רו"ח אלי פרג'ון עם כל העדכונים – על אילו עסקאות תחול עליית המע"מ רטרואקטיבית ומתי יזמים שמשכירים דירות חשופים לתשלום מע"מ?
התנהלות מול מע"מ: כינוס מקצועי מיוחד לאנשי הנדל"ן, יוזמת אתר "מגדילים", הציב זרקור על נושא חשוב שאינו מקבל את תשומת הלב הראויה לו בפעילות בתחום ההתחדשות העירונית – השלכות המע"מ על הפרויקטים.
את הדגשים החשובים סיפק רו"ח אלי פרג'ון שותף מיסוי נדל"ן EY ישראל שאמר: "בעסקאות נדל"ן חשוב לשים דגש מיוחד לנושא המע"מ, שכן חושבים תמיד על מס השבח או מס הרכישה ולעיתים שוכחים לקחת בחשבון את נושא מס הערך המוסף, שחל על רוב עסקאות המקרקעין למעט עסקאות שונות בין פרטיים. לאחרונה התוודענו כי פורסם תזכיר תיקון לחוק מע"מ ולפיו שיעור המע"מ צפוי לעלות ל -18 אחוז החל מינואר 2025.
לעניין עליית שיעור המע"מ צריך לשים לב שבעסקאות מקרקעין התיקון לא חל רק על עסקאות חדשות אלא חל גם על עסקאות שנחתמו טרם התיקון הצפוי אולם התמורה לא שולמה במלואה, כגון מכר דירה בידי יזמים שלא כל התמורה שולמה.
"יזמים צריכים להבין כי בעסקה מתגלגלת, לדוגמא עסקת קומבינציה, שנחתמה טרם התיקון והעלייה על הקרקע צפויה לאחר כניסת התיקון לתוקף, נדרש לקחת בחשבון בדוחות אפס חבות במע"מ של 18 אחוז. זאת כמובן ככל והיזם הוא זה שנושא בחבות המע"מ".
פרג'ון התייחס גם לנושא השכרת דירות על ידי יזמים ואמר: "זוהי נקודה רלוונטית בגלל התקופה. יזמים שלא מצליחים למכור דירות מגורים ומשכירים אותן בלית ברירה יכולים להיות חשופים לתשלום מע"מ לאחר תקופה השכרה של שנתיים.
"לעניין זה חשוב לציין כי חוק עידוד השקעות הון בניין להשכרה שומר עלינו מפני אותה תקנה שמחייבת במע"מ לאחר תקופת השכרה, אבל החוק עבר שינוי מאוד משמעותי (השכרה לתקופת זמן מינימלית של 15 שנים) אולם עדיין ניתן יהיה להגיש בקשות לפי החוק הישן עד מרץ 24 (ככל וצפוי היתר בניה עד סוף יוני 2024). יחד עם זאת, חוק עידוד השקעות הון כבר לא כל כך מפתה בטח בסביבת ריבית גבוהה".
איך ניתן להשיב את המע"מ המגולם בפיצוי?
נקודה נוספת בה נגע פרג'ון עסקה בתשלום פיצויים בגין איחור במסירת הדירות על ידי יזמים: "זה קורה לא מעט, בטח בתקופת מלחמה שבה אנו נמצאים. אם יזמים מאחרים למסור את הדירה, הם משלמים פיצוי שהולך ועולה ככל שהמסירה מתארכת. צריך לוודא שמסתכלים על כל הזוויות – מה הדין מבחינת ההכרה בהוצאה לעניין מס הכנסה ובטח על נושא המע"מ. בהתנהלות נכונה אפשר יהיה להשיב את המע"מ המגולם בפיצוי. חשוב לציין שפיצוי לדיירים יכול להיות לא רק על איחור במסירה אלא גם על פיצויי כספיי בגין בדק, צריך לזכור את הנושא הזה ולבדוק עם רואה החשבון אם אפשר לקבל מע"מ בחזרה זה לא קורה באופן אוטומטי".
ומה בנוגע להטבות שונות אותן מציעות החברות היזמיות לרוכשי הדירות?
לדבריו של פרג'ון על היזמים להקפיד על ערנות בכל הקשור למע"מ גם בהיבט זה: "יש מבצעים שהחברות היזמיות מציעות לרוכשי הדירות ואני בעיקר מכוון למימון של תנאי הריבית בידי היזמים. בסביבת ריבית גבוהה מאוד קשה למכור דירות, אני לא חושב שיש יזם שלא חושב בכיוון הזה של לתת מבצעים במקום הנחה על מחיר הדירה הנמכרת, ואחת האפשרויות היא לממן לרוכשי הדירות את הריבית העודפת. גם כאן צריך לזכור את היבטי המע"מ ומס הכנסה, ונדרש להיות ערניים לנושאים אלו בניסוח ההסכם ולהיזהר מכל הטבת רכישה שהיא חלף מזומן".
בהרצאתו תיאר פרג'ון גם את השלכות המס סביב הוצאת דיירים קיימים בעסקאות התחדשות עירונית: "נדבר על סיטואציה שקיימת לעיתים בעסקאות התחדשות עירונית שבה אני כיזם מקדם פרויקט פינוי בינוי ודייר לא רוצה להישאר בפרויקט, ולמעשה מוכר לי בשלב מסוים את הדירה החדשה בפרויקט – בניסוח נכון של ההסכמים היזם שרוכש את הדירה ייתכן וישלם מע"מ למעשה רק בגין הרווח שנצבר לו בעת מכירתה. כלומר, בחשיבה נכונה אפשר לחסוך 17 אחוז על סכום הדירה המקורית וזה מאוד רלוונטי ליזמים. כמובן שבעניין זה יש לבדוק את כל השלכות המס, בפרט מס השבח ומס הרכישה".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
