אילוסטרציה // Depositphotos
אילוסטרציה // Depositphotos

בעקבות סקירת האוצר: האם הקורונה מביאה לשינוי מגמה בשוק השכירות הממוסד בישראל?

הכותרת הראשית מסקירת האוצר אודות ענף הנדל"ן למגורים היא שהקורונה לא פגעה בביקוש או בהיקף העסקאות. אבל בין השורות מסתתרת תובנה נוספת דווקא על דירות להשכרה והכיוון ששוק זה צועד אליו. מה הסיבה ואיך ההתחדשות העירונית קשורה אליו? ניתוח

אורי חודי 11.02.2021

אתמול פרסמה הכלכלנית הראשית המשרד האוצר את סקירת הנדל"ן למגורים לחודש האחרון של 2020 – שנת הקורונה. השורה התחתונה של הסקירה מעידה כי היקף העסקאות בענף הנדל"ן כמעט ולא נפגע ברמה השנתית וחודש דצמבר שבר שיאים ופיצה על חודשים חלשים בתחילת השנה. היקף העסקאות הכולל בשנת 2020 היה נמוך רק בכ-2% מהיקף העסקאות הכולל בשנת 2019 ועמד על כ-107 אלף עסקאות. אם מורידים את העסקאות המסובסדות מהטבלה, היקף העסקאות הכולל בשנת 2020 נותר זהה לשנה הקודמת ועמד על כ-93 אלף דירות סך הכל.  המסקנה היא שלא רק שהביקוש לדירות ופעילות ענף הנדל"ן למגורים לא נפגעה בשנת הקורונה, אלא הביקוש שנחתך בחודשים הראשונים של המגיפה והסגר השני חזר לעצמו ואף גבר משמעותית לקראת סוף השנה כשדצמבר היה אחד החודשים החזקים בשנים האחרונות. 

אבל סקירת הכלכלנית הראשית במשרד האוצר מעלה עוד נקודה מעניינת שקשורה דווקא לדירות להשכרה. על פי נתוני הכלכלנית הראשית, שחקן חדש נכנס בצעדים זהירים אך בטוחים לשוק הנדל"ן למגורים. מדובר בקרנות ה'ריט' למגורים או גורמים נוספים כהגדרת האוצר – חברות המייעדות את הדירות להשכרה. על פי הנתונים, חברות אלו מתחילות להגביר פעילות ולהוות פקטור משמעותי.  "סך דירות אלו עמד בחודש דצמבר על כמאתיים דירות" כך בסקירת האוצר בחלק המתייחס לרכישת דירות על ידי קרנות ריט וחברות דומות, "כאשר באזורי תל אביב והמרכז מכירות אלו היו משמעותיות (היוו 14% ו-18% מסך המכירות בשוק החופשי בשני אזורים אלו, בהתאמה)". נכון, מדובר רק ב-200 דירות בחודש דצמבר, לא הרבה, אבל מה שמעניין כאן יותר זו המגמה כפי שממשיכים ומציינים בסקירת האוצר: "מאז פרוץ מגפת הקורונה רכשו חברות אלו יותר מאלף דירות, גבוה יותר מסך רכישותיהם בכל שנת 2019. סך הדירות שרכשו חברות אלו בשנת 2020 עמד על 1.3 אלף דירות, גבוה ב-30% בהשוואה ל-2019 וגבוה ב-70% בהשוואה לשנת 2018".

מתוך סקירת הכלכלנית הראשית במשרד האוצר דצמבר 2020
מתוך סקירת הכלכלנית הראשית במשרד האוצר דצמבר 2020

אז בשנת 2020 נראה שקרנות הריט נכנסו לשוק בצורה משמעותית. למגמה זו שעולה מסקירת האוצר שתי סיבות אפשריות, שתיהן כמובן קשורות לקורונה. 

אפשרות אחת יכולה להיות ניצול של הזדמנות. קרנות הריט מחזיקות מזומנים ויכולות לקנות כמות גדולה של דירות, והן פגשו השנה את הקבלנים והיזמים בתקופות בהן חלקם רצו לפגוש את הכסף בהקדם. נכון, שנת 2020 הסתיימה כך שנתוני הביקוש מעידים על הסתערות, אבל בתחילת השנה, ולמעשה עד הרבעון האחרון, לא כולם היו בטוחים שזה יהיה המצב. בתחילת הדרך, ימי הסגר הראשון למשל, הביקוש קפא והיה מי שחשש שלא יחזור. סוג של תמיכה בתיאוריה זו אפשר לראות ברכישות שהתבצעו דווקא עם תחילת הסגר השלישי. לא מן הנמנע שיש מי שסבר שהשפעת הסגר השלישי תהיה דומה לסגר הקודם, מה שעשוי להניב מחיר טוב יותר למי שירכוש דירה ממש בתחילתו. "החידוש בסגר הנוכחי", כך נכתב בסקירת האוצר בהקשר זה, "הוא שבשבוע של הסגר עצמו הוסיף לעלות קצב המכירות היומי, גם אם במידה חלקית תרמו לכך רכישות של שתי קרנות רי"ט. יתכן והסמיכות של תחילת הסגר לתחילת מבצע החיסונים השרו אופטימיות על הרוכשים ואלו הזדרזו לסגור עסקה". עובדה ששתי קרנות ריט בחרו במועד זה לביצוע העסקאות עשוי להעיד על ניסיון לניצול ההזדמנות בהקשר של המחיר. 

אפשרות שניה לעלייה בהיקפי הפעילות של קרנות הריט, קשורה אף היא לקורונה, אבל בהקשר הרחב יותר. כבר שנים ארוכות שתחום השכירות למגורים ממתין לכניסה מאסיבית של גורמים ממוסדים. הכל התחיל עם הקמת החברה הממשלתית לדיור להשכרה דירה להשכיר, המשיך עם תכנון מתחמים להשכרה על ידי הותמ"ל וגם יצירת תשתית כלכלית להקמת קרנות ריט למגורים. המהלכים בוצעו כבר לפני שנים, אבל ההיקף הגדול של דיור להשכרה שאינו בידיים פרטיות של משקיעים בושש מלהגיע. כל השנים הללו הצורך בשכירות רק הולך ועולה, שיעור משקי הבית המתגוררים בשכירות עולה אף הוא עם עליית מחירי הדירות, והקורונה רק חידדה את הצורך ומחדדת עוד יותר את ההבנה שבעתיד הקרוב – הצורך עוד יגדל. הביקוש הקשיח לדירות שעולה מנתוני 2020 והיעדר שיווקי קרקע מספקים וגם התחלות בנייה מספקות בשנה זו עשויים להרחיב עוד יותר את מעגל משקי הבית שלא יוכלו לרכוש דירה. נוסיף לכך את מיזמי ההתחדשות העירונית שמתחילים להתקדם (עדיין לאט, אבל יש התקדמות) ונזכיר שכל בניין שנהרס שולח עשרות משפחות לחפש דיור להשכרה, ונבין שהצורך בדיור להשכרה יצמח בשנים הבאות בצורה משמעותית. גם קרנות הריט מבינות זאת, ולכן ב-2020 הרכישות שלהם האמירו משמעותית.

כניסה משמעותית יותר של קרנות ריט כמו גם מיזמי שכירות ממוסדים בהיקף גדול יותר היא בשורה טובה לשוכרים. מדובר במודל טוב יותר לשוכרים מהמודל הפועל היום של שוק הפועל בעיקר על בסיס משקיעים. שוק שכירות ממוסד מציב סטנדרטים חדשים, חוזים ארוכי טווח כמו גם שירות ברמה אחרת. אולם, גם במקרה הזה יש לקוות שהממשלה החדשה שתקום תזכור כי יש לקדם את התחום על ידי עדכון ההטבות לקרנות הריט מחד, פיקוח על פעילות חברות אחזקה ותחזוקה מנגד, וגם יצירת תשתית לעוד מכרזים ועוד פרויקטים שייבנו להשכרה. 

הצטרפו אלינו לקהילת ההתחדשות העירונית >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות