banner
פינוי בינוי אשדוד | שלומי בן עזרי // צילום: יח"צ
שלומי בן עזרי // צילום: יח"צ

אחד על אחד עם מנכ"ל איגוד הקבלנים אשדוד

שלומי בן עזרי מסביר למה רק התחדשות עירונית באשדוד תמנע הגירה שלילית מהעיר ומודאג מכחלון ש"מותח את החבל עד הקצה"

כרמלה קופר 20.08.2017

מנכ"ל ארגון הקבלנים באשדוד והשפלה, שלומי בן עזרי, משוכנע כי כוחה של ההתחדשות העירונית במותניה וכי היא עשויה לפרוח בשנים הקרובות ולמנוע הגירה שלילית מאשדוד אחת הערים הגדולות בישראל

בן עזרי, 53, כיהן בעבר במשך 14 שנים כסמנכ"ל התאחדות הקבלנים, ואף שימש כממלא מקום וכמנכ"ל בפועל עד פרישתו לפני כ -12 שנים. לאחר ששימש בשנים האחרונות כמנכ"ל תאגיד עובדים זרים וכמנכ"ל החברה העירונית "תשתית" של עיריית אשדוד, הצטרף בשנת 2009 להתאחדות החדשה, והקים את מחוז אשדוד והשפלה.

בריאיון ל"מגדילים" הוא אומר: "עיריית אשדוד היא העירייה שמעודדת הכי הרבה בארץ את ההתחדשות העירונית באמצעות  תמ"א 38 ופינוי בינוי.  העירייה מביעה נכונות מאוד גדולה לקידום הנושא ולחדש את העיר הזאת. באשדוד קיימים מספר אזורים שהם מאוד ותיקים שאילולא התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38, סביר להניח שאם הם היו מחודשים בהליך אחר, תחילת הבנייה שלהם הייתה  היה מתעכבת שנים רבות".

פינוי בינוי אשדוד | התחדשות עירונית אשדוד
שלומי בן עזרי // צילום: יח"צ

עד כמה ההתחדשות העירונית צפויה להשפיע על התושבים?

"במסגרת תמ"א 38 באשדוד ישנו מבחר רחב מאוד של יזמים ולצד היתרונות והחסרונות של התמ"א, נוצר תהליך שבו כל אחד מהיזמים לוקח  פרוסה קטנה באמצעותה הוא תורם להתחדשות של  העיר ומשפר את פני אותם רובעים ותיקים. הוא מעלה את רמת החיים של התושבים שמתגוררים באותם שיכונים, מציע להם מרחבים דירתיים נוספים כמו ממ"ד ומרפסת, בניין מחוזק נגד רעידות אדמה, מעלית ולובי משודרג וכמובן בניין מחודש או חדש. לכן  ההתחדשות העירונית מהווה כלי מאוד מאוד חשוב שעוזר מאוד להתפתחות של העיר.  

אין לי ספק שההתחדשות העירונית באשדוד תגרום לשינוי. הפתרון האידיאלי ביותר הוא פינוי בינוי באשדוד או תמ"א של הריסה ובנייה מחד, אבל הבעיות הכלכליות שסביב המהלכים מהסוג הזה והזמן שזה לוקח לקדם תהליכים כאלה, גורמות  לכך שאנשים נכנסים להליך שאולי קצת פחות טוב בטווח הארוך אך הוא  בוודאי משפר משמעותית את חייהם של אלו שמתגוררים כעת בבניינים הישנים".

עוד באתר מגדילים:

לדעתך המדיניות של שר האוצר משה כחלון תפתור את מצוקת הדיור?

"השר כחלון מוביל מהלך שמותח את החבל עד הקצה: כשהוא מדבר על פרויקטים ש-100 אחוזים מהם מתבססים על מחיר למשתכן ולא מאפשר לסקטור הפרטי להיות מעורב בתהליך, המשמעות היא שבטווח הארוך הוא פוגע בזוגות הצעירים וגם במשפרי הדיור, שרוכשים דירות במסגרת מחיר למשתכן. בטווח הקצר המדיניות פוגעת במשפרי הדיור כי היא לא מעניקה להם שום אפשרות לרכוש דירות ואלו במחסור כרגע.  בטווח הארוך כשהזוגות הצעירים יאכלסו את אותם בניינים, לא יהיה בהם תמהיל נכון של אוכלוסיות. ברגע שיזם או קבלן שם עליו כובע של "קבלן מבצע נטו" והוא לא צריך למכור הדירות שהוא בונה בשוק החופשי, מטבע הדברים הוא ישים פחות לב לסוגיות שישפיעו על איכות החיים של אלה שיגורו שם. בניין שנבנה כולו אך ורק למחיר למשתכן סביר מאוד להניח שהוא ייבנה על פי הסטנדרטיים המינימאליים הדרושים על ידי המזמין. הקבלן לא צריך למכור אף אחת מהדירות בפרויקט בשוק החופשי לכן הוא ישקיע פחות: הכוונה לאיכות הדלתות, הריצוף, החשמל, אביזרי אמבטיה וכו'. אומנם הבנייה היא אותה בנייה בעיקרון, אך מכיוון שנתח הרווחים הוא מאוד מצומצם, הקבלנים המבצעים לא יעשירו המבנים בסטנדרטים גבוהים. בנוסף, הם יצטרכו לחסוך בכל הליכי הביצוע על מנת לעמוד ביעדי המחירים של המכרזים במחיר למשתכן, מה שיפגע בתוצאה הסופית.  

לכן אני חושב שהדרך הנכונה היא לבנות תמהיל בכל פרויקט של מחיר למשתכן: לייעד 70-60 אחוז מהדירות לפי מחיר למשתכן ואת יתרת הדירות, לייעד לשוק החופשי. בבנייה לשוק החופשי, הקבלן ירצה למכור הדירות במחיר גבוה יותר, מה שייאלץ אותו לתמחר סבסוד צולב  לכל הדירות בפרויקט. ברגע שהוא יודע שהוא צריך למכור הדירות, הוא ישקיע בהן יותר והאיכות תקרין גם על הדירות של מחיר למשתכן. ברגע שהקבלן מוכר חלק מהדירות לשוק החופשי הוא מגדיל את הרווחיות שלו, מה שיביא לכך שגם הקבלנים הגדולים יותר שעד עכשיו לא ניגשו למכרזים לפרויקטים של מחיר למשתכן, ייכנסו למשחק.

הסיבה: הם  יראו לנגד עיניהם פעילות כלשהי מול השוק החופשי ולכן גם הסטנדרטים והאיכויות של אותן דירות יעלו. בשורה התחתונה עם סיום הפרויקט ומכירת הדירות, לאחר תקופת האיכלוס יתגוררו בבניין אלה לצד אלה, זוגות צעירים, משפרי דיור וגם אנשים בגיל העמידה כמו בכל בניין 'רגיל'. זה התמהיל הכי נכון לאורך חייו של בניין שגם יחזיק לאורך זמן".

איך אתה יכול לנתח את שוק השכירות כיום?

"כיום קיימת מצוקת דיור. ישנם מקומות בעולם שבהם הציבור מעדיף להתגורר  בשכירות במקום  להתחייב  למשכנתא ארוכת שנים. בארץ מרבית האנשים מעדיפים לרכוש דירות אבל אנו מחויבים להציע  פתרונות גם לאלה שמעדיפים לגור בשכירות. נכון להיום לא מוצע בישראל שוק של דירות בשכירות מכיוון שזה לא כלכלי כי התשואה על בנייה להשכרה נמוכה מהתשואה בבנייה למכירות".

מה אתה חושב על פרויקט שכירות ארוכת טווח אותה מנסה לקדם  כחלון?

"שכירות בליסינג הוא רעיון שהעלה משרד האוצר, מה שנקרא שכירות ארוכת טווח שמקבילה למשכנתא כשבסיום תקופת הליסינג, רוכשים הדירה. המדובר בחלופה שיכולה להיות טובה ומעניינת הרבה מאוד אנשים. נותרה רק השאלה עד כמה האוצר יהפוך את זה מדיבורים למעשים. אין ספק שכל אחד מחסרי הדיור היה רוצה לשלם שכירות על חשבון הרכישה העתידית. אני מעריך שאם המדינה רוצה לממש זאת, עליה לתכנן הוצאה תקציבית לא קטנה ולמלא המלאי בדירות בליסינג.  המדינה לא תבנה אותן בעצמה כי המדינה לא מסוגלת לכך, אך היא תשכיר אותן ובהמשך תמכור אותן. הרעיון כרעיון הוא טוב,  השאלה מה ייצא מזה".

מחירי הדיור האמירו בצורה משמעותית במהלך השנים האחרונות. אתה מזהה הגירה שלילית מאשדוד?

"אני מודע לכך שישנה  מצוקה ומחירי הדירות עלו בשיעורים גבוהים בשנים האחרונות ואני יודע שישנו קושי רב לגייס את ההון העצמי הדרוש להתחיל התהליך ולקחת משכנתא. כיום חייבים להמציא הון עצמי בשיעור של 30 אחוזים  מערך הדירה. לכן מרבית הזוגות הצעירים או חסרי הדיור, צריכים לגייס כחצי מיליון שקלים בכדי לרכוש דירה באשדוד שעלותה כמיליון וחצי שקלים.  החלופות הן  להתגורר בשכירות בשוק שכירות בעייתי, לעבור לדירת סטודיו, לחזור להורים ולהצטמצם או לחילופין להגר לעיר בה מחירי הדירות מאפשר לגייס הון עצמי נמוך יותר. חלק מהזוגות הצעירים של אשדוד עוברים למשל לאשקלון השכנה שם דירה עולה כמיליון שקלים וההון העצמי שהם צריכים לגייס סביר יותר:  כ-300 אלף ₪ וכשלעיתים הם יכולים להסתפק אפילו בפחות מכך, רבע מיליון שקל.  אם נוסיף לכך את מענקי המקום הניתנים באשקלון ואנו מקווים שיינתנו גם באשדוד, ההון העצמי הנדרש הולך ופוחת והולך להיות בר השגה לזוגות הצעירים שמהגרים לאשקלון ודרומה. כל המצב הזה לא בריא לעיר אשדוד שסובלת מהגירה שלילית וגם לנו כהורים. העיר צריכה את המשפחות הצעירות עם הילדים ואנו כהורים, רוצים ואף צריכים את הילדים לידינו. אם יוצא שהילדים שלנו עוזבים אותנו, סימן שיש כאן תקלה וזה לא טבעי. לכן ישנו כאן חסם שאנו יכולים לפתור באמצעות פרויקטים של תמ"א 38 המבוצעים באשדוד, לצד הסכם הגג שנחתם לאחרונה. פתרונות אלה אמורים להעניק לאשדוד תוספת משמעותית של יחידות דיור. אני מעריך שההליכים האלו יצננו את הרתיחה בשוק הדירות ויאפשר לזוגות הצעירים לחזור לאשדוד ולקנות פה בית".

פינוי בינוי אשדוד | התחדשות עירונית באשדוד
המרינה באשדוד

פרויקטים של תמ"א 38 עשויים לסייע לאותם צעירים לשוב ולהתגורר בעיר? עד כמה הרשות המקומית תורמת לקידומם?

"אשדוד היא כאמור אחת הערים הכי בולטות ופעילות בתחום התחדשות עירונית ותמ"א 38  לכן אם נהיה כנים, אני לא יכול להגיד לעירייה מה לעשות כדי לקדם עוד יותר את העניין, כי  כל מה שאגיד לעירייה לעשות, זה יהיה תמיד פחות ממה שהיא עושה בעצמה כיום. עיריית אשדוד עושה עבודה נהדרת בתחום הזה ומגיע שאפו גדול למהנדס העיר, לוועדת התכנון והבנייה, לראש העיר ולכל מי שידו במלאכה כי אשדוד היום מובילה בתחום. לארגון הקבלנים באשדוד ישנה  מערכת יחסים מאוד הדוקה ורצינית בצדדים המקצועיים מול מהנדס העיר וצוות מינהל ההנדסה".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף
תגיות:

כתבות שיכולות לעניין אותך

"יזמות פורצת דרך"

ליזם אורן פלד, שייסד לפני כ12  שנה את חברת הנדל"ן GLM ישראל ביחד עם שותפיו, עופר בן דור...
בשיתוף חברת GLM 23.05.2022

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022

מי שומר עלינו?

גם בשעות הלילה המאוחרות, באזורי תעשייה שוממים ובמקומות מרוחקים הסיירים והמאבטחים האזרחיים הם הכוח המגן שמונע פריצות ונזקים...
ניר גלבוע 18.04.2022

המלחמה על אדמות קיבוץ האון

ינקי  קוינט, מנהל  רשות  מקרקעי  ישראל, סוקר את הרקע לשיווק קרקעות קיבוץ האון, שאדמותיו שעל שפת הכנרת קורצות...
ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל 31.03.2022

לא למהר להעלות את שער הריבית!

בנק ישראל בפרט, ומקבלי ההחלטות בתחום הכלכלי בכלל, יעמדו מן הסתם במהלך בימים הקרובים  בפני דילמה לא פשוטה:...
עמית דובקין 17.03.2022

תמ"א 38 בסטטוס של אסיר ברישיון

אין לנו היזמים והקבלנים, אלא לחוש כמו אסירים ברישיון כשהמדינה עושה לנו טובה ומאריכה בשנה את תוכנית תמ"א...
רוני מזרחי 16.03.2022

מגלופוליס 2050 – האתגר הלאומי הגדול

"מודל ה"קפסולה" של מגדלים כבר קודם בהצלחה מרובה בשכונת סירקין שבפתח תקווה, ויעניק לתושבים את כל השירותים האפשריים"...
אדריכל רוני תימור 08.03.2022

הסתירות הלוגיות של תא/5000

כוונתה של עיריית תל אביב לעדכן את תכנית המתאר תא/5000 היא טובה אולם כוונות טובות לחוד ומציאות לחוד....
אדריכל אמיר שוורץ 17.01.2022

איפה האחריות שלכם?

"יש להיות מוטרדים במיוחד מנושא העדר בטיחות מינימלית, שלא לומר סכנה ממשית, בחלק משמעותי ביותר של הבניינים הקיימים...
עו"ד אלדן דנינו 02.01.2022

נקודת התורפה להגדלת היצע הדיור

כשאין כלל הלימה בין תוכניות הבנייה לתוכניות התחבורה, שלא לדבר על תשתיות משלימות אלמנטריות – אישורי הבנייה נבלמים...
אייל בהרי 28.12.2021

האובססיה להוריד את הרוב הנדרש

האם במרוץ המטורף להורדת הרוב הנדרש של הדיירים בפינוי בינוי מישהו חשב על הגורם האנושי, מלח הארץ, שהתגורר...
אייל בהרי 02.12.2021

מי את תמ"א 47?

"הנשק הסודי של ההתחדשות העירונית" – הגיע הזמן שהציבור הרחב יכיר הרבה יותר טוב את תמ"א 47 –...
מגדילים 09.11.2021

להקדים התחדשות עירונית לקריסה

המבנים הישנים בישראל הפכו להיות פצצה מתקתקת. לא מדובר בתופעה חדשה אלא בהזנחה ארוכת שנים, אדישות מערכתית וגם...
חמוטל כהן 17.10.2021

נס ה-11 בספטמבר בחולון

אחרי קריסת הבניין המסוכן בחולון: "יש ליזום תוכנית דחופה ומידית בהליך מקוצר למבנים מסוכנים, פינוי תוך 90 יום...
רוני מזרחי* 19.09.2021

חוק ההסדרים הוא לא יותר מאקמול

חוק ההסדרים הוא אקמול לחולה במחלה ממארת. זה לא יעזור. זה רק יגרום לחולה לשכוח לכמה דקות את...
עו"ד רונית עובדיה, משרד הררי טויסטר ושות' 29.07.2021

זה לא שוק הנדל"ן שהכרתם

עליות מחירי הקרקע, המשכנתאות ששוברים שיאים חדשים, דהירת המשקיעים ועליית מחירי הדירות  – מוכיחים כי זו שעתה היפה...
רנית נחום-הלוי 03.06.2021

ההתחדשות העירונית לאן

הכוונה טובה – מדינת ישראל והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעודדות ופועלות לקידום פרויקטי התחדשות עירונית חדשים במקומה של...
רנית נחום-הלוי 25.05.2021

המדינה חוזרת לספסרות בקרקע

בימים האחרונים התפרסמו תוצאות של מכרז קרקע ברמת השרון. התוצאות מעידות על הסתערות יזמים וקבלנים וגם על מחירים...
מגדילים 28.01.2021

יותר דירות? יותר תאונות!

אחרי הקורונה תבוא עלייה משמעותית בכמות התאונות והנפגעים בענף הבנייה, בדיוק כשם שבשנים עברו, שבהן שוק הדיור נכנס...
עו"ד אלדן דנינו 21.01.2021

איך יראה שוק המשרדים בשנת 2021?

האם שוק המשרדים עתיד להתרחב, מדוע הצעת משרד האוצר להפוך משרדים למגורים רצופה במכשולים ומה המענה שייתן פתרונות...
מגדילים 08.11.2020

הקורונה מתעתעת גם בנתונים

סקירת האוצר שפורסמה בשבוע שעבר מעידה במבט ראשון על התאוששות של הענף באוגוסט. אם לא היה סגר שני...
אורי חודי 01.11.2020

בנייה במגדלים – לא בכל מחיר!

בניית מגדלים בפריפריה ומחוץ לאזור הביקוש לא רק שאינה חיונית, היא אף פוגעת, פיזית ותודעתית, במרחב הטבעי של...
מגדילים 09.09.2020

האם ישראל תהפוך להונג קונג?

מה תהינה ההשלכות של שינוי תכנית המתאר הארצית תמ"א 35? התכנית צפויה לצופף משמעותית את הבנייה בערים, פי...
מגדילים 05.08.2020

הסבת משרדים לדירות מגורים?

מחישוב זהיר שערכנו, ניתן כבר בשנה הקרובה לקדם כ-25-30 אלף דירות למגורים על ידי שינוי ייעוד ממשרד למגורים...
מגדילים 05.08.2020

אשליית ההלוואות והמשכנתאות

יש לשמור לא רק על הבנקים, אלא על הצרכנים הלווים, ולקבוע קריטריונים (צ'ק ליסט) שיאפשרו לזהות לווים בעייתיים...
מגדילים 27.07.2020

האם תם עידן עירוב השימושים ?

"המתכננים יותרו קומת מסחר או משרדים במפלס התחתון של המגדלים, אולי שתי קומות, אבל התרחיש של לפני ימי...
מגדילים 22.07.2020

אשליית מדד הדיור

האם אכן מדד הלמ"ס משקף את מצב שוק הדיור לאשורו, או שבעצם הוא משקף בפועל כמות מצומצמת יחסית...
מגדילים 17.05.2020