banner
מתחם גיורא // צילום: זיו גולדפישר
מתחם גיורא // צילום: זיו גולדפישר

נאבקים על כדאיות כלכלית: דרושות עוד 131 יח"ד למתחם פינוי בינוי

התכנית במתחם גיורא ברמלה כוללת הריסת 790 יח"ד ובניית 2,850 יח"ד חדשות במקומן אלא שחוות דעת שמאית קובעת כי יש צורך בבנייה נוספת, בכדי שהפרויקט יהיה רווחי

זיו גולדפישר 26.03.2023

הוועדה למתחמים מועדפים לדיור ערכה בשבוע שעבר דיון ראשון במסגרת שולחן עגול בתכנית ההתחדשות העירונית במתחם גיורא ברמלה. על פי התכנית, ייהרסו כ-790 יח"ד ישנות ובמקומן יוקמו 2,850 יח"ד חדשות אלא שחוות דעת כלכלית שהוגשה לוועדה קבעה כי יש צורך בבנייה של מעל 130 יח"ד נוספות כדי שהפרויקט יהיה כלכלי.

בתכנית ממוקמת בצפון מערב העיר בשכונת גיורא ושטחה כ-160 דונם. המבנים בשכונה נמצאים ברמה פיסית ירודה. בצפון השכונה מתוכננת במסגרת תת"ל 101 תחנת מטרו בקו 1M אשר עתיד לחבר את העיר למרכז גוש דן. בדברי ההסבר נכתב כי: "התכנית מתווה תהליך של התחדשות עירונית באמצעות הריסה ובנייה מחדש של מרבית מבני המגורים הקיימים. בנוסף, התכנית מצופפת את השטחים המיועדים למגורים, מחדשת את המרחב הציבורי ומוסיפה תשתיות לצרכי ציבור".

עוד נכתב בדברי ההסבר כי מטרה נוספת של התכנית היא "יצירת מרחב אורבני איכותי סביב תחנת המטרו המתוכננת בהתאם להנחיות תמ"א 70, ביניהן יצירת רשת דרכים המחברת בין חלקי הסביבה העירונית לתחנה ובפרט פיתוח שדרה ציבורית ירוקה חדשה החוצה את השכונה מצפון לדרום וקושרת בין התחנה למרכז העיר; יצירת מרחב קומפקטי מעורב שימושים ובעצימות גבוהה בסביבת התחנה; מתן מענה לצרכים עירוניים בסמוך לתחנה כדוגמת דיור בר השגה ופונקציות ציבוריות כלל עירוניות".  

בשטח התכנית קיימות כ-790 יח"ד שצפויות להיהרס. במקומן התכנית מציעה הקמה של כ-2,850 יח"ד חדשות. התכנית מציעה תוספת כ-18,280 מ"ר לשימושי תעסוקה ומסחר. התכנית מציעה מבני מגורים המשלבים בינוי מרקמי (6 קומות מעל קומת קרקע) ובינוי גבוה (עד 24 קומות וקומת גג טכני, מעל לקומת קרקע). בנוסף למגורים ולתעסוקה ומסחר, התכנית כוללת מבני חינוך, בריאות, דת וקהילה, חלקם במשולב במגרשי המגורים וחלקם במגרשים ייעודיים למבני ציבור.

בכדי לצמצם את יחסי התלות בין אזורים שונים של התכנית וכך להגדיל את סיכויי מימושה, מוגדרים כ-13 מתחמי איחוד וחלוקה.

עם זאת, מחוות דעת שמאית לפי תקן 21 שהוכנה עבור הפרויקט עולה כי מספר יח"ד מוצע לפי התכנון הוא 2,698 בטווח מכפיל של 2.7 עד 4.1 (התכנית כוללת 2,898 יח"ד מוצעות, אך חוות הדעת קובעת כי יש להפחית מהיקף בינוי זה 200 יח"ד המוצעות לבנייה בגלל המטרו בגלל דחייה ארוכה במימושן). עם זאת, כדי שהפרויקט יהיה כלכלי, יש צורך בלפחות 2,928 יח"ד. המשמעות היא שקיים מחסור של 131 יח"ד לצורך מימוש פרויקטים ב- 3 מתחמים.

על פי חוות הדעת, הפתרון למחסור הוא מענק כספי או בנייה בקרקע משלימה. במקרה של בנייה בקרקע משלימה, יהיה צורך בבנייה של 186 יח"ד. במקרה של מענק כספי, יהיה צורך ב-61 מיליון שקל.

את התכנית יזמה רשות מקרקעי ישראל והיא נערכה על ידי האדריכל ארי כהן ממשרד נ.מלצר, ג.איגרא, א. כהן – אדריכלים.

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות