תמ"א 38 בתל אביב | 52% מהתחלות הבנייה בשנה האחרונה נבנו במסגרת התחדשות עירונית // מגדילים

נדחתה בקשה לתמ"א 38 שלא עמדה בדרישות תכנית הרובעים

ועדת ערר דחתה ערר שהגישה חברה יזמית "יחד ז'בוטינסקי 72 תל אביב" לפרויקט תמ"א 38 ברובע 3 בתל אביב, אשר טענה כי התכנית הוגשה טרם אישור תוכנית הרובעים

רונן דמארי 10.06.2019

מדוע נדחה פרויקט תמ"א 38

פרויקט תמ"א 38 בתל אביב נדחה מכיוון שהבקשה להיתר לא תואמת את הוראות תכנית רובע 3 שמקדמת העירייה במרכז העיר: תכנית הרובעים של תל אביב (רובע 3 ורובע 4 ) שקודמה בעשור האחרון ואושרה לאחרונה אמורה להעניק רוח גבית להתחדשות עירונית במרכז העיר, אולם היא גם מגדירה זכויות בנייה מירביות למגורים.

על רקע זה, דחתה ועדת הערר המחוזית בתל אביב לאחרונה ערר שהגישה החברה היזמית "יחד ז'בוטינסקי 72 תל אביב", על החלטתה של הועדה המקומית לדחות בקשה להיתר בנייה מכוח תמ"א ברחוב ז'בוטינסקי בתל אביב, כשהיא מגבה את החלטת הועדה המקומית בנושא.

המדובר על בניין בן שלוש קומות ובו שמונה דירות מעל קומת עמודים ומרתף ברחוב ז'בוטינסקי בתל אביב. החברה היזמית ביקשה לקדם פרויקט תמ"א 38 בבניין שבסיומו תתווסף לו קומה וקומה חלקית עם שלוש דירות נוספות. במסגרת הבקשה להיתר ביקשה החברה היזמית מספר הקלות לרבות פתרון חנייה, אולם לאחר דיון החליטה הועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב לדחות את הבקשה בנימוק שהוראות התוכנית אינן תואמות את תכנית רובע 3 שמקדמת העירייה במרכז העיר.

לאור הדחייה, פנתה החברה היזמית לוועדת הערר המחוזית וטענה בערר שהגישה כי גם לאחר כניסתה לתוקף של תכנית רובע 3 אין מניעה לאשר את המבוקש במסגרת הקלה שפורסמה כדין וכי תכנית רובע 3 מאפשרת לקבל הקלות במסגרת בקשה להיתר בניה מחוץ לאזור ההכרזה. היא ציינה כי היה מקום לאשר את הבקשה להיתר מכיוון שהיא הוגשה לפני כניסתה לתוקף של תכנית רובע 3 והסתמכה על הנוסח הקודם שלה: "כל עוד תכנית רובע 3 לא נכנסה לתוקף לא הייתה כל מניעה לאשר את המבוקש בהתאם לנוסח תכנית רובע 3 המופקד אשר אינו קובע הוראות בהקשר זה ובהתאם להוראת סעיף 97 לחוק התכנון והבניה, להוראות תכנית תמ"א 38".

עוד הוסיפה החברה היזמית: "בכל הנוגע לפתרון החניה, לטענת העוררת היה מקום לאשר את פתרון החניה המוצע של שתי חניות במתקן במרווח הצדדי עם כניסה מרחוב ז'בוטינסקי, ותשלום קרן חניה בגין החניה השלישית הנדרשת שכן בהיעדר חניות אין לפרויקט היתכנות קניינית בהיותו פרויקט צנוע ביותר במסגרתו מקבלים הדיירים תוספת של מעלית ומרפסת ללא תוספת שטח כלל ותמורתו של היזם הינה 3 יחידות דיור בלבד".

מנגד, טענה הועדה המקומית לטענת הוועדה המקומית יש להתאים את הבקשה להיתר להוראות תכנית תרובע 3 באשר לכל רכיביה ובכלל זה להתאימה לאותם רכיבים לגביהם הסכימה העוררת כי עליה לעשות כן זאת גם נוכח העובדה שהתכנית אושרה אף אם טרם פורסמה למתן תוקף.

לטענת הוועדה המקומית, לשונו של סעיף 97 לחוק התכנון והבניה אינו יכול לסייע לעוררת שכן אם הייתה הוועדה המקומית בוחנת את הבקשה בהתאם להוראות תכנית רובע 3 בנוסחה המופקד הרי שלא היה ניתן לאשר את המבוקש מהטעם כי המבוקש מהווה סטייה ניכרת כאמור לעיל ובנוסף יש לראות בנוסח התכנית לאחר אישורה נוסח רלוונטי להוראת סעיף 97 לחוק אשר לכל הפחות יש לפרש הוראת התכנית המופקדת בהתאם לנוסח המאושר.

בכל הנוגע לפתרון החניה המוצע – לטענת הוועדה המקומית לא ניתן להתירו מאחר והוא אינו עומד בדרישות שנקבעו בקובץ הנחיות בנושא והוא אינו מקרה חריג המצדיק התייחסות שונה: שכן מדובר ברחוב מסחרי ראשי בו חניה ציבורית אחת יעילה יותר לציבור משני מקומות חניה פרטיים.

הוועדה דוחה את הערר של העותרים

לאחר ששמעה את טענות הצדדים החליטה הועדה לדחות את הערר ונימקה זאת כך: "אין חולק כי הבקשה להיתר על כלל רכיביה נבחנה בהתאם להוראת תכנית רובע 3 המאושרת, והעוררת, כעולה מכתב הערר, מעמדתה בדיון שבפנינו, ומהשלמת טיעונה, הסכימה להתאים את בקשתה להוראות תכנית רובע 3 המאושרת. משכך הם פני הדברים, אין מקום לטענה כי ניתן להתיר את המבוקש בקשר להבלטת חדר המדרגות על פי נוסחה המופקד של תכנית רובע 3 שאינו רלוונטי עוד. נוסיף כי גם טרם פרסום תכנית רובע 3 לתוקף לטעמנו לא היה מקום במסגרת שיקול הדעת של הוועדה המקומית להתיר המבוקש רק על בסיס הנוסח המופקד אשר אינו תואם את הנוסח המאושר לאחר שהתכנית אושרה על ידי הוועדה המחוזית והמועצה הארצית, ואינו עולה בקנה אחד עם מגמות התכנון העדכניות הרלוונטיות לאזור שהינו בעל מרקם תכנוני מיוחד המחייב איזון בין שימור המרקם הקיים ובין האפשרות לנצל זכויות בניה. אנו סבורים כי במסגרת הפעלת שיקול דעת  הוועדה המקומית להתיר המבוקש, אין זה סביר להתעלם מנוסח התכנית כפי שאושרה גם אם טרם פורסמה לתוקף ועל כן דוחים טענת העוררת כי בשל כך חייבת הוועדה המקומית להתיר את המבוקש".

ועדת הערר דחתה גם את פתרון החנייה המבוקש על ידי החברה היזמית וקבעה: "כאמור במסגרת הבקשה התבקש אישורן של שתי חניות במתקן. הועדה המקומית לא אישרה את הפתרון המוצע ונקבע על ידה כי יאושר פתרון חלופי של השתתפות בקרן חניה. לא מצאנו מקום להתערב בשיקול דעת הוועדה המקומית בהקשר זה ומקובלת עלינו מסקנתה כי נסיבות המקרה אינן נסיבות חריגות ואין בהן כדי להצדיק סטייה ממדיניות הוועדה המקומית אשר הינה ראויה וסבירה. לטעמנו העובדה שהמגרש הינו מגרש בנוי ועל כן לא ניתן להציע בו פתרון ל – 3 מקומות חניה, אינה כשלעצמה הופכת את המגרש למגרש בו קיימת מגבלה פיזית המצדיקה חריגה ממדיניות הוועדה המקומית בנוגע לחניות".

לסיכום ציינו חברי ועדת הערר: "אנו סבורים כי במקרה זה הצטברות הטעמים בגינם יש לתקן את הבקשה, בהתאם להסכמות העוררת ולאור התוצאה אליה הגענו והעובדה שהמצב התכנוני מאז שהוגשה הבקשה והוצא תיק המידע השתנה, מצדיקים כי תוגש בקשה חדשה על בסיס תיק מידע חדש מעודכן, במסגרתה יפורסמו כל ההקלות הנדרשות".

לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן

בואו להגיב ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו עכשיו לקבוצת הפייסבוק הפורום הישראלי להתחדשות עירונית >>> להצטרפות

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות