אילוסטרציה ת"א // מגדילים
אילוסטרציה ת"א // מגדילים

ניתוח: חמש נקודות על ענף הנדל"ן והקורונה בעקבות סקירת האוצר לרבעון השני של 2020

סקירת האוצר מעידה על ירידה משמעותית בהיקפי העסקאות בכל הסגמנטים של ענף הנדל"ן. במקביל, הסקירה מתייחסת גם לכמה נקודות ששווה להבליט – מדוע המשקיעים מוכרים עכשיו יותר דירות? האם תושבי החוץ נוהרים לישראל? למה הזוגות הצעירים צריכים לחשוב טוב טוב על המשכנתא ומה צופים באוצר לחברות הנדל"ן הקטנות? חמש נקודות על סקירת הכלכלנית הראשית באוצר

אורי חודי 04.10.2020

סקירה רבעונית שמגיעה מאגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר תמיד מלאה בנתונים מעניינים וחשובים על ענף הנדל"ן, אבל הפעם הסקירה מעניינת אפילו יותר. הסקירה הנוכחית שפורסמה היום (א') מתייחסת לרבעון השני של 2020, חודשים אפריל-מאי-יוני, חודשים בהם התמודדה ישראל עם הגל הראשון של הקורונה. מהסיבה הזו, נתוני הסקירה מעידים יותר מהכל על הפגיעה החמורה בענף הנדל"ן מחד, ומאידך, ניתן לנסות ולגזור ממנה על מה צפוי לנו בהמשך  – כשנכון להיום ישראל נמצאת עמוק בתוך סגר שני מבלי לדעת מתי הוא יסתיים. 

בזמן שבכל מקום הנתונים היבשים פורסמו, נתונים המעידים על ירידה משמעותית בכל הפרמטרים בענף, יש מקום גם לניתוח מספר נקודות העולות מהסקירה בצורה מעמיקה יותר. להלן 5 נקודות ששווה להבליט מתוך הנתונים שסיפקה לנו הכלכלנית הראשית במשרד האוצר.

1. הזוגות הצעירים ממשיכים לקנות דירה עם סיוע מההורים, גם בחל"ת. השאלה היא מה עם תשלומי המשכנתא בהמשך הדרך.
על פי סקירת האוצר,  הירידה ברכישות הזוגות הצעירים הייתה משמעותית פחות מהירידה שנרשמה בקרב המשקיעים ומשפרי הדיור. "ממצא זה יש בו במידה מסוימת כדי להפתיע לאור העובדה שהפגיעה הקשה בתעסוקה במשק כתוצאה מנגיף הקורונה התרכזה במידה רבה באוכלוסייה הצעירה", כך תוהים באוצר וממשיכים –  "כך למשל, כ-30% מכלל מי שהוצאו לחל"ת בחודשים מרץ-אפריל היו בגילאי 34-25, קבוצת גילאים המהווה את חלק הארי מקרב רוכשי דירה ראשונה". על פי נתונים אלו היינו מצפים לראות השפעה משמעותית הרבה יותר על היקף הרכישות של סקטור זה. אולם, בסקירת האוצר יש גם הסבר אפשרי לתופעה : "ניתן להניח בסבירות גבוהה שההורים הם אלו שעומדים מאחורי רכישות אלו". כלומר, אין מדובר ברכישות הממומנות על ידי הזוגות הצעירים בלבד, אלא על ידי סיוע משמעותי של ההורים. זה לא סוד שבמדינת ישראל יש צורך בסיוע הורים כדי לרכוש דירה, אבל הנתונים של הסקירה מעלים חשש אחר. מימון רכישת הדירה הוא דבר אחד, אולם לאחר העמדת ההון העצמי יש גם משכנתא לשלם. את המשכנתא משלמים אותם הצעירים שעל פי סקירת האוצר חלק לא מבוטל מהם נמצא בחל"ת. נותר רק לקוות שהבסיס לאותן הרכישות כמו גם תשלומי המשכנתא עומדים על בסיס איתן, וזה הזמן להזכיר שהנתונים מתייחסים לסגר הראשון ועוד לא לסגר השני.

2. מכירה בהפסד של משקיעים – בגלל צפי לירידת מחיר? או בגלל הקורונה והחל"ת?
נתוני הסקירה מעידים על כך שלא מעט משקיעים בחרו למכור את הדירות שלהם בהפסד. מדובר בנתון משמעותי מאוד, אבל גם באוצר מנסים עדיין להבין מה עומד מאחורי הנתון הזה, כלומר – מה הסיבה. נכון לעכשיו מה שבטוח שיש שני הסברים לתופעה. ההסבר הראשון שמציעים באוצר קשור להיקף העובדים שיצאו לחל"ת ולעובדה כי מכירת הנכס להשקעה שבבעלותם נובעת מהמצב אליו נקלעו: "בהנחה שהמשקיעים שהוצאו לחל"ת אינם פסימיים יותר (ביחס למחירי הדירות) מיתר המשקיעים, עשוי ממצא זה לרמז כי צורך בהגדלת נזילות, גם במחיר של מכירה בהפסד, היה בין הגורמים שעמדו ברקע מכירות אלו". מצד שני, הסבר מקביל שמציעים באוצר מתייחס דווקא למצב השוק ולאפשרות שמכירת הדירות בהפסד על ידי המשקיעים נובעת מ"פגיעתו של משבר הקורונה במחירי הדירות". כלומר, חשש אמיתי שמחירי הדירות עומדים לרדת ומכירת דירה להשקעה בהפסד כדי לא להגיע למצב בו ההפסד יהיה גדול יותר עקב ירידת מחיר בהמשך. אם הסבר זה הוא הדומיננטי יותר משני ההסברים המוצעים, מדובר בסיפור אחר לגמרי שמעלה אפשרות לירידה במחירי הדירות וצפי של המשקיעים למציאות כזו. גורמים בענף ממהרים לציין כי נתוני מדד מחירי הדירות אינם מעידים על כך וכי ברבעון השלישי התמונה תהיה שונה, אבל מתוך הסגר השני קשה לדעת מה יהיה בהמשך הדרך. לא מן הנמנע שהמשקיעים, בעיקר המנוסים בהם, מרגישים משהו ששאר רוכשי הדירות עוד לא מעכלים.

3. לא רק פגיעה בענף – הרבה פחות מס לקופת המדינה.
הסקירה מלאה בנתונים על ירידה בהיקף העסקאות, רוכשי דירה ראשונה, משפרי דיור, דירות יד 2 וגם משקיעים. אבל יש עוד נתון אחד משמעותי שקשור דווקא לכסף, או יותר נכון למיסוי – חיובי מס רכישה. על פי נתוני הסקירה, חיובי מס רכישה מדירות להשקעה עמדו ברבעון השני של 2020 על כ-300 מיליון שקל בלבד, ירידה של 42% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. עוד בסקירה: "במצטבר, במחצית השנה הראשונה של 2020 הסתכמו חיובי מס רכישה מ"דירה נוספת" ב-780 מיליון שקל , ירידה של 22% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד". מדובר ב"בור" לא קטן שנוצר במקור עקב העלאת מס הרכישה למשקיעים על ידי שר האוצר לשעבר משה כחלון, ומחריף עכשיו לאור הירידה המשמעותית בעסקאות. נוסיף לזה גם ירידה במיסים אחרים שהמדינה מאבדת עקב ירידה בהיקפי העסקאות של כלל הקהלים ונקבל מקור הכנסה משמעותי לקופת המדינה שנפגע. מי שמצפה לתוכניות מרחיקות לכת של הממשלה כמו מענקים לרכישת דירות, סבסוד קרקעות ועוד, סביר שיתבדה כי נכון להיום באוצר מעיקר מנסים לסתום את החור שרק הולך ותופח.

4. מוכרים לכם סיפורים על נהירה של תושבי חוץ? הנתונים מראים אחרת.
בחודשים האחרונים תושבי החוץ עלו שוב לכותרות. מידי פעם נשמעות תחזיות ספק נבואות שמעידות על גל גדול של רכישות מצד תושבי חוץ שעומד להתרגש עלינו בגלל הקורונה. הסיבות הן שונות ומשונות ולא פעם משווקי דירות, בעיקר למשקיעים, אוהבים להסביר מדוע יהודי התפוצות חייבים לרכוש דירה בישראל דווקא עכשיו. זה לא מפתיע, בעיקר לאור הנתונים שמעידים שהמשקיעים מאבדים עניין ברכישת הדירות בעצמם. אז אם מכרו לכם סיפורים על מאות או אלפי תושבי חוץ שעומדים בתור כדי לרכוש כאן דירה, וסיפרו גם שזו הסיבה שמחירי הדירות עומדים לעלות שוב – סקירת האוצר מוציאה את האוויר מהבלון הזה. "רכישות תושבי החוץ בישראל ברבעון השני הסתכמו ב-122 דירות בלבד של השנה, רמת שפל היסטורי ברכישות אלו", כך בסקירה. עוד מציינים באוצר שמדובר בצניחה של 60% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד והן בהשוואה לרבעון הקודם. בשורה התחתונה – אין הסתערות מצד יהודי התפוצות, בלשון המעטה.

5. קבלנים קטנים בסיכון גדול
עוד נתון שעולה מהסקירה, ופחות קיבל תשומת לב, מתייחס לאיתנות הקבלנים. הירידה המשמעותית ברכישת דירות חדשות בחודשי הסקירה הובילה את האוצר להתייחס נקודתית גם למצב החברות עצמן. על פי הנתונים, החברות הקטנות שמוכרות עד 20 דירות בשנה שבשנת 2019 ריכזו שליש מסך מכירות הקבלנים בשוק החופשי (נתח לא מבוטל) ספגו את הירידה החדה ביותר במכירות ברבעון השני. עוד מציינים באוצר כי בחודש יוני, בו נרשמה התאוששות במכירות בקרב חברות שונות, החברות הקטנות לא נהנו מהעלייה הזו והמשיכו לספוג ירידה במכירות. נזכיר שמדובר בין היתר גם בחברות בתחום ההתחדשות העירונית. תחזית האוצר בכל הנוגע לחברות הללו לא מזהירה: "ככל שתימשך מגמה זו, בפרט על רקע פתחו של סגר נוסף, גדלה ההסתברות למצוקה תזרימית בקרב החברות הקטנות". השורה התחתונה, בעיקר מנקודת המבט שלנו כיום, תוך כדי סגר נוסף שנמצא בעיצומו, היא שענף הנדל"ן נמצא בפני תקופה לא פשוטה ולא מן הנמנע שאת ההשפעה האמיתית או העוצמתית ביותר של הקורונה עוד לא חווינו.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות