תמ"א 38 ברמת החייל // shutterstock
תמ"א 38 ברמת החייל // shutterstock

אושרה תמ"א 38 ברמת החייל בעקבות החלטת ועדת ערר מחוז תל אביב

הוועדה המקומית תל אביב התנגדה, ועדת הערר הפכה את ההחלטה: "אין מקום למנוע לחלוטין מתן תמריצים מכוח תמ"א 38"

רונן דמארי 19.11.2017

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה בתל אביב החליטה לאחרונה לקבל ערר שהגישו בעלי מגרש ברחוב הגולן בתל אביב ולאפשר להם לבצע פרויקט תמ"א 38, תוך עמידה במספר תנאים.  הערר הוגש בעקבות החלטתה של ועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו, לקבל התנגדויות ולדחות את הבקשה להריסת הקיים ובניה מחדש.  

המגרש, אשר שטחו 1,235 מ"ר, גובל בשצ"פ (שטח ציבורי פתוח- ר.ד) מצפון מזרח ומדרום מזרח וגובל במגרש מגורים מדרום מערב וצפון מערב. המגרש רשום כבית משותף בן 2 חלקות משנה, שכל אחת מהן בבעלות משותפת. על המגרש קיים קוטג' בן קומה אחת הכולל יחידת דיור אחת ומחסנים בחצר. עוד נאמר על המגרש נשוא הבקשה כי הוא מגרש מדרוני,  כאשר קיים הפרש של 2.87 מ' בין גובה הרחוב בחזית הפונה לרחוב הגולן לבין גובה הקרקע בעורף הפונה לכיוון השצ"פ.

במסגרת הבקשה התבקש היתר להריסת הקיים במגרש והקמת בניין בן 2 קומות ובניה על הגג בתוספת אגף נוסף, מעל מרתף, עבור 9 יחידות דיור, מכח תמ"א 38 לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה. כמו כן, מדובר בבניין שכל קומותיו דו מפלסיות, בהפרש מפלסים של 3 מטר.
במרתף התבקשה הסדרת מרתף חניה, ובו מתקני חניה עבור 18 מקומות חניה. בחצר התבקשה בניית גדרות, שבילים, שטחים מרוצפים, חצרות אנגליות, פרגולות מפלדה, פיתוח שטח ונטיעות. במסגרת הבקשה התבקש תוספת של 4 יחידות דיור ל 5.9 יחידות דיור המותרות על פי התכניות התקפות ובסה"כ 9 יחידות דיור.

הוועדה המקומית: תוספת בניה מלאה מכח תמ"א 38 ניתן להתיר בשכונת רמת החייל רק במבני שיכון

הוועדה המקומית ציינה כי על פי המדיניות הנהוגה באזור המבוקש לא ניתנת תוספת קומות מכח תמ"א 38 ותוספת בניה מלאה מכח תמ"א 38 ניתן להתיר בשכונת רמת החייל רק במבני שיכון בעוד שביתר המבנים יש אפשרות לתוספת בניה של 25 מ"ר לכל יחידה.

לטענת העוררים וועדת הערר אינה כפופה למדיניות הוועדה המקומית וכי במקרים מתאימים מוסמכת הוועדה המקומית לסטות ממנה ועל אחת כמה וכמה וועדת הערר. עוד לטענת העוררים, האזור נשוא הבקשה הינו אזור מעורב ובו בנייני שיכון וכן, חלקות בהן קיימות מספר יחידות דיור, בתים פרטיים ומכיוון מזרח קיים אזור תעסוקה הידוע בשם "רמת החייל". לטענת העוררים המגרש ממוקם סמוך למבני השיכון ואין בבקשה משום חריגה מקווי הבניין וממספר הקומות המותרות בהתאם לתכניות התקפות.

