האם זיכרון דברים למכירת דירה המיועדת לפינוי בינוי תקף לאחר שש שנים?

בית משפט השלום בראשון לציון קבע לאחרונה, כי הסכם זיכרון דברים שנחתם לפני כשש שנים בין בעלת דירה בבניין שצפוי לעבור הליך פינוי בינוי ובין קונה שרכש ממנה זכויות לדירה עתידית, אותה היא צפויה לקבל במסגרת הפרויקט, שריר וקיים למרות עליית המחירים החדה בשוק הדיור מאז חתימתו.

הדירה המדוברת ממוקמת בבניין ברחוב התאנה בעיר רחובות, אשר צפוי לעבור פרויקט התחדשות עירונית. במסגרת הפרויקט צפויה בעלת הדירה לקבל שתי דירות חדשות, כאשר הקונה התקשר איתה בהסכם לפיו היא תמכור לו את זכותה העתידית לאחת מהדירות החדשות אותן היא צפויה לקבל, בסכום של 750,000 שקלים. הסכם זיכרון הדברים נחתם במשרד עו"ד מטעם הקונה בסוף שנת 2011.

בהסכם הופיע לוח תשלומים, שלא מולאו בו תאריכים וסכומי התשלום. במועד החתימה שילם הקונה לבעלת הדירה סכום של 50,000 שקלים ובסך הכל שילם הקונה לבעלת הדירה סכום של  223,000 שקלים, בפרק זמן של כשנתיים ממועד החתימה.

במשך שנתיים נוספות לא הייתה כל תקשורת בין הצדדים, כשבסוף שנת 2015 פנה הקונה לבעלת הדירה וביקש ממנה לתאם רישום הערת אזהרה לאחר ששמע כי הליך פינוי הבינוי מתקדם. אלא שבשלב זה, ביקשה בעלת הדירה מהקונה כי יעביר אליה בדחיפות סכום של 20,000 שקלים לו הייתה זקוקה כדבריה באופן "שמילים לא יתארו". הקונה הבהיר לבעלת הדירה כי על פי ההסכם בין הצדדים הוא אינו מחויב להעביר לה כל סכום נוסף וכי למעשה, הסכום ששילם לה מעבר ל -50,000 שקלים, הועבר אליה לפנים משורת הדין, בשל מצבה הכלכלי הקשה. בעלת הדירה התחמקה מלהגיע עם הקונה לטאבו בתואנות שונות ובסופו של דבר העבירה לידיו מכתב של עו"ד מטעמה, בו נאמר כי במידה ולא ישלם 20,000 שקלים באופן מיידי, יהווה הדבר עילה לביטול ההסכם ביניהם.

בהמשך, הודיע עורך הדין של בעלת הדירה לקונה, כי במסגרת ביטול ההסכם בין הצדדים, הפקידה בעלת הדירה בידיו בנאמנות את הכספים ששולמו לה על ידו. אלא שהקונה לא השלים עם ביטול העסקה ופנה לערכאות משפטיות, על מנת למנוע מבעלת הדירה למכור את זכויותיה לקונה אחר, זאת על רקע גל עליות מחירי הדיור במדינה.

השופטת כרמית בן אליעזר, שמעה את טענות הצדדים והחליטה לקבל את עמדתו של הקונה. בפסק הדין שניתן לאחרונה היא קבעה, כי בכל פניותיה של בעלת הדירה אל הקונה, הן בתכתובת המסרונים שהתנהלה ביניהם לאחר בקשתו אליה מיום 11.11.15 לרישום הערת אזהרה, והן בהודעות על הפרת ההסכם ומאוחר יותר על ביטולו, לא טענה המשיבה, ולו ברמז, כי הקונה אמור היה לשלם לה תשלומים נוספים כלשהם מעבר למה ששולם, וכל טענותיה נסבו רק על סכום של 20,000 שקלים: "מדברים אלו ניתן ללמוד, כי בזמן אמת לא סברה המשיבה ולא טענה כי המבקש חייב לשלם לה סכומים נוספים כלשהם, לא כל שכן מעבר לסכומים שכבר נאות לשלם לה לאחר החתימה על ההסכם".

עוד קבעה השופטת: "בעת החתימה על זיכרון הדברים היה רעיון הפינוי בינוי עוד בחיתוליו. בעלת הדירה הייתה זקוקה לכסף, והסכימה לפיכך לחתום על ההסכם כאמור, ובלבד שישולם לה במעמד החתימה סך של 50,000 שקל ואולם, אין חולק כי במועד החתימה על ההסכם, לא היה ידוע לצדדים דבר וחצי דבר בעניין המועד שבו ייחתם הסכם הפינוי בינוי, אשר גם לאחריו ברור כי הדרך עד לבניית הדירות עוד ארוכה. ואכן, גם בשעה שנוהל הליך זה, כמעט שש שנים לאחר החתימה על זיכרון הדברים, טרם נחתם הסכם הפינוי בינוי. להשקפתי, אך הגיוני הוא, כי עד לחתימה על הסכם פינוי בינוי, לא מתחייב היה מן הקונה להוסיף ולשלם תשלומים מעבר לתשלום הראשוני שסוכם בהסכם המכר. כאמור, גם חתימה על הסכם פינוי בינוי אינה אלא צעד ראשון בדרך לדירה המיוחלת, אך מכל מקום ברור כי עד לחתימתו אין כל וודאות כי הפרוייקט בכלל ייצא לפועל, ובעלת הדירה תוכל למכור דירה כלשהי למבקש. לא סביר כי הקונה יסכים לחתום על הסכם אשר מחייבו לשלם את מרבית התמורה או חלקים ניכרים ממנה, בשלב שבו כלל לא ברור אם בכלל תהיה לבעלת הדירה דירה אותה תוכל למכור לו. זאת, בפרט לאחר שעפ"י ההוראות שנקבעו בהסכם, ככל שלא ייחתם הסכם פינוי בינוי, יהיה הקונה זכאי אך ורק לקבלת כספו חזרה ללא פיצוי כספי כלשהו".

השופטת קבעה עוד כי לא השתכנעה מטענות שהעלתה בעלת הדירה הנוגעות לכך שהתמורה עליה סיכמו הצדדים, נמוכה באופן בלתי סביר משווי זכות הדירה בפועל: "במקרה שלא ייחתם הסכם פינוי בינוי או שזה לא ייצא אל הפועל מכל סיבה שהיא, לא יהיה הקונה זכאי לכל פיצוי שהוא אלא אך ורק להשבת הסכומים ששולמו על ידו עד אותו שלב. הקונה נטל, אפוא, על עצמו סיכון בלתי מבוטל, כי בסופו של יום לא ייחתם הסכם פינוי בינוי או שהוא לא ייצא לפועל מכל סיבה שהיא, ואז היה זוכה רק לקבל את כספו חזרה, וכמוהו כמי שהלווה למשיבה סכום כסף בסך עשרות ואף מאות אלפי ₪,ללא ריבית וללא כל הטבה שצמחה לו מכך.

כנגד סיכון זה שנטל על עצמו המבקש, רכש הוא סיכוי לקבלת דירה, אשר בסופו של יום ככל שאכן ייצא הפרוייקט אל הפועל לאחר אי אלו שנים כמקווה, יהא שוויה גבוה מן התמורה ששולמה על ידו, בחלקה שנים קודם לכן".

בסופו של דבר, קבעה כאמור השופטת כי זיכרון הדברים שנחתם בין הצדדים בינו תקף ומחייב. עוד נקבע כי בעלת הדירה תפצה את הקונה בסכום של 15,000 שקלים בגין הוצאות משפט.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן