כיצד התחדשות עירונית עשויה להשיב לשגרה את יישובי העוטף? השמאי ארז כהן מציג פתרון מקורי שיביא תועלת כלכלית לכל הצדדים ומעריך מה יקרה למחירי הדיור בדרום לאחר המלחמה
מלחמת "חרבות ברזל" עודנה בעיצומה ונכון להיום סופה אינו נראה באופק, אולם מאות משפחות ביישובי העוטף שבתיהם נפגעו במתקפת הטרור הרצחנית של מחבלי החמאס, מייחלים ליום בו יוכלו לשוב לבתיהם. כיצד המדינה תפעל ביום שבו המצב הביטחוני יאפשר זאת?
לשמאי ארז כהן הבעלים והמנכ"ל של חברת ז.כ מחקר וסקרים בע"מ יש פתרון מקורי לשיקומם של היישובים במהירות וביעילות. כהן, לשעבר יו"ר לשכת השמאים, סבור כי באמצעות התחדשות עירונית, שאינה נפוצה באזורים אלו, המדינה יכולה להשיג פתרון שיטיב עם כל הצדדים במהירות וביעילות. בריאיון לאתר "מגדילים" הוא מסביר: "מלבד האובדן העצום בנפש, חלק מיישובי העוטף ספגו מכה קשה מאוד בבתים וברכוש. זו העת להחליט כיצד מחזירים את היישובים לנורמליות מבחינת מגורים ובנייה מחדש, איך מייצרים את זה כמה שיותר מהר ובאיזה אופן – האם חוזרים לאותו מקום? האם מיישבים ליד יישובים קיימים? מניסיון העבר אנחנו יודעים לצערנו, שהמדינה בדרך כלל משתהה בהעברת פיצויים והתהליך הבירוקרטי עשוי לקחת שנים. אומרים שביום אחד אחרי המלחמה עשוי להיות ביקוש רציני גם ביישובים האלו אם צה"ל ישמיד את חמאס וירחיק את האיום. כרגע זה נראה אוטופי, אבל זה הרעיון. אם לא תייצר היום את הפתרונות להיום שאחרי – אז הם לא יקרו".
מה הפתרון שחשבת עליו?
"ראשית אקדים ואדגיש שניתן יהיה ליישם את הרעיון שלי במידה והתהליך יועבר לידיים פרטיות והמדינה תוותר על הכנסות ממכירת קרקעות ובמקביל תייצר תהליכי תכנון זריזים שיארכו חודשים במקום שנים. אנחנו יודעים שאין בעיה במשאב הקרקע באזורים האלו העניין הוא להקצות אותה ולתכנן אותה נכון.
הרעיון שלי אומר לפעול במתווה של פינוי בינוי כי למעשה, תיאורטית, אותם יישובים נמצאים במצב של פינוי בינוי כפוי. המדינה תקצה בחינם קרקעות ליזמים שיבנו למתיישבים בעוטף את הבתים שלהם ויקבלו קרקעות נוספות עליהן הם יוכלו לבנות יחידות חדשות למכירה בשכונות הרחבה".
איך זה יעבוד הלכה למעשה?
"תאושר תוכנית לדיור בהליך מזורז. לכל אחד מהיישובים תתוכנן במסגרת התוכנית שכונת הרחבה חדשה שתוקצה ליזמים ביחס הקצאה מינימאלי של 1:3 כפוף לבדיקה כלכלית. תמורת ההקצאה ללא עלות של מגרשי ההרחבה, היזם יבנה את בתי המפונים בתוספת של 25 מ״ר כולל ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) תקני לכל יחידה כאשר המדינה תיתן ערבויות ליזמים לצורך קבלת מימון ממוסדות פיננסיים. אני סבור כי העיקרון שצריך להנחות את מקבלי ההחלטות בנושא הוא יצירת פינוי בינוי בשילוב עם המגזר העסקי שיביא תועלת כלכלית לכל הצדדים. בדרום יש משאב קרקע ורצון להחיות את הנדל"ן ואת השוק בכלל, יש אלמנט של תכנון ואם מכנסים הכל יחד אפשר ליצור פתרונות מעולים וזמינים".
איך אתה רואה את מחירי הדירות בדרום אחרי המלחמה?
"להערכתי צפויה שם תקופה של קיפאון רציני אולם הכל כמובן תלוי בתוצאות המלחמה – אם באמת נצליח לעמוד ביעדים, אז אני מניח שבמחצית השנייה של השנה הבאה תהיה התעוררות מהקיפאון ויכול להיות שהכיוון יהיה כלפי מעלה. חשוב לזכור שלאחר המלחמה תיתכן בסבירות גבוהה עלייה מאוד גדולה של יהודים לארץ ובדרום יש הרבה פוטנציאל למגורים מה שחסר במרכז. לכן אני כן צופה התעוררות במחירים בטווח הבינוני -ארוך גם אם מאוד קשה לראות אותה היום.
בנוסף תהיה הורדת ריבית שתאפשר חזרה למימון נורמלי ושפוי שהיה פה פעם ואסור לשכוח שהסטטיסטיקה אומרת שמחירי הדיור עולים אחרי מלחמות".
לסיום, מה היית ממליץ למי שחושב למכור או לקנות דירה בימים אלו?
"אלו שחושבים למכור כדאי להם לעכב את ההחלטה כי אין ספק שהמחירים יירדו בטווח הקצר. אלו שרוצים לקנות ,יכול מאוד להיות שיהיו הזדמנויות כי מוכרים שנקלעו לסיטואציה כלכלית מאוד קשה יהיו לחוצים לנזילות בגלל החזרי משכנתאות. לדעתי לטווח ארוך אפשר לראות הזדמנות למחירים הנוכחיים בדרום".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