לטענת הוועדה המקומית המגרש נשוא הערר מצוי בשכונת רמת החייל באזור המאופיין בבתים צמודי קרקע בעלי 2 קומות, לכל היותר ומרביתם כוללים 2 יח"ד, לכל היותר, התואמים את המצב התכנוני החל על השכונה ואת אופיו השקט והפסטורלי של הרחוב ושל השכונה כולה. לטענת הוועדה המקומית, תמ"א 38 לא כיוונה לשינוי אופי השכונה והגדלת הצפיפות באופן משמעותי ולא זו הייתה מטרתה שכן אין זה מתחייב לשם חיזוק המבנים נגד רעידות אדמה שהיא תכליתה העיקרית.

הוועדה המקומית טוענת כי מדיניותה למימוש זכויות מכוח תמ"א 38 ברחבי העיר משכללת את כל השיקולים והאיזונים הנדרשים אשר יש להתחשב בהם בנסיבות העניין, בין היתר הצורך בחיזוק מבנים, ניצול משאב הקרקע המוגבל באופן יעיל, שמירה על שטחים ירוקים ועתודות פיתוח תשתיות עירוניות וכבישים כל זה באופן העולה בקנה אחד עם שיקול הדעת המסור לה על פי הוראות התמ"א.

לטענת הוועדה המקומית, טענות העוררים המנסות להצדיק סטייה מהמדיניות התכנונית התקפה נטענו בעלמא וללא כל נימוק וטעם המצדיקים סטייה של הוועדה המקומית מהמדיניות.

ועדת ערר: "אנו סבורים כי הבקשה  לתוספות אינה חורגת ממדיניות הוועדה המקומית"
במסגרת הדיונים בערר ערכו חברי הוועדה סיור באזור, ואף ביקרו במגרש המדובר על מנת לעמוד מקרוב על טענות בעליו ובסופו של דבר החליטו לקבל את הערר באופן חלקי:

"אנו סבורים כי דין הערר להתקבל חלקית וקובעים כי במקרה דנן בשל אופי הסביבה הקרובה ומאפייני המגרש, אין מקום למנוע לחלוטין מתן תמריצים מכוח תמ"א 38, ובכפוף לתיקון סל הזכויות אותו ניתן להתיר על פי תמ"א 38 בהתאם לתיקון 3א', וצמצום מספר יחידות הדיור הנוספות באופן שממוצע שטח יח"ד שיתקבל יהיה 100 מ"ר, יש להתיר המבוקש.

אנו סבורים כי הבקשה  לתוספת אגף ותוספת יחידות דיור ללא תוספת קומות וללא חריגה מקווי הבניין המותרים על פי התכניות התקפות, אינה חורגת ממדיניות הוועדה המקומית לבנייה מתוקף תמ"א 38 ומהרציונל העומד בבסיסה ובכל מקרה בנסיבות הקונקרטיות לבקשה זו גם אם אישור הבקשה אינו תואם את המדיניות התקפה, נכון לסטות ממדיניות זו".

עוד נאמר בהחלטה: "אנו סבורים כי בנסיבות אלה, כאשר הסביבה הינה סביבה מעורבת המאופיינת בבניה נמוכה של קוטג'ים (מס' קוטג'ים במגרש אחד לעיתים צמודי דופן), בתים פרטיים ובתים משותפים,  ומשניתן לנצל את סל התמריצים המותר על פי תמ"א 38 מסגרת היקפי הבניה המותרים על פי התכניות התקפות וכאשר הבניה השכנה אינה בניה של צמודי קרקע, אין בבניה בתחום המותר על פי התכניות התקפות ובתוספת של יחידות הדיור כדי לשנות את אופי הסביבה ואין כל הצדקה שלא להתיר מתן תמריצים מכוחה של תמ"א 38".

כאמור הוועדה החליטה פה אחד לקבל את הערר חלקית בכפוף למספר תנאים: תיקון היקף הזכויות בהתאם לתיקון 3א', הפחתת מספר יחידות הדיור כך שגודלן הממוצע של יחידות הדיור יעמוד על 100 מ"ר עיקרי (לא כולל ממ"ד) ובכפוף ליתר התנאים אשר נקבעו בהחלט הועדה המקומית לרבות התאמת הבניה המבוקשת על הגג להוראות תכנית ג'1 וביטול בליטת המרתף מעל פני הקרקע במרווח הקדמי.

 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות