רעידת האדמה שלא הייתה: פסק הדין של השופט גלעד הס עסק בכלל בזכויות בקרקע

מאז שניתן פסק דינו של שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב, גלעד הס, נשמעות בענף ההתחדשות העירונית אמירות דרמטיות. יש המציגים את פסק הדין כמהפכה, ואחרים מזהירים מפני פגיעה בעקרון התמורה האחידה, מפני הכאוס שייגרם בשוק ויצירת מצע למו"מ בלתי נגמר בין בעלי דירות בגדלים שונים לבין היזם. בתוך כך, בעלי דירות רבים שואלים: אם הדירה שלי גדולה יותר, האם אני זכאי מעכשיו גם לתמורה גדולה יותר בפרויקט פינוי-בינוי?

התשובה הקצרה היא: לא בהכרח.

פסק הדין אמנם שגוי ועל כך יורחב בהמשך, אך הוא לא קבע שבכל פרויקט פינוי-בינוי בעל דירה גדולה זכאי אוטומטית לדירה גדולה יותר או לתוספת גדולה יותר. הוא גם לא ביטל את עקרון התמורה האחידה. הוא רק הזכיר עיקרון בסיסי יותר, שלעתים נשכח בשיח הציבורי: בפרויקט של הריסה ובנייה מחדש, השאלה אינה רק כמה מטרים יש לדירה, אלא גם אילו זכויות קנייניות כל בעל דירה מביא לעסקה.

במשך שנים נשען עולם ההתחדשות העירונית על רעיון פשוט: בעלי הדירות מוסרים ליזם את זכויותיהם, ובתמורה כל אחד מקבל דירה חדשה, בדרך כלל בגודל הדירה הקיימת בתוספת שטח אחידה, מרפסת, חניה ולעתים גם מחסן. המודל הזה יצר ודאות, צמצם חיכוכים, ואפשר לקדם פרויקטים במהירות יחסית.

אלא שלעתים הפשטות הזאת מטשטשת את ההבדל  שלא כל בעלי הדירות מביאים לעסקה אותו מטען קנייני.

בפסק הדין בחן בית המשפט בניין שבו לא כל הדירות היו זהות. חלק מהדירות היו גדולות יותר, ובהתאם היו להן גם חלקים שונים ברכוש המשותף. לכן בית המשפט לא עסק רק בשאלה למי יש דירה גדולה יותר, אלא בעיקר בשאלה הקניינית: האם בעל דירה מסוימת מוסר ליזם חלק גדול יותר בזכויות המקרקעין, ובעיקר ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה.

מקרה נוסף בו מתעוררת שאלה דומה הינו בבניינים שבהם כל הדירות נבנו במקור בשטח דומה, והחלקים ברכוש המשותף נרשמו בהתאם. רק בשלב מאוחר יותר חלק מהדיירים הרחיבו את דירותיהם. במקרים כאלה, ייתכן שהדירה גדולה יותר בפועל, אך בעל הדירה אינו מחזיק בהכרח בחלק גדול יותר ברכוש המשותף. השטח בפועל לא תמיד משקף את התמונה המשפטית.

לפי סעיף 57 לחוק המקרקעין, ברירת המחדל היא שהחלק של כל דירה ברכוש המשותף נקבע לפי יחס שטח הרצפה שלה לשטח כלל הדירות בבית המשותף, אלא אם נקבע אחרת בתקנון. לכן, במקרים רבים, דירה שנבנתה מלכתחילה כדירה גדולה יותר מחזיקה גם בחלק גדול יותר ברכוש המשותף, ולכן גם בזכויות קנייניות שונות מאלה של דירה קטנה יותר.

וזו ההבחנה המרכזית בפסק הדין: גודל הדירה הוא נתון חשוב, אך לא חזות הכול. לפעמים הוא משקף זכויות קנייניות גדולות יותר, ולפעמים לא. לכן צריך לבדוק גם את הרישום, את התקנון, את אופן בניית הבניין במקור, ואת השאלה אם הדירה הורחבה במשך השנים בלי שהזכויות עודכנו בהתאם.

בפסק הדין של השופט הס קבע בית המשפט שבאותו מקרה שבו גם החלקים ברכוש המשותף גדולים יותר וגם הדירה גדולה יותר, לא די בתוספת אחידה של 12 מ"ר לכל בעלי הדירות. כאשר קיימים פערים משמעותיים רלוונטיים בזכויות הקנייניות, חלוקה אחידה במטרים עלולה ליצור שוויון פורמלי בלבד, ולא שוויון מהותי.

שוויון פורמלי פירושו שכל אחד מקבל אותו דבר: אותה תוספת שטח, אותה מרפסת ואותה חניה. שוויון מהותי שואל אם מי שמצויים במצב שונה מבחינה רלוונטית אכן צריכים לקבל אותו דבר, או שדווקא יחס שונה הוא שיוצר הוגנות.

במקרה שנדון קבע בית המשפט כי בפרויקט של הריסה ובנייה מחדש, כאשר בעלי הדירות מוסרים ליזם גם את חלקם היחסי ברכוש המשותף, וכאשר מדובר בפערים משמעותיים בחלקים ברכוש המשותף, יש מקום לבחינה יחסית יותר של התמורות. כלומר, לא די לשאול כמה מטרים מוסיפים לכל אחד, אלא גם מה כל אחד מכניס לעסקה (ובכפוף לחריגים בלעדיהם לא ייתכן פרויקט, כמו למשל הוספת מטרים נוספים לדירות קטנות כדי לעמוד בגודל המינימאלי לדירה לפי התב"ע).

ועדיין, מכאן ועד למסקנה שנגמר עידן התמורה האחידה, הדרך ארוכה. 

ראשית, בית המשפט לא קבע כלל גורף לכל פרויקט ולכל בניין. הוא לא אמר שמעכשיו בכל מקרה של דירה גדולה יותר יש לתת תמורה גדולה יותר. מפסק הדין עולה שיש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו: אופי הבניין, אופן הרישום, סוג הפרויקט, השאלה אם מדובר בחיזוק או בהריסה ובנייה, והאם קיים פער קנייני רלוונטי ומשמעותי בחלקים ברכוש המשותף בין הדירות.

שנית, גם באותו תיק עצמו, בית המשפט לא פסל את העסקה. הוא בחר בפתרון מידתי יותר: לאשר את העסקה, אך לחייב בתשלום דמי איזון לבעלת הדירה שנמצאה מקופחת ביחס לזכויותיה. כך תוקן הפער בלי לסכל את הפרויקט כולו. 

מכאן עולה גם מסר חשוב לדיירים, ליזמים ולעורכי הדין המלווים פרויקטים: לפני שמכריזים על תקדים או על מהפכה, צריך לבדוק את המסמכים הקנייניים של הבניין – צו הבית המשותף, התקנון, נסח הרישום, ושטחי הדירות המקוריים לעומת השטחים שנוצרו בפועל במשך השנים וכמובן את החלקים ברכוש המשותף. בלי הבדיקה הזאת, קל לבלבל בין דירה גדולה יותר לבין זכויות גדולות יותר, אף שלעתים רבות אלה שני דברים שונים.

במובן הזה, פסק הדין של גלעד הס אינו רעידת אדמה ואינו אישור אוטומטי לגל תביעות של בעלי דירות גדולות. הוא בעיקר תזכורת לכך שבפרויקטים של פינוי-בינוי, מאחורי השאלה "כמה מטרים אני מקבל" מסתתרת שאלה עמוקה יותר: איזה חלק בזכויות קנייניות אני מוסר, ומהי התמורה ההוגנת עבורו. מה גם שישנם לא מעט פסקי דין שקובעים אחרת. 

חשוב לציין שפסק הדין שגוי מכיוון שהשופט הס התעלם מהעובדה שהגישור בין הפערים נעשה באמצעות הכלים הקיימים כמו ניקוד שמאי גבוה יותר שבעקבותיו בעל דירה גדולה יותר בוחר קודם דירה ששוויה גבוה יותר גם אם מדובר באותו שטח. פסק הדין שגוי מסיבות נוספות כגון : מדוע השופט בחר להבחין בין חלקים ברכוש המשותף ולא במצב פיזי של הדירה ? או בכיוונים אליה פונה ? לכל ההבחנות הללו , כולל ההבחנה של השופט , כבר באים לידי ביטוי בכלים הקיימים לגישור כאמור. 

הגם שלדעתי פסק הדין שגוי כאמור, ייתכן שהדיון האמיתי אינו בשאלה האם פסק הדין נכון או שגוי. הדיון האמיתי הוא בשאלה כיצד הוא פורש. ככל שהזמן עובר, נדמה שהסערה שנוצרה סביב פסק הדין גדולה בהרבה מהקביעה עצמה. לא משום שאין בו חידוש משפטי (ויצוין כי קיימות פסיקות הפוכות), אלא משום שרבים בחרו לקרוא לתוכו דברים שהוא כלל לא קבע.

במקרה כזה, רעידת האדמה האמיתית אינה פסק הדין, רעידת האדמה האמיתית היא הפרשנות שניתנה לו. לפעמים לא פסק הדין הוא זה שמטלטל את השוק, אלא הדרך שבה בוחרים להבין אותו.

הכותב, עו"ד אבי בבג'נוב, ממשרד עורכי דין אברהם בבג'נוב ושות', מתמחה בליווי וייצוג משפטי בפרויקטים של התחדשות עירונית ונדל"ן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן