banner
אילוסטרציה // depositphotos
אילוסטרציה // depositphotos

נתוני התחלות וגמר הבניה: אין צניחה בהתחלות הבנייה וגמר הבניה הוא זה שצריך להדאיג

ירידה של 9% בהתחלות הבניה זו לא התרסקות וגם לא צניחה, בטח אם הנתונים עוד יתעדכנו מעלה בהמשך. והם יתעדכנו. מה שבאמת מטריד זו הירידה המשמעותית בגמר הבניה – רמז לאיחורים במסירה שצפויים להתחיל ולהגיע. ועוד שני דברים – ההתחדשות העירונית מפגינה יציבות, אבל דווקא המסלול המועדף פחות הוא זה שמוביל בעליה. וגם – פגיעה לא מבוטלת בהתחלות הבנייה שלא למגורים. ניתוח

אורי חודי 20.12.2020

אחרי שבועות ארוכים של ציפייה, וחודשים ארוכים של קורונה, פורסמו היום נתוני חשובים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). מדובר בנתוני התחלות וגמר הבנייה בישראל ברבעון השלישי של 2020. בשבועות האחרונים, הטיעון המרכזי של ענף הבנייה ובכיריה היה שהתחלות הבנייה מתרסקות בשל מחסור חמור בשיווקי קרקע, שיתוק הענף, קורונה ועוד סיבות. 

הנתונים שפורסמו היום מעידים כי אומנם התחלות הבניה בירידה, אבל לא בצניחה ולא בהתרסקות. למעשה, ייתכן והנתונים של היום דווקא מעידים על התחלה של התאוששות. נכון, מחיר למשתכן מהווה חלק לא מבוטל מהתחלות הבנייה הללו ותומכת במספר גבוה יחסית של התחלות בניה, אבל חשוב להזכיר עוד משהו. נתוני התחלות הבנייה של הלמ"ס שפורסמו היום נכונים להיום, ומתעדכנים בהמשך. על פי מחקר של בנק ישראל שפורסם לפני מספר שנים, הנתונים בדרך כלל מקבלים תוספת בעדכון מאוחר יותר, תוספת של כ-10%. 

ואם נחזור רגע למחיר למשתכן שמהווה באמת חלק נכבד מהתחלות הבניה, נזכיר שמי ששכח שגם אלו דירות שאנשים עומדים לגור בהן, ואין טעם להוציא אותם מהסטטיסטיקה ברגע שזה לא מתאים. המגמה הזו של החרגת מחיר למשתכן נכונה אולי בסוגיית המחירים – כי מדובר במחירים מוזלים שבאמת לא משקפים את מה שקורה בענף באמת. אבל בהתחלות בניה? חברות הביצוע שבונות את מחיר למשתכן הן אותן החברות, הבטון הוא אותו בטון והדירות, כך נקווה, הן אותן דירות. 

אז התרסקות וצניחה? לא ממש. ירידה. וזה אגב רק ברמה השנתית כי אם נסתכל על הרבעון השלישי לעומת זה שקדם לו – אז הנתונים דווקא מעידים על התאוששות משמעותית ודווקא עליה. מ-9,797 דירות ברבעון השני של 2020 ל-11,695 דירות שהתחילו להיבנות ברבעון השלישי של 2020. וזה עוד לפני העדכון שנראה בחודשים הבאים.

גמר הבניה – ירידה משמעותית שמעידה על הנזק האמיתי
למי שחושב שיש סיבה לחגיגה, והמצב לא כל כך גרוע כמו שחשבנו, עוד מוקדם לפתוח את בקבוקי השמפניה. אם נתון התחלות הבנייה סביר יחסית לשנת קורונה ולמה שקורה בענף, הנתון היותר משמעותי הוא דווקא שיעור גמר הבנייה. הדירות שסיימו הקבלנים לבנות. על פי הנתונים – אנחנו מדברים על שפל משמעותי ברבעון השלישי של 2020, שפל שלא נראה כמותו מאז הרבעון הראשון של 2014. רק בשביל להבין עד כמה המספר נמוך – ברבעון השלישי גמר הבנייה עמד על 9,886 דירות בלבד, לעומת 12,757 דירות ברבעון הקודם ו-13,787 דירות ברבעון המקביל אשתקד. זו ירידה משמעותית. 

נתוני גמר הבנייה מעידים יותר מהכל על שני דברים. הדבר ראשון נוגע להווה – פחות דירות הסתיימו להיבנות, בגלל עיכובים כאלו ואחרים וסביר להניח שבעיקר בגלל נפלאות הקורונה. הדבר השני נוגע לעתיד הלא רחוק – פחות דירות שהסתיימו, זה יותר דירות שמתעכבות מעבר לתאריך המסירה שנקוב בחוזה מול רוכש הדירה. לפני חודשים הזהירו הקבלנים מפני איחורים משמעותיים במסירת הדירות בגלל עיקובי הקורונה. הרגולטור הקשיב, ערך דיון, המליץ המלצה שהונחה לפתחו של השר הממונה. כלום לא קרה מאז ואין החלטה חד משמעית. הנתונים שפורסמו היום כדאי ויעירו מחדש את הדיון הזה כי השפל בגמר הבניה מוביל הישר לשם. לדרישות פיצוי על איחור במסירה, על תביעות משפטיות, ולא מעט כסף. 

תמ"א 38 במסלול חיזוק עולה ובניה שלא למגורים יורדת

ולסיום – שני דברים נוספים שעולים מנתוני הלמ"ס. 

הנושא הראשון הוא תמ"א 38 שרשמה עליה ברבעון השלישי של השנה לעומת הרבעון הקודם. התמ"א שומרת על יציבות יחסית בהתחלות הבניה וזאת על אף שנת הקורונה. עם זאת, בראייה השנתית מעניין לראות שעל אף שהמועצה הארצית ובכירי מינהל התכנון מנסים להפחית את הפעילות של תמ"א 38/1 ולעודד תמ"א 38/2, מסלול החיזוק הותיק הוא דווקא זה שרושם עליה גם כעת, למעט במחוזות חיפה והצפון שם נרשמה ירידה משמעותית. נתון זה צריך לאותת לקובעי המדיניות כי למרות שהמועצה הארצית קבעה שתמ"א 38/1 צריכה להיעלם מהמפה, או לכל הפחות להיום הרבה פחות רלוונטית  – השוק ובעלי הדירות כנראה סבורים אחרת.

הנושא השני הוא התחלות הבניה שלא למגורים. על פי הנתונים, היקף המ"ר שמתחילים להיבנות לייעודים השונים שאינם מגורים (משרדים, מסחר ועוד) רשמו ירידה משמעותית יותר מזו שנרשמה בענף המגורים. מדובר בירידה לא מבוטלת בשיעור 0.8 מיליון מ"ר בטווח של שנה. מרמה של 4 מיליון מ"ר בין אוקטובר 2018 ל-ספטמבר 2019 לרמה של 3.2 מיליון מ"ר בין אוקטובר 2019 לספטמבר 2020. האם מדובר רק בקורונה? האם מדובר בהבנה של הענף כי המציאות עומדת להשתנות גם בטווח הארוך יותר? קשה להגיד. אבל ירידה של למעלה מ-18% בהתחלות הבניה שלא למגורים (לעומת ירידה של 5.8% בבניה למגורים)  היא לא משהו שאפשר להתעלם ממנו.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

יותר דירות? יותר תאונות!

אחרי הקורונה תבוא עלייה משמעותית בכמות התאונות והנפגעים בענף הבנייה, בדיוק כשם שבשנים עברו, שבהן שוק הדיור נכנס...
עו"ד אלדן דנינו 21.01.2021
נשמח לדבר אתך
נגישות