שלל נתוני המאקרו שפורסמו אתמול מעידים שענף הנדל"ן הצליח לעבור את שנת הקורונה בצורה טובה יותר מהתחזיות הפסימיות. התחלות הבניה לא קרסו, והביקוש בשמיים. אבל יש כמה נתונים אחרים שמעידים שלמרות הכל הענף נפגע ב-2020 ואת ההשפעות נרגיש ב-2021 גם בביקוש וגם במחיר
התחלות הבנייה לא ירדו בהיקף משמעותי כפי שהעידו התחזיות. האם המשמעות היא שבהלת הרכישות של החודשים האחרונים עומדת להיפסק? בכלל לא בטוח. כמה נקודות על שלל נתוני המאקרו שפורסמו אתמול.
נתחיל בחדשות הטובות. המגמה על פיה ענף הנדל"ן, או יותר נכון היקפי התכנון וגם הבנייה בפועל, נפגעו בצורה מועטה ממגפת הקורונה במהלך 2020 ממשיכה להתחזק בכל חודש עת מתפרסמים נתוני מאקרו חדשים על הענף. הפרסום מאתמול שכלל גם את היקפי הביקוש ומכירת דירות חדשות, גם את התחלות הבניה וגם את נתוני משרד האוצר אודות ענף המגורים ממשיכים לאותת כי זה המצב בשטח.
החששות הכבדים שהועלו על ידי גורמים שונים בענף הנדל"ן אודות נפילה או קריסה בהתחלות הבניה התבדו, כאשר בפועל מדובר בירידה זניחה של פחות מ-4% בהתחלות הבנייה ב-2020 הארורה לעומת 2019 ה'רגילה'. בכל הנוגע לאישור היתרי הבנייה בשנת 2020 הנתונים מעידים על האטה גדולה יותר, בשיעור של כמעט 8% בין 2020 ל-2019, אולם גם כאן לא מדובר בקריסה. והביקוש? הביקוש שבר שיאים ב-2020. אם נוסיף לכך גם את נתוני מינהל התכנון שפורסמו לאחרונה אודות היקפי אישור יחידות הדיור בשנת הקורונה שבסופו של דבר עמד על כ-95 אלף יחידות דיור, לא רחוק מהיעד שנקבע על ידי הממשלה, ורחוק יותר מהתחזית הפסימית של מומחי הנדל"ן במהלך 2020, ניתן להגיע למסקנה שהקורונה לא פגעה קשות בענף הנדל"ן למגורים, בטח לא כמו התחזיות הקשות שנשמעו השכם וערב.
אז למה מוקדם מידיי לחגוג? למה אי אפשר להגיד שזו הייתה מכה קלה בכנף וזה הכל? כי הנתונים הללו, חיוביים ככל שיהיו, אינם מעניקים את כל התמונה כולה. ויש כמה נתונים נוספים, שדווקא מאותתים כי בשנה הקרובה אנחנו עוד עשויים לחוש את הקורונה בענף הנדל"ן, אולי אפילו בצורה משמעותית יותר מהשנה החולפת.
עליה משמעותית בדירות שנמצאות בבניה פעילה וירידה בהיצע
הנתון המרכזי שמעלה את החשש הזה מתמקד במספר הדירות שנמצא בבנייה פעילה נכון להיום. מדובר בנתון שמתפרסם במקביל לנתוני התחלת הבנייה וגמר הבניה, ומעיד כמה דירות נמצאות בתהליך בנייה נכון להיום. על פי הנתון הזה, הקורונה השפיעה על ענף הבנייה לא מעט.
הנתונים מעידים כי בשנת 2020 כולה, שיעור הדירות שנמצאות בבנייה הוא הגבוה ביותר בשנים האחרונות, על פי הדו"ח הרלוונטי של הלמ"ס מדובר מאז 2013, אבל ייתכן בהחלטה שגם מעבר לכך. כך, בשנת 2020 נמצאות בבנייה כ-126.8 אלף דירות. זאת לעומת 122.7 אלף דירות בשנת 2019, כ-105 אלף דירות בשנת 2015 וכ-94 אלף דירות בשנת 2013. הסיבה להתמשכות הבנייה היא גם התמשכות התהליכים בין היתר אבל גם קורונה והעובדה שהיו סגרים, בידודים וקשיים. גם נתוני גמר הבנייה שהתפרסמו אתמול לגבי 2020 מעניקים עוד סיבה לפסימיות וגם שם הנתון נמוך יותר מהשנים הקודמות. כך, ב-2020 הסתיימה בנייתן של כ-47.9 אלף דירות, זאת לעומת כ-52 אלף דירות ב-2019. נתון נוסף שמעיד מה מצב הדירות החדשות שטרם נמכרו, נתון שפורסם במסגרת פרסום אחר של הלמ"ס אודות הביקוש לדירות חדשות, מחזק גם הוא את תמונת המצב האמורה כשמספר הדירות הללו ממשיך לרדת מאז 2019, ולראשונה מזה שנתיים לפחות ירד מתחת ל-40 אלף.
במקביל – לנתונים אלו צריך להוסיף עוד שני דברים חשובים. הראשון הוא היעדר קביעה ברורה של הממשלה, משרד הבינוי והשיכון, משרד המשפטים והקבלנים, מה עתיד לקרות עם פיצוי רוכשי הדירות בעקבות איחורים במסירות. האיחורים הללו ככל הנראה עומדים להגיע בקרוב, ולאף אחד לא ממש ברור מה תהיה השורה התחתונה. הדבר השני הוא המשך עליה ברכישות משקיעים לאחר ביטל המגבלה במס הרכישה. זה אומנם לא קשור להיצע הדירות שיש על המדף, אבל זה בהחלט קשור לתוספת הביקוש.
מסיבות אלו נראה שעד כמה שנתוני 2020 מתבררים כחיוביים יחסית, ועד כמה שנראה שענף הבנייה למגורים נראה חיוני יחסית למה שנחשב במהלך שנת הקורונה, 2021 ממתינה עם לא מעט אתגרים.
הביקושים הגדולים של 2020 יפגשו היצע נמוך יותר בהמשך הדרך, כך נראה עכשיו. במקביל, המשקיעים חוזרים להתחרות עם הזוגות הצעירים על הדירות, כמו שהיה עד 2015 טרם העלאת מס הרכישה (וזו הייתה גם אחת הסיבות להעלאת המס). ואם זה לא מספיק, נתוני מדד מחירי הדירות העידו עד כה על עלייה, והממשלה פסקה לדבר בשנה האחרונה על משבר דיור, או טיפול במחירי הדירות. נכון, תוכניות דיור במחיר מופחת של שר הבינוי והשיכון ליצמן קיבלה לאחרונה סוף סוף תקציב. אבל חשוב לזכור שהבחירות מעבר לפינה, ולא מן הנמנע ששר הבינוי והשיכון הבא יהיה מישהו אחר, שכמיטב המסורת יעדיף את התוכניות הישנות לבטל והמציא את הגלגל מחדש.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
