banner
אילוסטרציה // מגדילים
אילוסטרציה // מגדילים

תמ"א 38 – המדריך המלא מעודכן לשנת 2019

הקדמה

כיום, ניתן לראות בכל רחבי הארץ כמות הולכת וגדלה של בנייני מגורים משותפים העוברים שיפוץ מקיף או נבנים מחדש במסגרת פרויקטים של תמא 38, המהווים חלק מרכזי מההתחדשות העירונית וענף הנדל"ן בישראל. על מנת להבין על מה בדיוק מדובר, נסביר במדריך זה בין היתר מושגים חשובים מתחום ההתחדשות העירונית כגון: פינוי בינוי, הנוסח המשולב, נפרט מהם שלבי התהליך, נסביר מהו  אחוז הסכמה, נעמוד על זכויות הדיירים ועוד שלל נושאים. על כל אלה ועוד תקראו במאמר הבא >>>

תמונה: בניין במהלך ביצוע פרויקט ברחוב הבנים בהרצליה // מגדילים

 

                                                         תוכן העיניינים

* מהי תמ"א 38? * שלבים עיקריים בתכנון פרויקט תמא * בטוחות והגנות משפטיות
* מסלולי תמא * הליכים ביורוקרטיים בדך לביצוע הפרויקט * מה קורה בפשיטת רגל?
* תיקוני חקיקה מרכזיים * מה מקבלים הדיירים מהיזם * מגמות לשנת 2020-2019 
* משך הפרויקט * פיקוח הפעילות על הפרויקט  * סיכום

 

מהי תמ"א 38?

המונח הנ"ל הוא קיצור של תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, אשר נכנסה לתוקף בחודש מרץ 2005 בהחלטת ממשלה. מטרתה העיקרית של תכנית זו היא חיזוק מבנים לרעידות אדמה, שקיבלו היתר בנייה לפני יום 1.1.1980 ולכן אינם עומדים בתקן הישראלי 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה. תקן זה אמנם נתקבל בשנת 1975 אולם החובה לבנות לפיו חלה רק בשנת 1980 ולכן ההערכה היא כי רוב הבניינים שנבנו עד אז לא עמדו בדרישות.

הרקע לקבלת תמא 38 הוא מיקומה הגאוגרפי של ישראל על קו השבר הסורי אפריקאי שעובר לאורך הגבול המזרחי של המדינה מגביר מאוד את הסיכון להתרחשותן של רעידות אדמה חזקות שיגרמו לקריסה של אלפי מבנים בכל הארץ, נזקים עצומים לתשתיות, רכוש פגיעות מרובות בחיי אדם. על פי הערכות של מומחים בתחום, בישראל תהיה רעידת אדמה עוצמתית, אולם אי אפשר לקבוע במדויק מתי, היכן ובאיזו דרגה. עם זאת, הכרחי לבצע הערכות מוקדמת לנקוט בפעולות טיפול ומניעה על מנת למזער את הנזקים והפגיעות הכרוכים ברעידת אדמה חזקה.

מכאן, כדי להתמודד בצורה מיטבית, מסודרת ויעילה עם קריסת מבנים ישנים בעת רעידת אדמה מסיבית, נקבעו במסגרת תכנית המתאר הארצית הוראות מפורטות בנוגע לחיזוק ועיבוי יסודות של מבנים קיימים לצד הסדרים תכנוניים לגבי הריסת מבנים ישנים והקמתם מחדש. כדי לעודד חיזוק מבנים לרעידות אדמה, הן על ידי דיירי המבנים והן על ידי קבלני תמ"א, ניתנות במסגרת תכנית מתאר ארצית מספר 38, זכויות בנייה המתירות לבנות עוד דירות חדשות בבניין וכן להגדיל את שטח הדירות הקיימות, הנקבעות בצורה ספציפית לפי מיקום הבניין, שטחו הכולל ותנאי הפרויקט.

תכנית מתאר ארצית 38 חלה על מבני מגורים משותפים בכל אזורי הארץ, בתנאי שהם מקיימים את ארבעת הקריטריונים האלה:

  • היתר הבנייה ניתן לפני תאריך 1.1.1980.
  • הבניין לא מקיים את דרישות תקן 413 לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה – לשם כך יש לעבור הליך של בחינה הנדסית על ידי מהנדס מומחה ולהמציא אישור כי יש צורך לחזק את המבנה.
  • לא הוצא למבנה צו הריסה של בית משפט או מכוח תכנית מאושרת.
  • בניין המגורים המשותף מכיל שתי קומות מגורים או יותר, בשטח כולל של מעל 400 מ"ר.

מסלולי תמ"א

במסגרת תמא 38 ניתן לבחור בין שני מסלולים עיקריים:

  • חיזוק ועיבוי (תמ"א 38 1): במסלול זה, הקבלנים  ו/או היזמים  מבצעים עבודות חיזוק של יסודות הבניין הקיים עבור הדיירים, משפצים ומשדרגים את השטחים המשותפים ומרחיבים את שטח הדירות הקיימות עד לגודל של 25 מ"ר ברוטו לכל דירה. זאת, באמצעות הוספת ממ"ד המעניק מיגון ביטחוני, מרפסות, מעלית וכדומה. בתמורה, הם מקבלים זכויות בנייה המתירות בנייה של דירות חדשות, המיועדות למכירה לציבור הרחב. כך, הוראות אלה מאפשרות לבנות על גג הבניין הקיים עד 2.5 קומות מגורים חדשות, סגירה של קומת העמודים או הוספה של אגף חדש במבנה.
  • הריסה ובנייה (תמ"א 38 2): לאחר עדכון תיקון 2 שנעשה בשנת 2010, נוספה האפשרות לנצל את זכויות הבנייה המוענקות מכוח עדכון חוק זה, במתכונת של הריסת בניין קיים ובנייתו מחדש  מסלול זה מכונה בשם פינוי בינוי, כאשר המשמעות המעשית היא הריסה מוחלטת של הבניין הקיים, החלפת כל התשתיות הדרושות והקמת מבנה מגורים חדש במקומו. לפי הוראות תמא 38 2, הקמת הבניין החדש תעשה על פי תכניות עדכניות אשר עומדות בכל התקנים ההנדסיים והדרישות המחמירות לשם מיגון וחיזוק אפקטיביים ומניעה של קריסת אלפי מבנים בעת רעידת אדמה.

תיקוני חקיקה מרכזיים

חוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 לרבות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, מעגנים את הוראות תכנית המתאר  התיקונים שנערכו בתכנית. מאז כניסת העדכונים לתוקף, נערכו בה מספר תיקונים חשובים, המבוססים על לקחים אשר הופקו בעת יישום תהליך תכנית מתאר ארצית זו בשטח. אלה נועדו לאפשר את קיום מטרות תכנית המתאר הארצית בצורה הטובה והאפקטיבית ביותר.

כך, בשנת 2007 נתקבל  תיקון 1, אשר הבהיר מספר סעיפים קיימים בתכנית ועמד על ההבדלים והיחס שבין תכנית המתאר הארצית 38 לבין תכנית בניין עיר קיימת ומפורטת (הנקראת תב"ע).

בשנת 2010, אושר  תיקון 2, אשר הוסיף את האפשרות לקיים פרויקט תכנית מתאר ארצית 38 בצורה של הריסת הבניין הישן ובנייתו מחדש לפי כללי התכנית. הרקע לקבלת תיקון תיקון 2  הוא מכיוון שלאחר תחילת העבודות וביצוע פרויקטים של תמא בפועל, הגיעו למסקנה שעל אף חיזוק ועיבוי היסודות, כמות רבה של בניינים לא יעמדו בהוראות המחייבות של תקן 413 לעמידות מבנים קיימים בעת רעידות אדמה.

בשנת 2013 הוכנס תיקון 3, במסגרתו הוגדלו זכויות בנייה שניתנו מכוח תכנית המתאר הארצית 38, בצורה משמעותית, כך שיהיה ניתן לבנות מעל בניין קיים עוד 2.5 קומות במקום קומה אחת. מטרת תיקון 3 הייתה להגדיל את התמריצים הכלכליים עבור ביצוע פרויקטים נוספים, גם בערים מרוחקות, בהן הביקוש לנדל"ן אינו גבוה ולכן כמות הפרויקטים שנעשו בהן הייתה נמוכה ביחס לערי המרכז.

במהלך השנים נמצא, כי הוראות תיקון 3 לא השיגו את העלאת כמות הפרויקטים ברמה הארצית ולכן בשנת 2016 נוסף  תיקון 3א. תיקון זה נועד להבהיר ולפשט את כללי תכנית המתאר הארצית 38, לייצר ודאות בכל הקשור לחישוב זכויות הבנייה ובעיקר להגדיל את התמריצים בכניסה למסלול פינוי בינוי (הריסת בניין ישן והקמת מבנה חדש תחתיו). על פי הוראות תיקון 3א רשאית ועדה מקומית, הדנה בבקשה, לאשר תוספת בנייה של עד 3.5 קומות מגורים, הנקבעת לפי מספר הקומות הקיימות בבניין.

לאור האמור, בחודש מאי שנת 2012 שונה שם התוכנית ל-תמ"א 38 נוסח משולב וזה הנוסח המשפטי המחייב של התכנית.

משך הפרויקט

משך הזמן בו לוקח לבצע פרויקט, משתנה ותלוי במגוון גורמים, ביניהם סוג הפרויקט וגודלו, התארגנות הדיירים בבניין, עיכובים ביורוקרטיים, מקצועיות הגורמים המעורבים ועוד. ככלל, ממועד חתימת הסכם משפטי עם היזם/הקבלן המבצע, הזמן הדרוש לקבלת היתר הבנייה הנו כ-6 חודשים עד שנה, כאשר ביצוע והשלמת עבודות הבנייה בפועל יכול לקחת שנה עד 4 שנים.

השלבים העיקריים בעת תכנון וביצוע הפרויקט 

ניתן להתחיל בביצוע פרויקט שכזה ביוזמת בעלי הדירות או עקב פנייה הנעשית על ידי היזמים אל הדיירים, בכפוף לעמידה בקריטריונים של תמא 38 נוסח משולב.

  • בדיקת היתכנות הפרויקט: במסגרת שלב זה נערכת בדיקה מקצועית אם הבניין עומד בדרישות תוכנית מתאר ארצית 38 – באיזו שנה הוקם הבניין, מהו שטחו הכולל, האם הוא מקיים את תנאי חוק תוכנית המתאר הארצית. מומלץ גם לבדוק את הזכויות המשפטיות בבניין ואת ההיבטים האדריכלים התכנוניים, באמצעות בעלי המקצוע המתאימים מטעם הדיירים.
  • בחירת היזם/ הקבלן המבצע: יזמות תמ"א הינה חלק קריטי בהצלחת הפרויקט ודורשת מקצועיות, אמינות ויכולת מוכחת לביצוע העבודות ברמה גבוהה. לשם כך, על הדיירים להכין נוסח של מפרט המכיל את דרישותיהם השונות ולקבל הצעות ממספר יזמים. במסגרת תפקידם, אחראים היזמים האלה לבחון את ההיבט הכלכלי האם משתלם לבצע שדרוג למבנה בהתבסס על הנחיות תכנית המתאר הארצית. בשוק הנדל"ן קיים היצע גדול של קבלנים ויזמים המתמחים בנושא ולכן מומלץ לבחון את הצעותיהם לעומק, להתרשם בשטח מפרויקטים אותם ביצעו ולשמוע המלצות בעל פה מדיירי הבניינים. כחלק מכך, חשוב גם לבחון את ההיבט הכספי ולוודא כי היזם/הקבלן יציבים וחזקים מבחינה כלכלית.
  • בחירת עו"ד שייצג את הדיירים: ביצוע תמ"א מצריך מומחיות משפטית וניסיון ספציפי בליווי הפרויקטים כמו גם שליטה בהוראות הנוסח משולב וכן בסעיפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. לכן, חשוב שהדיירים יקבלו סיוע וליווי משפטי צמוד של עו"ד מטעמם, שייצג וישמור על האינטרסים שלהם בעסקה מול היזם/הקבלן המבצע.
  • ניהול מו"מ עם היזם: על נציגות הדיירים בבניין להיפגש עם היזם, לשמוע ממנו הסבר נרחב ופרטים אודות הפרויקט, אילו הטבות נכללות בו, מהו המפרט הטכני ועוד. בתום ניהול משא ומתן יביא היזם תכנית אדריכלית לאישור סופי של הדיירים לאחר קבלתה יוכלו הצדדים להתקדם לשלב החתימה על הסכם מחייב.

הליכים ביורוקרטיים בדרך לביצוע הפרויקט

לאחר שנמצא כי בניין המגורים המשותף מקיים את הדרישות המקדמיות לביצוע תכנית מתאר ארצית 38, ניתן להתחיל בהנעת התהליך. מאחר ומדובר בהליך ביורוקרטי ארוך ומסורבל, ישנה חשיבות רבה לפעול באופן מסודר ודווקני, על פי השלבים המפורטים להלן:

  • התאגדות דיירים: עם תחילת הפרויקט, נהוג לכנס אסיפה של בעלי הדירות, במסגרתה מסביר היזם בהרחבה ובצורה ברורה לגבי הוראות הנוסח המשולב, מהי המשמעות המעשית, היתרונות וההשלכות הכרוכים במסלולים השונים, תמ"א 38 1 ו-תמא 38 2.
  • הסכמת דיירים: במידה שמושגת הסכמתם העקרונית של הדיירים באסיפה כדי להניע את התהליך ולהגיש בקשה לקבלת היתר בנייה מהוועדה המקומית, יש לקבל את הסכמתם בכתב, באופן הבא: במסלול עיבוי וחיזוק המינימום הדרוש הוא 66% מבעלי הדירות בבניין, כאשר לגבי מסלול תמ"א 38 2 הסכמת דיירים עומדת על 80%.
  • דייר סרבן: לעתים, במהלך הוצאה לפועל של פרויקט  דייר סרבן עלול להערים קשיים, לעכב ואף לעצור את ביצוע הפרויקט. ההמלצה היא לנסות לפתור את המחלוקת בדרך נעימה ומכובדת, לנסות להבין את הסיבות של אותו דייר לסירוב ולמצוא פתרונות המקובלים על כל הצדדים לעסקה. במידה ודרך זו לא צלחה, ניתן להגיש תביעה משפטית נגד הדייר הסרבן. נטיית בתי המשפט היא להכריע על פי טובת האינטרסים של הרוב ולפסוק בעד ביצוע הפרויקט, תוך חיוב הדייר הסרבן בתשלום פיצוי כספי.
  • דייר קשיש: כדי להתמודד בצורה יעילה עם סירוב של דייר קשיש לאישור פרויקט ולהקל עליהם את הסיטואציה, המחוקק קבע כי במסלול של חיזוק הבניין במסגרת תמ"א 38 1, על היזם להציע לכל דייר קשיש בן 80 ומעלה, אפשרות דיור חלופית למשך כל תקופת ביצוע העבודות.
  • הסכם עם היזם: מבחינה משפטית, כל פרויקט של תמ"א  נחשב לעסקת מכר הנערכת בין היזם לבין בעלי הדירות בבניין. במסגרת העסקה, מוכרים בעלי הדירות ליזם את זכויות הבנייה שיש להם במבנה, כנגד קבלת שירותי בנייה שונים. לפיכך, הסכם הנערך בין בעלי הדירות בבניין לבין היזמים, צריך להיות מקיף ומפורט ולהתייחס לכל ההיבטים המשפטיים הכרוכים במערכת היחסים בין הצדדים לפרויקט זה. כך, יש לציין מהן חובות היזם כלפי הדיירים, מהו המפרט הטכני, תוספות הבנייה, התמורות שמקבלים הצדדים להסכם, תקופת ביצוע הפרויקט, לוח זמנים ברור להשלמת כל שלב, סעדים מוסכמים במקרה של אי עמידה במועדים, מתן תמריצים ליזם לזירוז העבודות וכדומה.
  • חתימה על הסכם עם היזם: לאחר גיבוש ועריכה של הסכם מפורט ויסודי, חתימת הצדדים על ההסכם צריכה להיעשות בנוכחות עורך הדין המייצג את דיירי הבניין מול היזם/הקבלן המבצע. מדובר על הסכם חשוב, המעגן את הזכויות והחובות של שני הצדדים לעסקה ויש לעשותו בליווי מקצועי של עורכי דין המתמחים בתחום.

מה מקבלים הדיירים מהיזם?

במסגרת מסלול חיזוק ועיבוי, התמורות אשר יכולים לקבל הדיירים מהיזם הן מגוונות וכוללות את חיזוק יסודות הבניין, הוספה של עד 25 מ"ר לכל דירה, באמצעות בניית מרפסות שמש, חדרי ממ"ד, מחסנים, הוספה של מעלית חדשה, הוספת מקומות חנייה, שיפוץ חדר המדרגות וחלל הכניסה (הלובי), שדרוג תיבות דואר ואינטרקום, תיקון ושדרוג של תשתיות הבניין (חשמל, צנרת מים וביוב, גז, תקשורת), עריכת שיפוץ כללי בחדר האשפה, מקלט הבניין וחדר האופניים, שדרוג הגינה המשותפת ושיפוץ הקירות החיצוניים של הבניין.

כאשר פרויקט תמא 38 נערך במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, זכאים הדיירים לקבל מהיזם דירה בפרויקט מגורים חדש שנבנה, לרוב בשטח יותר גדול מדירתם הישנה. הדירה החדשה יכולה להכיל ממ"ד, מחסן, מרפסת שמש וכן מקום חנייה עילי או תת קרקעי. מעבר לזאת, בבניין חדש יש לובי כניסה מפואר ומעלית חדישה. במהלך ביצוע העבודות על הדיירים לפנות את הדירה ולשכור דירה חלופית, כאשר היזם משלם דמי שכירות לכל התקופה וכן נושא בכל עלויות המעבר לרבות העברת כל הציוד והתכולה למקום חלופי חזרה לדירה חדשה בבניין.

תמ"א 38 | פרוייקט תמא 38 ברחוב הר סיני רעננה // צילום: מגדילים
בניין מיועד לשדרוג במסגרת תכנית מתאר ארצית 38 // צילום: מגדילים

יש לציין, כי לגבי שני המסלולים, היזם נושא בתשלום של כל ההוצאות הכספיות ועלויות המימון, כך שהדיירים לא מוציאים כספים מכיסם הפרטי. מדובר על הוצאות מחייה שוטפות, מס שבח, מס רכישה, ארנונה, היטל השבחה לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, אגרות, שכר טרחת עו"ד מטעם הדיירים ועוד.

חשוב להדגיש, כי עם השלמת הפרויקט והוספת ההטבות השונות, זוכים בעלי הדירות בבניין בהשבחת הנכס בכ-30 עד 40 אחוזים. כלומר, הערך הכספי של הדירה עולה בצורה ניכרת כך במועד המכירה זה יתורגם לסכומי כסף גבוהים. עם זאת, על אף היותה של תכנית מתאר ארצית 38, כל רשות מקומית קובעת את המדיניות ואת הכללים ליישום התכנית בשטחה. כמו כן, לוועדה המקומית יש שיקול דעת בנוגע לאישור הפרויקט וזכויות בנייה הניתנות במסגרתו, כך שבפועל כל פרויקט נבחן לגופו ולכן גם ההטבות המוענקות לדיירים עשויות להשתנות.

פיקוח הפעילות והעבודות על הפרויקט מטעם הדיירים

על מנת לוודא כי פרויקט תמ"א 38 מתבצע בצורה יעילה, מהירה ואופטימלית, חשוב מאוד שדיירי הבניין ימנו גורם מקצועי מטעמם, אשר ילווה באופן אישי וצמוד את כל שלבי התהליך, יפקח על הנעשה בשטח ויוודא כי העבודות נעשות בצורה יסודית ואיכותית, במסגרת הזמנים שנקבעה.

תמ"א 38 ברחוב קרן היסוד ברעננה (ארכיון) // מגדילים
פרויקט ברחוב קרן היסוד ברעננה // מגדילים

במסגרת תפקידו, אחראי מפקח בנייה מטעם הדיירים לבדוק כי עבודות הבנייה נעשות לפי היתר הבנייה הספציפי, שהיזם עומד בזמנים המופיעים בהסכם, שלא נעשים ליקוי בנייה בפרויקט ועוד. המפקח על הבנייה שומר על האינטרסים של הדיירים מהווה סמכות מקצועית מטעמם, כך שמומלץ למנות לתפקיד זה איש מקצוע מיומן ובעל ניסיון רב בתחום. חשוב לדעת, כי העלויות הכספיות עבור שכרו והפעילות של מפקח בנייה מושתות על יזם הפרויקט למרות שהדיירים ממנים אותו בפועל.

בטוחות והגנות משפטיות

יזמות וביצוע פרויקטים שונים במסגרת תכנית המתאר הארצית מצריכה השקעה כספית עצומה של היזמים עבור מימון הפרויקט, כאשר גם הדיירים הנכנסים לפרויקט זה חייבים להיות כמה שיותר בטוחים מבחינה הכלכלית. לכן, יש לשים דגש רב במסגרת ההסכם המשפטי על הנושא של ערבויות ובטוחות, עבור שני הצדדים לעסקה.

  • בטוחות וערבויות של היזם לדיירים: לפני שהיזם מתחיל בביצוע העבודות בבניין, עליו להעביר לידי הדיירים בטוחות וערבויות בנקאיות הולמות ומספקות לשם הגנה מיטבית על זכויותיהם במקרה של הפרת ההסכם מכל סיבה שהיא. לגבי מסלול חיזוק ועיבוי -הערבות המקובלת נקראת ערבות ביצוע בסך של 20 עד 40 אחוזים מעלויות הכספיות של בניית הפרויקט.

בפרויקט תמא 38 2 במסלול הריסת הבניין והקמתו מחדש, נותן היזם לדיירים לפני שהם מתפנים מדירתם, ערבות חוק מכר דירות, הנקבעת בהתאם לשווי הכספי של הדירה שיקבלו בבניין החדש.

  • בטוחות של היזם מהדיירים: על מנת להגן על זכויות הבנייה שקיבל היזם מדיירי הבניין, עליו לרשום לטובתו הערת אזהרה אצל רשם המקרקעין, טרם ביצוע העבודות. בצורה זו הוא מבטיח את הזכויות החוקיות שרכש במבנה ואת מיליוני השקלים אותם הוא משקיע בפרויקט עצמו.

מה קורה במקרה של פשיטת רגל של היזם\ הקבלן?

לעתים, ישנם מצבים בהם למרות שהיזם או הקבלן המבצע הציגו חוסן ויציבות פיננסית, הם נכנסו במהלך הפרויקט לקשיים כלכליים והגיעו למצב של פשיטת רגל והפסקת העבודות. במקרה זה, בו היזם אינו עומד בחובותיו על פי ההסכם, ניתן לממש את הערבויות הבנקאיות והבטוחות ולהבטיח כי הפרויקט יושלם בכל זאת.

מגמות לשנת 2020-2019 בתכנית המתאר הארצית

בשנים האחרונות פרויקטים רבים של תמא 38 נעשו במסגרת מסלול הריסה ובנייה, לאור היתרונות והרווח הכספי הגדול לדיירים ויזמים. עם זאת, ההחלטה תלויה במידה רבה במצבו הפיזי של הבניין, הצעות היזמים וחוות הדעת של גורמי המקצוע השונים. בימים אלה נערכים דיונים במנהל התכנון הממשלתי לגבי הארכת תוקף הנוסח המשולב, אשר הוארך על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה עד ליום 18.5.2020.

סיכום

תמא 38 השפיעה מאוד על שוק הנדל"ן ותרמה לעיצוב המונח התחדשות עירונית, בשל היותה תכנית מתאר ארצית בעלת יתרונות משמעותיים לכל הצדדים. למרות הקשיים והביורוקרטיה הכרוכים בהוצאת פרויקט שכזה לפועל, יש בה הטבות כספיות גדולות לדיירים וליזמים. לכן, רצוי להקפיד על השלבים השונים ולבצע את הפרויקט בסיוע אנשי מקצוע מומחים, למען מימוש מיטבי וקל של הפרויקט.

 

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף
תגיות:

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות