רק שתדעו - מחירי הדירות נקבעים הרבה לפני שהבנייה מתחילה

בעוד רבים מתמקדים בעלויות הבנייה וברווחי היזמים, האמת נמצאת במקום אחר לגמרי. שלושה גורמים מרכזיים: מחיר הקרקע, המיסוי וההיטלים, ומשך הזמן שלוקח לפרויקט לעבור את כל מסלול התכנון והרישוי הם אלו שמכתיבים את מחיר הדירה בישראל  מי שמבקש להבין באמת מדוע מחירי הדיור ממשיכים לעלות, חייב להסתכל על כל שרשרת הייצור של הדירה, הרבה לפני הירידה לשטח.

כשמדברים על מחירי הדיור, נהוג להפנות את עיקר תשומת הלב לעלויות הבנייה או לרווח היזמי, שאכן התייקרו משמעותית בשנים האחרונות, אך בפועל המרכיבים המשמעותיים ביותר נמצאים במקומות אחרים. מחיר הקרקע, המיסוי וההיטלים המוטלים על הפרויקט, וכן משך הזמן הנדרש להביא פרויקט משלב הייזום ועד האכלוס, הם שלושה הגורמים המרכזיים המשפיעים על מחיר הדירה בישראל.

מחיר הקרקע מהווה במקרים רבים עשרות אחוזים ממחיר הדירה, במיוחד באזורי הביקוש. כאשר המדינה, כבעלת הקרקע המרכזית בישראל, משווקת קרקעות במחירים גבוהים, העלות מתגלגלת באופן ישיר למחיר הסופי לצרכן. לצד זאת, המדינה גובה מע"מ על דירות חדשות, והרשויות המקומיות גובות היטלי השבחה, אגרות והיטלים שונים. בסופו של דבר, חלק משמעותי ממחיר הדירה מורכב מתשלומים המגיעים לקופת המדינה או הרשות המקומית . לכן, כל דיון אמיתי על הוזלת מחירי הדיור חייב לכלול בחינה מחודשת של מדיניות הקרקע, המיסוי וההיטלים.

הזמן כגורם עלות והמחיר שאיש לא מחשב
לצד מרכיבים אלו, אי אפשר להתעלם מגורם הזמן, שהפך בשנים האחרונות לאחד הגורמים המשמעותיים ביותר בהתייקרות הדיור. הדרך מרעיון ראשוני ועד קבלת היתר בנייה ותחילת עבודות הביצוע עשויה להימשך שנים ארוכות. הכנת תוכניות, קידום תב"עות, דיונים בוועדות התכנון, תיאומים מול גופים שונים והוצאת היתרי בנייה הם תהליכים מורכבים וארוכים, אשר במקרים רבים יכולים להתקצר משמעותית.

חלק משמעותי מהעיכובים נובע מהיעדר אחידות בדרישות בין רשויות מקומיות שונות ובין מוסדות התכנון השונים. יזם או מתכנן הפועל במספר ערים נדרש פעמים רבות להתמודד עם דרישות שונות ולעיתים אף סותרות בנושאים דומים, החל מהיקף המסמכים הנדרשים ועד לפרשנות של תקנות ותקנים. חוסר האחידות הזה מייצר חוסר ודאות  מחייב סבבי תיקונים חוזרים ונשנים ומאריך משמעותית את משך התכנון והרישוי.

הפתרון אינו רק הגדלת כוח האדם בוועדות התכנון והרישוי, אלא גם יצירת סטנדרטיזציה ארצית רחבה יותר של דרישות, מסמכים, נהלים ולוחות זמנים. ככל שהתהליך יהיה אחיד, צפוי ויעיל יותר, כך ניתן יהיה לקצר את משך הפרויקטים, להפחית אי ודאות ולהקטין עלויות המתגלגלות בסופו של דבר למחיר הדירה.

המציאות החדשה בענף
המציאות של השנים האחרונות אף החריפה את הבעיה. המעבר לבנייה רוויה ולמגדלים גבוהים הפך את הפרויקטים למורכבים יותר מבחינה הנדסית, תכנונית וביצועית. פרויקטים אלו דורשים תהליכי בקרה ואישור מורכבים יותר מבעבר. במקביל, מלחמת "חרבות ברזל" יצרה מחסור משמעותי בכוח אדם בענף הבנייה, שיבושים בשרשראות אספקה, אי ודאות כלכלית ועלייה בעלויות המימון.

כאשר פרויקט שתוכנן להסתיים בתוך ארבע או חמש שנים נמשך שש או שבע שנים, ומשך בניית דירה ארוך משמעותית מבעבר, העלויות אינן נשארות קבועות. הקרקע כבר נרכשה , ההון העצמי כבר הושקע, והבנקים ממשיכים לגבות ריבית על האשראי שניתן לפרויקט. כל חודש נוסף מגדיל את הוצאות המימון , התקורות והסיכונים, ועלויות אלו מתגלגלות בסופו של דבר אל רוכשי הדירות. במציאות של ריבית גבוהה, התמשכות הפרויקט הפכה לאחד מגורמי העלות המשמעותיים ביותר בענף.

חשוב להבין כי עלות הבנייה עצמה, בניגוד לתפיסה הרווחת, היא מרכיב בעל גמישות מוגבלת יחסית. היא מושפעת בעיקר מסטנדרט הבנייה, מחירי חומרי הגלם, שכר העבודה והדרישות הרגולטוריות. לכן, גם אם ניתן להשיג התייעלות מסוימת בתהליכי הביצוע, עיקר פוטנציאל ההוזלה נמצא במקומות שבהם המדינה והרשויות מחזיקות במנופי השפעה ישירים: הקרקע, המיסוי, ההיטלים ומשך ההליכים.

המחיר נקבע הרבה לפני שהטרקטור מגיע לשטח
מחיר הדירה אינו נקבע רק באתר הבנייה. הוא נקבע הרבה קודם לכן: במכרזי הקרקע, במערכת המס, בוועדות התכנון ובמשך הזמן שלוקח לפרויקט לצאת אל הפועל  רק טיפול כולל בשרשרת כולה ולא רק בחלקה האחרון, יוכל להביא להוזלה אמיתית במחירי הדיור בישראל.

הכותב, יוסי ולאס, הינו מנכ"ל משותף בחברת מרגולין הנדסה וייעוץ

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן