעה כי בתביעה על ירידת ערך לפי סעיף 197, המצב הקודם ייבחן על בסיס המצב הסטטוטורי ולא על פי הבנוי בפועל וכי הפגיעה תוערך על פי גישת ההשוואה. הערר הוגש בעקבות טענה של דיירים בשני בנייני מגורים בנהריה כי פרויקט מסוג תמ"א 38 שהוקם בסמיכות להם חוסם את הנוף לים ממנו נהנו טרם בניית אותו פרויקט.

עו"ד ניצן זימרן שותף במשרד עו"ד עפר טויסטר העוסק בתכנון ובניה מסביר כי מדובר בהחלטת ביניים של ועדת הערר על שומה מייעצת בעניין תביעת ירידת ערך לפי סעיף 197 שבמסגרתה נקבעה ירידת ערך של כ-21% שחלקה הארי (כ- 60%) נובע מפגיעה בנוף לים. "מכמה טעמים, החליטה ועדת הערר להחזיר את השומה לתיקונו של השמאי המייעץ", כך עו"ד זימרן. "ראשית, השמאי המייעץ לא בחן את ירידת הערך לפי המצב הקודם הסטטוטורי. במקרה שנדון בפני ועדת הערר היה המבנה הקיים במצב הקודם מבנה צמוד קרקע שלא מימש את זכויות הבנייה התקפות. על כן, קבעה ועדה הערר כי יש לבחון את הפגיעה על פי מה שניתן היה לנצל במצב הקודם, ולא על פי המצב שהיה קיים בפועל. שנית, ועדת הערר קבעה כי יש לשום את הפגיעה על פי גישת ההשוואה, וזאת בניגוד לעמדתו של השמאי המייעץ".

עו"ד ניצן זימרן // יחצ
עו"ד ניצן זימרן // יחצ

עו"ד זימרן מרחיב על משמעות ההחלטה: "גם כאשר יזמים בונים במרחב עירוני, צריכים להיות ערים לאפשרות כי הסתרת נוף לים עלולה להוביל לפגיעה בת פיצוי. זאת, בפרט כאשר על פי תיקון 115 לחוק התכנון והבנייה, רשאית הוועדה המקומית (וכך אף נהוג) להחתים את היזם על כתב שיפוי כנגד תביעות בגין ירידת ערך. הדרך הנאותה להתמודד עם הסיכון, הוא לנתח אותו מראש, ולבסס את היעדרה של הפגיעה על פי נתונים שמאיים מקצועיים, ולא על בסיס "תחושות בטן" שעלולות להיות מטעות, ולעלות כסף רב".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות