הרצליה: אושרה תוספת קומה בתמ"א 38 בניגוד לעמדת העיריה

ועדת ערר קיבלה חלקית ערר שהגיש יזם על פרויקט תמ"א 38 ברחוב הבנים, והעירה לוועדה המקומית הרצליה: "כאשר מבוקשת תוספת זכויות מכוח תמ"א 38 אין לדעתנו להגביל את מתן התוספת בדרך של מדיניות באופן גורף"

רונן דמארי 31.01.2019

ועדת הערר המחוזית תל אביב קיבלה לאחרונה ערר שהגיש יזם פרויקט תמ"א 38 בהרצליה באופן חלקי, והחליטה כי יוכל לבנות קומה נוספת מעבר למספר הקומות שאישרה לו הועדה המקומית בהרצליה. העורר ומבקש ההיתר הוא בעל שתי יחידות דיור בבניין.

המדובר בבקשה להריסה של בניין מגורים בן שתי קומות ברחוב הבנים מעל קומת עמודים וקומת גג חלקית ובו 6 יחידות דיור והקמת בניין מגורים בן 6.5 קומות (ברוטו) מעל קומת מרתף עבור חניה ומחסנים ובו 17 יחידות דיור.

לבקשה הוגשו התנגדויות והועדה המקומית החליטה לקבל אותן בחלקן ואישרה תוספת של קומה וחצי בלבד. היא הסבירה כי קיבלה את ההחלטה: "לאור אופיו של המתחם ושיקול הדעת הניתן לוועדה המקומית מכוח תמ"א 38 ובמטרה לאזן בין האינטרסים השונים של התחדשות העיר מחד ושמירה על אופיים של אזורים ייחודיים מאידך".

מבקש ההיתר החליט להגיש ערר על ההחלטה, בו טען כי תנוחת הבניין אינה מאפשרת חיזוק של המבנה אלא על ידי הריסתו ובניית מבנה חדש בלבד. זאת, מאחר שלא ניתן לתכנן ממ"דים בתוך קווי הבניין הצדדיים: "לכן משמעות החלטתה של הועדה המקומית, בהתחשב בחוסר הכלכליות של פרויקט הריסה ובניה ותוספת של קומה וחצי בלבד, היא הותרת המבנה לא מחוזק מפני רעידות אדמה".

בניין במהלך תמ"א 38 ברחוב הבנים בהרצליה // מגדילים
בניין במהלך תמ"א 38 ברחוב הבנים בהרצליה // מגדילים

העורר טען כי מדובר ברחוב רחב ידיים המאופיין בבתים משותפים בעלי 2 קומות ובתים צמודי קרקע, וכי הפרויקט לא יגרור הכבדה על התשתיות ונימוק זה הוא ניסיון פסול לבצע "תכנון מדיר". הוא הוסיף כי בשכונה קיימים רק 12 מבנים שחלה עליהם תמ"א 38, חלק מהם כבר קיבלו היתר לחיזוק ותוספות בניה, ולכן תוספת יחידות הדיור הכוללת לא תביא לשינוי משמעותי ולהעמסה על התשתיות. לטענת העורר: "ההחלטה מבוססת על ראייה שכונתית במקום על ראייה מחוזית רוחבית ומתן מענה למצוקת הדיור והצורך בציפוף הערים". באותה הנשימה טוען העורר כי הוועדה המקומית לא עמדה בחובת ההנמקה הקבועה בדין, בפרט בכל הנוגע לתמ"א 38 ולא הפעילה שיקול דעת תכנוני כנדרש בתמ"א 38.

הוועדה המקומית: המתחם נמצא מחוץ לתוכנית ההתחדשות העירונית
מנגד, הועדה המקומית טענה כי המתחם מצוי מחוץ לתחום שסומן בתכנית האסטרטגית להתחדשות עירונית כתחום לניצול מלוא הזכויות ותמריצי התמ"א.

היא הדגישה כי היא רואה חשיבות רבה במימוש זכויות מכוחה של תמ"א 38, אך תמ"א 38 וכן תכנית הר/2213 העניקו לוועדה המקומית שיקול דעת וסמכות שלא לאשר את מלוא התמריצים ותוספות הזכויות, וזאת על יסוד שיקולים תכנוניים, אדריכליים, נופיים, תנאי המקום והסביבה או השתלבות תוספת המבנה עם הרחוב והסביבה.

לדברי הועדה המקומית: "בענייננו מדובר במתחם שיש בו מרקם ייחודי שעיקרו בתי קוטג' שאינם רשאים לנצל זכויות תמ"א 38 וכן מבנים שנבנו לאחר שנת 1980 ולכן סבורה הוועדה שאין מקום לאפשר את מימוש מלוא תמריצי התמ"א, אלא לאשר זכויות באופן חלקי בלבד, אין מדובר, ב"תכנון מדיר", אלא בתכנון המתחשב בסביבתו".

עוד הוסיפה הועדה המקומית כי העורר עצמו ידע על התכנית האסטרטגית ועל מדיניותה של הועדה המקומית עוד בטרם הגשת הבקשה להיתר.

המתנגדים המתגוררים ברחובות הסמוכים ציינו כי הם מבינים ומכירים בחשיבות של תמ"א 38, אך סבורים כי יש לנהוג בצורה זהירה ותוך התחשבות בצביון הקיים של השכונה. המתנגדים חוששים כי אישור הבקשה יהווה תקדים ויחייב אישור דומה של מלוא הזכויות בכל מקרה דומה בשכונה.

ההחלטה: "החרגה ממדיניות הועדה המקומית"
לאחר שערכה סיור במקום ושמעה את טענות הצדדים קבעה ועדת הערר כי האיזון הנכון בנסיבות העניין הוא תוספת של 2.5 קומות ללא הקלות כלשהן בקווי הבניין, ועם קומת מרתף חניה (היינו, הריסת המבנה הקיים והקמת מבנה בן 5.5 קומות ברוטו מעל מרתף חניה): הועדה קבעה: "אנו סבורים שתוצאה זו עדיפה על חיזוק במסלול עיבוי, שכן היא מאפשרת תכנון נכון יותר של הבינוי, התכנסות לקווי הבניין התב"עיים ובינוי בתכסית מצומצמת יותר, כמו גם ניצול של תת הקרקע לצורך מרתף חניה והותרת שטחי גינון מעל הקרקע".

הועדה נימקה את החלטתה כך: "רחוב הבנים הוא רחוב רחב ידיים, קיים מרחק סביר בין המבנים, וקיימת תחושת מרחב יחסית. ויחד עם זאת, אנו סבורים כי אין מקום להתיר תוספת של 3.5 קומות למבנה נשוא הערר, וזאת בהתחשב בעובדה שהמבנה הוא חלק ממתחם שבו מבקשת הועדה המקומית, בדרך של מדיניות שהיא ראויה לטעמנו, לשמור על המרקם והאופי הקיים, כאשר כמעט כל המבנים בו הינם מבנים נמוכים, קוטג'ים או צמודי קרקע, שאינם זכאים לתוספת בניה בהתאם להוראות תכנית הר/2213.

"לדעתנו, נתוני רחוב הבנים בשילוב עם מיקומו של המבנה על רחוב הבנים, במרחק קטן מאד ממבנים המצויים בהמשך הרחוב לכיוון מערב, שלפי מדיניות הועדה המקומית יוכלו ליהנות מתוספת משמעותית יותר של זכויות, מצדיקים התייחסות שונה אליו מיתר המבנים בשכונה, והחרגה שלו ממדיניות הועדה המקומית ביחס למתחם כולו, תוך התחשבות באופייה של השכונה".

עוד הוסיפה ועדת הערר: "אנו סבורים כי עמדתנו מאזנת בין האינטרסים השונים המתנגשים, והדבר בא לידי ביטוי בכך שלא קבענו כי ניתן להתיר את מלוא סל התמריצים המותר על פי תכנית הר/2213 במקרה של הריסה ובניה מחדש אלא צמצמנו את היקף הזכויות אותו ניתן להתיר בפרויקט הריסה ובניה ל – 2.5 קומות בלבד.

"אנו סבורים כי לא היה מקום להתיר תוספת של 3.5 קומות למבנה מושא הערר, וזאת בהתחשב בעובדה שהמבנה הוא חלק ממתחם שבו מבקשת הוועדה המקומית, בדרך של מדיניות, לשמור על המרקם והאופי הקיים, כאשר רבים מהמבנים בו הינם מבנים נמוכים, קוטג'ים או צמודי קרקע, שאינם זכאים לתוספת בניה בהתאם להוראות תכנית הר/2213. יחד עם זאת ברצוננו להבהיר כי כאשר מבוקשת תוספת זכויות מכוח תמ"א 38 אין לדעתנו להגביל את מתן התוספת בדרך של מדיניות באופן גורף, אלא שעל הוועדה המקומית לבחון כל מקרה לגופו ולבדוק האם הנסיבות הקונקרטיות מצדיקות סטייה מהמדיניות המוצהרת. התרשמנו כי הוועדה המקומית לא נהגה כאמור במקרה שבפנינו, אלא החילה באופן גורף את מדיניותה מבלי להביא בחשבון את הנסיבות המסוימות הרלבנטיות שפורטו בהחלטתנו לעיל".

סיכומו של דבר, הועדה קיבלה את הערר באופן חלקי את הערר והורתה כי יש לתקן את הבקשה ולתכנן מבנה בן 5.5 קומות ברוטו וכי הבקשה המתוקנת תובא לדיון בפני הועדה המקומית. לא ניתן צו להוצאות.

יצוין כי בדעת מיעוט של הועדה ציין אחד החברים כי הועדה המקומית צדקה בקבעה כי תוּתר תוספת בת קומה וחצי בלבד: "לו דעתי הייתה נשמעת – יש לקבל את התכנית האסטרטגית כבסיס להחלטה ואין במקרה הנדון כדי לחרוג ממנה".

לקבת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות