אילוסטרציה // Depositphotos
אילוסטרציה // Depositphotos

2020 בהתחדשות העירונית מסתיימת בעיקר בתחושת החמצה

השנה האזרחית שנגמרת היום הייתה יכולה להיות שנת מפנה בהתחדשות העירונית. רפורמה משמעותית בתחום הייתה אמורה לעבור בחוק ההסדרים, התוכנית החלופית לתמ"א 38 הייתה אמורה להגיע ואיתה וודאות לתחום ועוד כמה שינויים. אבל במקום רפורמות ושינויים קיבלנו רק עוד אי וודאות, וחסמים חדשים. וכל זה עוד בלי מילה אחת על הקורונה

אורי חודי 31.12.2020

שנת 2020 בהתחדשות העירונית בישראל מסתיימת בעיקר עם תחושת החמצה. בתחילת השנה, עוד לפני שהקורונה טרפה את הקלפים, היה נראה שתחום ההתחדשות העירונית עומד בפני רפורמה משמעותית שעשויה לשנות כמה דברים. אם מדובר בדו"ח החסמים ובחקיקה חדשה שהבטיחה לעשות שינוי בכמה נקודות תורפה, בעיקר בפינוי בינוי. במקביל, זו הייתה השנה שהתוכנית החלופית לתמ"א 38 הייתה אמורה להתקדם בה ולהביא וודאות לבעלי הדירות, הרשויות המקומיות, היזמים הקבלנים וכלל השחקנים בענף. אבל במקום תשובות לשאלות וחקיקה חדשה, קיבלה קורונה, עיכובים, ואפילו פסיקה אחת משמעותית של בית המשפט ששמטה את הקרקע תחת אחת הבטוחות המשמעותיות ששנים ארוכות שימשה את הענף ואת רוכשי הדירות בפרויקטים של תמ"א 38/1. להלן 4 דברים שקרו השנה בתחום, ותקווה אחת שאולי ב-2021 התחום יוכל לקבל מענה אמיתי יותר. 

  • דו"ח החסמים משרד המשפטים. אחד המהלכים הבולטים והחשובים של 2020 היה פרסום דו"ח החסמים בהתחדשות העירונית על ידי אנשי משרד המשפטים. הדו"ח, עליו חתומות כרמית יוליס (ראש אשכול נדל"ן ייעוץ וחקיקה) ואסתי ורהפטיג (מאשכול נדל"ן ייעוץ וחקיקה), ריכז עבודת צוות משמעותית שנעשתה במשרד הממשלתי וסקר את החסמים הרבים שמונעים מהתחום להתקדם. הדו"ח התייחס לבעיות ולחסמים וגם הציע דרכים לפיתרון. בסופו של דבר, חלק לא מבוטל מהמלצות הדו"ח אף הומרו לנוסח חקיקה והיו אמורות להיכלל בחוק ההסדרים. אבל, התקציב מעולם לא אושר, הממשלה כפי שכולנו יודעים שוב התפוררה, ורפורמה משמעותית בענף שהייתה יכולה לעשות שינוי משמעותי נותרה בינתיים רק על הנייר. נותר רק לקוות שבמהלך 2021 נוכל לראות את ההמלצות השונות, או חלק מהן, מקודמות בחקיקה – אם במסגרת חוק ההסדרים או במסגרת חקיקה ראשית.

  • תזכיר חוק התחדשות עירונית. עוד הבטחה גדולה של 2020 שנכון להיום לא הגשימה עצמה. אחרי שחוק ההסדרים, שכלל מספר סעיפים משמעותיים מאוד המתייחסים להתחדשות העירונית, נותר במגירה – החליטו במשרד הפנים ובמינהל התכנון, בצדק, לא לוותר ולקדם רפורמה חלקית בחקיקה נפרדת. מדובר בתזכיר החוק שפורסם והתייחס לתיקון 128 לחוק התכנון והבניה. תזכיר החוק כולל את הכללים של התוכנית החלופית לתמ"א 38 וגם שורה של נושאים נוספים. התזכיר כבר פורסם להערות הציבור והיה בדרך הנכונה, ובענף הנדל"ן כבר קיוו שהנה הוודאות מגיעה. אבל, פירוק הממשלה והליכה לבחירות טרפו את הקלפים וגם במישור הזה נצטרך להמתין ל-2021. אגב, נוסח התיקון עוד צפוי להשתנות במסגרת הדיונים בוועדות הכנסת ובעוד אנחנו יודעים איך תזכיר החוק נראה כעת – לא ברור איך הוא ייראה בסופו של דבר.

  • דיון על תפקידו של העו"ד בהתחדשות עירונית והאם הוא יכול לייצג יזם וגם בעל דירה. בדו"ח החסמים של משרד המשפטים צף ועלה נושא חדש/ישן והוא פעילות עו"ד של בעלי הדירות מול בעלי הדירות וגם מול היזם שמשלם את משכורתו. במקביל, נושא נוסף שעלה בדו"ח העלה את השאלה האם עו"ד או משרד עו"ד יכול לייצג גם בעלי דירות וגם יזמים (בפרויקטים שונים). גם לשכת עורכי הדין וועדת האתיקה של הלשכה דנו בנושא במהלך השנה והמגמה הייתה שיש להוביל שינוי בענף ושעו"ד יצטרך לבחור בין בעלי הדירות ובין יזמים. מה קורה בפועל? נכון להיום אין באמת מי שמפקח על הנושא בצורה משמעותית. מדובר בנושא חשוב שיש לקוות שגם הוא יעלה שוב לדיון ציבורי ב-2021 ואולי אף ייקבעו כללים משמעותיים בנושא.

  • פס"ד על מעמדה של הערת אזהרה כבטוחה בפרויקט תמ"א 38/1. אם עד 2020 כל מי שרכש דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38/1 וקיבל בטוחה בצורת הערת אזהרה מהקבלן היה רגוע – פסיקה שהתקבלה בבית המשפט שמטה את הקרקע תחת מציאות זו. הערת אזהרה היא מונח ידוע ושגור בעולם הנדל"ן המשמש לא פעם כבטוחה. אולם, פרויקט תמ"א 38 שנקלע לקשיים והגיע לבית המשפט קבע תקדים כאשר כדי להשלים את הפרויקט ולהגן על בעלי הדירות הותיקים, חוזי רכישה של דירות חדשות בפרויקט בוטלו על אף הערת האזהרה. את המשמעות של המהלך עוד נראה בהמשך הדרך, אבל נכון להיום כבר ברור שפסיקה זו מערערת בטוחה שהייתה עד כה נפוצה ויחסית חסרת סיכון. גם במשרד הבינוי והשיכון התייחסו לנושא כאשר הממונה על חוק המכר פרסם לאחרונה הערה חריגה לציבור בעקבות הפסיקה במסגרתה הזהיר מפני המצב החדש. במקביל, מבטיחים במשרד הממשלתי לקדם תיקון לחוק המכר כדי לטפל בבעיה. גם זה יהיה רק ב-2021.
שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

להקדים התחדשות עירונית לקריסה

המבנים הישנים בישראל הפכו להיות פצצה מתקתקת. לא מדובר בתופעה חדשה אלא בהזנחה ארוכת שנים, אדישות מערכתית וגם...
חמוטל כהן 17.10.2021
נשמח לדבר אתך
נגישות