1.5 ועד 8 מיליון שקל לבניין: המסמך יסיר את חששות דיירי ההתחדשות העירונית והמגדלים החדשים ויאפשר תוספת זכויות ליזמים
לראשונה: מינהל התכנון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית גיבשו מסמך שיגדיר את עלויות התחזוקה ארוכת הטווח בבניינים גבוהים בפרויקטים של התחדשות עירונית ובנייה חדשה.
מטרת התחשיב היא לאפשר שימוש בתוספת זכויות ככלי לסיוע לבעלי דירות במימון עלויות התחזוקה ארוכת הטווח הצפויה בבניינים אלו, ובכך לתת מענה לאחת הסוגיות המטרידות ביותר עבור הדיירים, שאף לא אחת יוצרת התנגדויות ומעכבת פרויקטים. בזכות המסמך החדש, צפויים לצאת לדרך ביתר קלות פרויקטים להתחדשות עירונית בשכונות הוותיקות.
"תחזוקת מבנים גבוהים היא אחד האתגרים הגדולים בעולם הנדל"ן, ואנחנו נותנים לו מענה באמצעות מנגנון של קרן תחזוקה שנועד בראש ובראשונה לדאוג לתחזוקת המבנים ועל איכות הבניינים לטווח ארוך, וכן להבטיח שהנטל של עלויות התחזוקה היקרות של בניינים אלה, לא יפלו על הדיירים", מסביר מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח.
יש לציין כי לא מעט מהאוכלוסייה בשכונות שעוברות התחדשות נמצאת ברף סוציואקונומי נמוך, מה שמטיל בספק את היכולת לעמוד בהוצאות התחזוקה של בניינים חדשים רבי קומות, שהנם כורח המציאות בבנייה להתחדשות עירונית בשל הצורך בתוספת זכויות בנייה ליצירת כדאיות כלכלית ליזמים. גם בשכונות חדשות, המדיניות התכנונית של מינהל התכנון היא לצופף את המגורים ולהוסיף עירוב שימושים למבני ציבור, מסחר ושטחים פתוחים, כך שרמת החיים תעלה וכל השירותים יינתנו קרוב לבית. אולם גם במקרים אלו, עם עליית מחירי הדיור והנטל הכלכלי על הזוגות הצעירים, עלויות התחזוקה הגבוהות מהוות מגבלה לרוכשים.
עד כה לא היתה חקיקה מסודרת לסוגייה אולם כעת ההסדר, אשר עוגן בחוות דעת מטעמה של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עו"ד כרמית יוליס, הינו ראלי וישים לחלוטין, לאחר שהוא מבוסס על תוספת זכויות בנייה ליזמים, שתותנה בהקמתה של קרן נאמנות למימון התחזוקה ארוכת הטווח של הבניינים במסגרת פרויקט פינוי בינוי.
היזמים יידרשו להציג הסכם נאמנות
בהתאם להסדר, היקפן של הזכויות המותנות שיוקנו ליזם ייקבע בהתאם לעלויות התחזוקה המשוערות של הבניין לטווח הארוך. על מנת לקבל היתר בנייה לבניית תוספת הזכויות, יידרש היזם להציג הסכם נאמנות ובהמשך להמציא ראיה בדבר הפקדת הכספים הנדרשים למימון התחזוקה.
התחשיב מבוסס על סמך מספר הקומות והמערכות שיש בבניין. על פי התחשיב המוצע, עלות תחזוקה חזויה בהתייחס למספר קומות בבניין לתקופה של 25 שנה נעה בין כ-1.5 מיליון שקל לעשר קומות ועד כ-8 מיליון שקל ל-40 קומות.
תחשיב קרן התחזוקה
התקדים של ירושלים: כך זה מבוצע בפועל
בתוך כך, הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים כבר מיישמת בפועל את מדיניות קרן התחזוקה ארוכת הטווח, וכוללת הסדר זה בהוראות התוכנית. באפריל השנה קבעה הוועדה תקדים, כאשר אישרה תוספת של 28 יח"ד במתחם אפרסמון בשכונת גילה, לטובת מימון קרן תחזוקה. בחודש יוני אישרה הוועדה תוספת של 22 יח"ד בפינוי בינוי ברחוב בר יוחאי 4 ויצחק שדה 3 בשכונת גוננים ובחודש יולי אושר מתחם פינוי ברחובות בר יוחאי 17-21 ואלמליח 143-145 בשכונת קטמונים ח-ט עם תוספת יח"ד כנגד הפקדה בסך 18 מיליון שקל בקרן תחזוקה לטיפול מיידי בבלאי במתקנים חיוניים וכדי להבטיח תחזוקה ארוכת טווח של המבנים.
ברחוב ברזיל 4-12 בקריית יובל, הוחלט להוסיף זכויות לתוספת שתי קומות לכל מבנה ו 55 יחידות דיור, אשר מימושן מותנה בהקמת קרן נאמנות ייעודית לתחזוקה ארוכת טווח, בהיקף התואם את העלויות הנדרשות לכך, בסך של 19.2 מלש"ח.
בכלל התוכניות שאושרו בחודש החולף במתחמים דהומי, ברזיל, קוסטה ריקה והברון הירש בירושלים הוחלט להוסיף דירות לטובת קרנות תחזוקה בהיקף של כ-3.5 מיליון שקל למתחם.
מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר, אומר כי: "המנגנון המוצע מהווה חלק משינוי תפיסתי עמוק באופן התכנון והניהול של סביבת המגורים שלנו, מתוך ראייה ארוכת טווח. המנגנון קובע לראשונה בצורה ברורה את עלות תחזוקת המבנים לתקופה של 25 שנים, ובכך מאפשר לקיים חיים מודרניים באיכות גבוהה לאורך זמן, בבניין הכולל עשרות משקי בית, מבלי שהדבר יטיל נטל כלכלי כבד על בעלי הדירות. באמצעות כלי זה, שאין בו כדי לפרוץ את גבולות התכנון, אנו מבטיחים את קיומה של תחזוקה ארוכת טווח, יסוד חשוב בהצלחה של פרויקטים של התחדשות עירונית, ושל בניית רבי קומות בכלל".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
