פינוי בינוי אשדוד | שלומי בן עזרי // צילום: יח"צ
פינוי בינוי אשדוד | שלומי בן עזרי // צילום: יח"צ

אחד על אחד עם מנכ"ל איגוד הקבלנים אשדוד

שלומי בן עזרי מסביר למה רק התחדשות עירונית באשדוד תמנע הגירה שלילית מהעיר ומודאג מכחלון ש"מותח את החבל עד הקצה"

כרמלה קופר 20.08.2017

מנכ"ל ארגון הקבלנים באשדוד והשפלה, שלומי בן עזרי, משוכנע כי כוחה של ההתחדשות העירונית במותניה וכי היא עשויה לפרוח בשנים הקרובות ולמנוע הגירה שלילית מאשדוד אחת הערים הגדולות בישראל

בן עזרי, 53, כיהן בעבר במשך 14 שנים כסמנכ"ל התאחדות הקבלנים, ואף שימש כממלא מקום וכמנכ"ל בפועל עד פרישתו לפני כ -12 שנים. לאחר ששימש בשנים האחרונות כמנכ"ל תאגיד עובדים זרים וכמנכ"ל החברה העירונית "תשתית" של עיריית אשדוד, הצטרף בשנת 2009 להתאחדות החדשה, והקים את מחוז אשדוד והשפלה.

בריאיון ל"מגדילים" הוא אומר: "עיריית אשדוד היא העירייה שמעודדת הכי הרבה בארץ את ההתחדשות העירונית באמצעות  תמ"א 38 ופינוי בינוי.  העירייה מביעה נכונות מאוד גדולה לקידום הנושא ולחדש את העיר הזאת. באשדוד קיימים מספר אזורים שהם מאוד ותיקים שאילולא התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38, סביר להניח שאם הם היו מחודשים בהליך אחר, תחילת הבנייה שלהם הייתה  היה מתעכבת שנים רבות".

פינוי בינוי אשדוד | התחדשות עירונית אשדוד
שלומי בן עזרי // צילום: יח"צ

עד כמה ההתחדשות העירונית צפויה להשפיע על התושבים?

"במסגרת תמ"א 38 באשדוד ישנו מבחר רחב מאוד של יזמים ולצד היתרונות והחסרונות של התמ"א, נוצר תהליך שבו כל אחד מהיזמים לוקח  פרוסה קטנה באמצעותה הוא תורם להתחדשות של  העיר ומשפר את פני אותם רובעים ותיקים. הוא מעלה את רמת החיים של התושבים שמתגוררים באותם שיכונים, מציע להם מרחבים דירתיים נוספים כמו ממ"ד ומרפסת, בניין מחוזק נגד רעידות אדמה, מעלית ולובי משודרג וכמובן בניין מחודש או חדש. לכן  ההתחדשות העירונית מהווה כלי מאוד מאוד חשוב שעוזר מאוד להתפתחות של העיר.  

אין לי ספק שההתחדשות העירונית באשדוד תגרום לשינוי. הפתרון האידיאלי ביותר הוא פינוי בינוי באשדוד או תמ"א של הריסה ובנייה מחד, אבל הבעיות הכלכליות שסביב המהלכים מהסוג הזה והזמן שזה לוקח לקדם תהליכים כאלה, גורמות  לכך שאנשים נכנסים להליך שאולי קצת פחות טוב בטווח הארוך אך הוא  בוודאי משפר משמעותית את חייהם של אלו שמתגוררים כעת בבניינים הישנים".

עוד באתר מגדילים:

לדעתך המדיניות של שר האוצר משה כחלון תפתור את מצוקת הדיור?

"השר כחלון מוביל מהלך שמותח את החבל עד הקצה: כשהוא מדבר על פרויקטים ש-100 אחוזים מהם מתבססים על מחיר למשתכן ולא מאפשר לסקטור הפרטי להיות מעורב בתהליך, המשמעות היא שבטווח הארוך הוא פוגע בזוגות הצעירים וגם במשפרי הדיור, שרוכשים דירות במסגרת מחיר למשתכן. בטווח הקצר המדיניות פוגעת במשפרי הדיור כי היא לא מעניקה להם שום אפשרות לרכוש דירות ואלו במחסור כרגע.  בטווח הארוך כשהזוגות הצעירים יאכלסו את אותם בניינים, לא יהיה בהם תמהיל נכון של אוכלוסיות. ברגע שיזם או קבלן שם עליו כובע של "קבלן מבצע נטו" והוא לא צריך למכור הדירות שהוא בונה בשוק החופשי, מטבע הדברים הוא ישים פחות לב לסוגיות שישפיעו על איכות החיים של אלה שיגורו שם. בניין שנבנה כולו אך ורק למחיר למשתכן סביר מאוד להניח שהוא ייבנה על פי הסטנדרטיים המינימאליים הדרושים על ידי המזמין. הקבלן לא צריך למכור אף אחת מהדירות בפרויקט בשוק החופשי לכן הוא ישקיע פחות: הכוונה לאיכות הדלתות, הריצוף, החשמל, אביזרי אמבטיה וכו'. אומנם הבנייה היא אותה בנייה בעיקרון, אך מכיוון שנתח הרווחים הוא מאוד מצומצם, הקבלנים המבצעים לא יעשירו המבנים בסטנדרטים גבוהים. בנוסף, הם יצטרכו לחסוך בכל הליכי הביצוע על מנת לעמוד ביעדי המחירים של המכרזים במחיר למשתכן, מה שיפגע בתוצאה הסופית.  

לכן אני חושב שהדרך הנכונה היא לבנות תמהיל בכל פרויקט של מחיר למשתכן: לייעד 70-60 אחוז מהדירות לפי מחיר למשתכן ואת יתרת הדירות, לייעד לשוק החופשי. בבנייה לשוק החופשי, הקבלן ירצה למכור הדירות במחיר גבוה יותר, מה שייאלץ אותו לתמחר סבסוד צולב  לכל הדירות בפרויקט. ברגע שהוא יודע שהוא צריך למכור הדירות, הוא ישקיע בהן יותר והאיכות תקרין גם על הדירות של מחיר למשתכן. ברגע שהקבלן מוכר חלק מהדירות לשוק החופשי הוא מגדיל את הרווחיות שלו, מה שיביא לכך שגם הקבלנים הגדולים יותר שעד עכשיו לא ניגשו למכרזים לפרויקטים של מחיר למשתכן, ייכנסו למשחק.

הסיבה: הם  יראו לנגד עיניהם פעילות כלשהי מול השוק החופשי ולכן גם הסטנדרטים והאיכויות של אותן דירות יעלו. בשורה התחתונה עם סיום הפרויקט ומכירת הדירות, לאחר תקופת האיכלוס יתגוררו בבניין אלה לצד אלה, זוגות צעירים, משפרי דיור וגם אנשים בגיל העמידה כמו בכל בניין 'רגיל'. זה התמהיל הכי נכון לאורך חייו של בניין שגם יחזיק לאורך זמן".

איך אתה יכול לנתח את שוק השכירות כיום?

"כיום קיימת מצוקת דיור. ישנם מקומות בעולם שבהם הציבור מעדיף להתגורר  בשכירות במקום  להתחייב  למשכנתא ארוכת שנים. בארץ מרבית האנשים מעדיפים לרכוש דירות אבל אנו מחויבים להציע  פתרונות גם לאלה שמעדיפים לגור בשכירות. נכון להיום לא מוצע בישראל שוק של דירות בשכירות מכיוון שזה לא כלכלי כי התשואה על בנייה להשכרה נמוכה מהתשואה בבנייה למכירות".

מה אתה חושב על פרויקט שכירות ארוכת טווח אותה מנסה לקדם  כחלון?

"שכירות בליסינג הוא רעיון שהעלה משרד האוצר, מה שנקרא שכירות ארוכת טווח שמקבילה למשכנתא כשבסיום תקופת הליסינג, רוכשים הדירה. המדובר בחלופה שיכולה להיות טובה ומעניינת הרבה מאוד אנשים. נותרה רק השאלה עד כמה האוצר יהפוך את זה מדיבורים למעשים. אין ספק שכל אחד מחסרי הדיור היה רוצה לשלם שכירות על חשבון הרכישה העתידית. אני מעריך שאם המדינה רוצה לממש זאת, עליה לתכנן הוצאה תקציבית לא קטנה ולמלא המלאי בדירות בליסינג.  המדינה לא תבנה אותן בעצמה כי המדינה לא מסוגלת לכך, אך היא תשכיר אותן ובהמשך תמכור אותן. הרעיון כרעיון הוא טוב,  השאלה מה ייצא מזה".

מחירי הדיור האמירו בצורה משמעותית במהלך השנים האחרונות. אתה מזהה הגירה שלילית מאשדוד?

"אני מודע לכך שישנה  מצוקה ומחירי הדירות עלו בשיעורים גבוהים בשנים האחרונות ואני יודע שישנו קושי רב לגייס את ההון העצמי הדרוש להתחיל התהליך ולקחת משכנתא. כיום חייבים להמציא הון עצמי בשיעור של 30 אחוזים  מערך הדירה. לכן מרבית הזוגות הצעירים או חסרי הדיור, צריכים לגייס כחצי מיליון שקלים בכדי לרכוש דירה באשדוד שעלותה כמיליון וחצי שקלים.  החלופות הן  להתגורר בשכירות בשוק שכירות בעייתי, לעבור לדירת סטודיו, לחזור להורים ולהצטמצם או לחילופין להגר לעיר בה מחירי הדירות מאפשר לגייס הון עצמי נמוך יותר. חלק מהזוגות הצעירים של אשדוד עוברים למשל לאשקלון השכנה שם דירה עולה כמיליון שקלים וההון העצמי שהם צריכים לגייס סביר יותר:  כ-300 אלף ₪ וכשלעיתים הם יכולים להסתפק אפילו בפחות מכך, רבע מיליון שקל.  אם נוסיף לכך את מענקי המקום הניתנים באשקלון ואנו מקווים שיינתנו גם באשדוד, ההון העצמי הנדרש הולך ופוחת והולך להיות בר השגה לזוגות הצעירים שמהגרים לאשקלון ודרומה. כל המצב הזה לא בריא לעיר אשדוד שסובלת מהגירה שלילית וגם לנו כהורים. העיר צריכה את המשפחות הצעירות עם הילדים ואנו כהורים, רוצים ואף צריכים את הילדים לידינו. אם יוצא שהילדים שלנו עוזבים אותנו, סימן שיש כאן תקלה וזה לא טבעי. לכן ישנו כאן חסם שאנו יכולים לפתור באמצעות פרויקטים של תמ"א 38 המבוצעים באשדוד, לצד הסכם הגג שנחתם לאחרונה. פתרונות אלה אמורים להעניק לאשדוד תוספת משמעותית של יחידות דיור. אני מעריך שההליכים האלו יצננו את הרתיחה בשוק הדירות ויאפשר לזוגות הצעירים לחזור לאשדוד ולקנות פה בית".

פינוי בינוי אשדוד | התחדשות עירונית באשדוד
המרינה באשדוד

פרויקטים של תמ"א 38 עשויים לסייע לאותם צעירים לשוב ולהתגורר בעיר? עד כמה הרשות המקומית תורמת לקידומם?

"אשדוד היא כאמור אחת הערים הכי בולטות ופעילות בתחום התחדשות עירונית ותמ"א 38  לכן אם נהיה כנים, אני לא יכול להגיד לעירייה מה לעשות כדי לקדם עוד יותר את העניין, כי  כל מה שאגיד לעירייה לעשות, זה יהיה תמיד פחות ממה שהיא עושה בעצמה כיום. עיריית אשדוד עושה עבודה נהדרת בתחום הזה ומגיע שאפו גדול למהנדס העיר, לוועדת התכנון והבנייה, לראש העיר ולכל מי שידו במלאכה כי אשדוד היום מובילה בתחום. לארגון הקבלנים באשדוד ישנה  מערכת יחסים מאוד הדוקה ורצינית בצדדים המקצועיים מול מהנדס העיר וצוות מינהל ההנדסה".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות