מה מאפיין את ההשקעה, איפה נסגרו עסקאות ואיך מאתרים נכס בהתחדשות עירונית? מידע בלעדי מקבוצת מני גרופ, המומחית בתחום
ההשקעה לא זרה להם: קבוצת מני גרופ חברת אחזקות שפועלת בתחומי פעילות מגוונים בענף הנדל"ן, מפרויקטים של התחדשות עירונית, דרך קרקעות חקלאיות ועד לשטחי מסחר מניבים. בין היתר הקבוצה מלווה משקיעים זרים בעיקר מארה"ב ומקנדה בדרך אל השקעה מוצלחת בשוק הנדל"ן המקומי.
בריאיון לאתר "מגדילים" מתאר המנכ"ל והבעלים, מנחם גרינבאום, את האופן בו פועלת הקבוצה על מנת לאתר הזדמנויות עסקיות עבור המשקיעים שלה ומשרטט תמונת מצב של הביקושים בענף בעיצומה של המלחמה: "אנחנו עובדים בעיקר מול משקיעים ובמקביל משקיעים בעצמנו. אנחנו מנהלים את הפרויקטים משלבי התכנון ועד לשלבי הבנייה והביצוע – מההתחלה ועד הסוף".
איך אתה מגדיר את תחום ההתמחות העיקרי שלכם?
"איתור קרקעות בכל שלבי ההשבחה – משלב רישום הקרקע דרך השלב שבו מקבלים היתרי בנייה ועד ההוצאה לפועל .כשמגיעים לשלב הבנייה אנחנו מוציאים את הפרויקט למכרז קבלנים. המטרה שלנו למצוא קרקעות שיש להן סיכויי השבחה גבוהים, להשביח אותן ולא פחות חשוב מכך לאסוף משקיעים ולדעת להוציא מזה את המירב למשקיעם ולחברה".
איך מתנהלת העבודה שלכם מול המשקיעים הזרים?
"חשוב להבין שאנחנו מלווים משקיעים לאורך שנים. במרבית המקרים ההתקשרות שלנו איתם היא לא חד פעמית, אנחנו יודעים ללוות אותם משלב איתור הצרכים ועד לשלב הביצוע. מדובר בלקוחות שעובדים איתנו במשך שנים ואם הם רוצים למכור את הנכס שקנו, הם פונים אלינו שוב ויעשו איתנו עסקה שנייה ולפעמים גם שלישית. בגלל שמחצית מהצוות שלנו עשו בעצמם עלייה בשנים האחרונות, הקשרים שלנו בארה"ב ובקנדה מאוד חזקים גם ברמת הקהילות וגם ברמה של משקיעים שמחפשים מפת דרכים של איך הדברים עובדים בארץ. כשהם רוצים לתכנן את עצמם לפני שהם עושים עלייה או אחרי, בדרך כלל חסר להם הרבה מאוד מידע וליווי בנושאים האלו וכאן הערך המוסף שלנו בא לידי ביטוי".
מה אחוז ההשקעות של משקיעים זרים מסך הפעילות שלכם?
"אני יכול לומר שבשנתיים האחרונות הרבה מאוד מההשקעות שלנו מגיעות מתושבי חוץ, קרוב ל -70 אחוז. מדובר במשקיעים שעשו עלייה או כאלו שמתכננים לעשות עלייה ולהשקיע בשנים הקרובות. חלקם הם משקיעים יותר מנוסים שמחפשים נטו השקעה ורוצים להשקיע בישראל כי היא נראית להם השקעה בטוחה לאורך השנים ויש משקיעים שלאור התגברות האנטישמיות בעולם רוצים להרגיש יותר בטוחים ולעשות עלייה בצורה חכמה. יחד איתנו הם מגלים שבארץ ניתן לעשות יותר כסף מבארצות המוצא שלהם".
איך נראית השקעת נדל"ן ממוצעת של משקיע זר בישראל?
"אין הגדרה ספיציפית – יש משקיעים שמחפשים דירות מוכנות ויש כאלו שמוכנים לחכות שנתיים, שלוש או ארבע ולקבל דירות חדשות במחירים נמוכים הרבה יותר. נכון להיום מחירי הנדל"ן של נכסים שעונים על צרכי המשקיעים שלנו, עדיין מאוד יקרים. אנחנו מדברים על 7 או 8 מיליון ₪ לדירות גן, גג או בתים פרטיים במודיעין, בית שמש וחשמונאים".
איך אתם נכנסים לתמונה?
"יש לנו ניסיון מצטבר של הרבה מאוד שנים בליווי משקיעים, כשמגיע משקיע מארה"ב למשל, הוא צריך להבין מהן האפשרויות שקיימות עבורו, איך הוא ממקסם את ההטבות הייחודיות שעומדות לרשותו, הוא צריך לדעת מהם היתרונות במקומות מסוימים בכל הקשור למס רכישה והיטל השבחה, איך עובד המיסוי איך עובדים הביטחונות, איך השוק עובד, מה המשמעות בלהשקיע בקרקע לפני קבלת זכויות או אחרי, מה המשמעות בלקנות דירה על הנייר ועוד אינספור אלמנטים שאנו נותנים עבורם כיסוי מושלם. אנחנו מלווים אותם לאורך כל הדרך ומנחים אותם מה הכי נכון לעשות. יש לנו צוותים ייעודיים לנושאים האלו כולל ליווי מימוני במידת הצורך".
עד כמה המשקיעים שלכם מעורבים בפרויקטים של התחדשות עירונית?
"הם בהחלט נחשפים לאפיק ההשקעה המעניין הזה – יש לנו כרגע פרויקט פינוי בינוי ברחוב ארבע ארצות בת"א בפריים לוקיישן שבו אנחנו יוצאים לביצוע בשבועות הקרובים. אלו דירות שיימכרו במחירים של בין 75 ל -120 אלף ₪ למטר. זו לא עסקה סטנדרטית, כי זו עסקה של משקיעים שהצלחנו לקנות את השטח עבורם במחיר של כ -30 אחוז מתחת למחיר השוק. אני יכול לומר שמשקיעים שמתמקדים בהתחדשות עירונית, הם כאלו שמחפשים לבנות בעצמם 'ולחתוך' עלויות של גורמים מתווכים אז הבנייה עבורם זולה יותר – אנחנו בונים להם את הפרויקט ומנהלים את הבנייה בפועל.
באופן כללי, כמשקיעים מעניינים אותנו בעיקר השלבים שעד התחלת הבנייה שמוגדר כשלב שבו הרווחים נמוכים יותר. ההתמחות שלנו והיכולת שאנו מתגאים בה היא הכניסה בשלבים המוקדמים יותר של הפרויקט על מנת לחסוך למשקיעים ולהביא להם רווחים. אנו מביאים לידי ביטוי את היכולת לזהות הזדמנויות בזמן ולהשתמש בתנאי השוק כמנוף".
לסיום, איך אתה מעריך שהמלחמה תשפיע על המשקיעים בטווח הרחוק?
"אין ספק שהיא מייצרת הרבה פעילות, אמנם ישנם אנשי הקצה שמחפשים לקנות דירות וכעת עדיין יושבים על הגדר ומחכים לראות מה יקרה, אבל בעולם המשקיעים השוק גועש לטוב ולרע. יש הרבה הזדמנויות כי הרבה אנשים צריכים פתרונות ויש הרבה תנודות. אנחנו רואים שיש ביקוש גדול מאוד בקרב משקיעים מארה"ב שמעוניינים להשקיע בנדל"ן בארץ באופן פרדוקסלי דווקא בגלל המלחמה. ברור לכולם שככל שההיצע יירד והביקושים ימשיכו לעלות, לאורך זמן מחירי הנדל"ן יחזרו לעלות. נכון להיום יש לא מעט משקיעים על הגדר ואנחנו דואגים לבצע עבורם את החיבור המיטבי שימקסם את ההשקעה שלהם".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
