הוא מניע את גלגלי הנדל"ן בארץ, מאמין שההתחדשות העירונית היא המפתח לפתרון מצוקת הדיור ובין לבין, מנהל קהילה של אלפי חברים.
ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי בראיון ל"מגדילים"
ערן רולס, יו"ר מרכז הבניה הישראלי, בן 51, חי ונושם נדל"ן כבר מהילדות. כבר אחרי הצבא הוא עבד כאיש מכירות בחברת איטונג כרמית וזיהה את הפוטנציאל בענף: "תוך כדי עבודה זיהיתי שבענף הנדלן חסר 'חיל מודיעין'- הגורם שמנהל את הידע והמידע של הענף. כך הגיתי בשנת 1993 את הרעיון להקמת מכללה למקצועות הנדל"ן, בניה ועיצוב פנים", אומר רולס בראיון לפורטל "מגדילים". את מרכז הבניה, שהוקם על ידי משרד הבינוי בשנת 1969 הוא רכש בשנת 1999 ומאז ועד היום, מהווה המרכז את הצומת המרכזי של עולם הנדל"ן הישראלי ונותן מענה למגוון קהלים בכל הסגמנטים של הענף.
כיצד הפכת את מרכז הבנייה הישראלי למפעל חיים?
"אנחנו הפכנו את מרכז הבנייה לציר המרכזי, שמייצר דיאלוג בנושאי בנייה והתיישבות בין הממשלה למגזר המוניציפלי ולמגזר הנדל"ני העסקי. יצרתי קהילה שחברים בה למעלה מ-5,000 איש משלושת המגזרים האלו, שבפועל הם אלו שאחראים על כל הפרוייקטים של בניה בישראל. הפיכת מרכז הבניה לציר המרכזי שמניע את הדיאלוגים בין שלושת המגזרים הללו- זו ההצלחה הגדולה שלי".
מה התובנות והתהליכים שיצאו מוועידת הנדל"ן הלאומית שקיימת השנה?
"התובנה המרכזית היא שאין תחום בעולם הבניה הישראלי שתלוי בצורה כל כך משמעותית בדיאלוג בין שלושת המגזרים, הממשלתי, המוניציפלי והעסקי, כמו תחום ההתחדשות העירונית. הממשלה יכולה להכין תכניות מפה ועד להודעה חדשה, אבל אם לא יהיה שת"פ בינה לבין המגזר המוניציפלי והמגזר העסקי, זה לא יקרה. אותו הדבר נכון גם לאחרים, אף מגזר לא יצליח לקדם תכניות להתחדשות עירונית ללא שת"פ עם האחרים. על מנת לחדש את הערים במדינת ישראל חייב להתקיים דיאלוג שכולל הידברות, פתרונות ופשרות בין שלושת המגזרים".
מה דעתך על שינויי החקיקה הבלתי נגמרים בתמ"א 38 והאם הם יובילו לפתרונות?
"אין ספק שפתרון העל, על מנת לקצר הליכים ולייעל אותם, הוא להגדיר נוהל מאד ברור, מדויק ומוסדר ברמה הארצית. היום יש תכנית תמ"א 38 ברמה הארצית ויש את תיקון 3 החדש, אבל בשטח לכל עירייה יש את תכנית המתאר שלה. לתל אביב יש את תא 5000, לרמת גן יש את רג53 וכן הלאה. זה גורם לחוסר וודאות בקרב היזמים, שמתקשים להבין כמה קומות וכמה דירות הם יכולים לבנות. זה גם מכניס את היזמים לעלויות נוספות, שכן הם צריכים להפעיל אדריכלים לבדיקת זכויות מול העירייה, שלא בטוח בכלל שתאשר זאת. העיריות מצידן יעשו הכל על מנת לגבות היטלי השבחה. לכן חשוב להגדיר נוהל מסודר, שבמסגרתו יהיה אומדן קבוע, שלגבי קרקע בגודל מסוים יינתנו זכויות קבועות, ללא התערבות מצד הרשות המקומית".
יש תחושה שמי שמניע את השוק לפתרונות דיור והתחדשות עירונית הם דווקא יזמים ואנשי עסקים וציבור כמוך, האם למדינה יש בכלל השפעה על עתיד הנדל"ן?
"המנוע העיקרי לפתרון מצוקת הדיור הוא התחדשות עירונית. אני מעריך שבטווח של 5 שנים מהיום סך התחלות הבניה בהתחדשות עירונית יעמוד על כ-70% מסך התחלות הבניה בכלל. אפשר לראות את זה קורה בחו"ל. על מנת שזה יקרה המדינה צריכה לפעול לפתור את הבעיות הבירוקרטיות מול הרשויות המקומיות. לצד זאת על המדינה לשחרר חסמים ולהגדיל משמעותית את היקף השיווקים של קרקעות לבניה גם לפרויקטים רגילים".
מה דעתך על חוק מיסוי דירה שלישית ועתידו?
"לדעתי זה מהלך נכון. צריך להרחיק את המשקיעים שמשתלטים על הדירות של הזוגות הצעירים. אני חושב שצריך להחיל את המהלך הזה לדירות שזוגות צעירים צורכים ואלו הן דירות של 3-5 חדרים".
האם כחלון הצליח לעשות שינוי ומה יכול להציל את מצוקת הדיור?
"שר האוצר משה כחלון, במשותף עם ראש מטה הדיור אביגדור יצחקי, בנו תכנית אסטרטגית לטיפול בהורדת מחירים לזוגות צעירים ולכאלה שאין בבעלותם דירה. לראשונה אחרי שנים הממשלה מכניסה את היד עמוק לכיס (2.5 מיליארד שקלים בשנה), היא מממנת מתנה משמעותית מאד. מדובר במתנה בשווי של 300,000 שקל באזורי הפריפרייה ועד מיליון שקל, למשל בהרצליה לכל משפחה, במסגרת פרויקטים של "מחיר למשתכן". על פי התכנית של כחלון המדינה מתכוונת להוציא 110,0000 דירות במסגרת "מחיר למשתכן" בשלוש השנים הקרובות, ואין ספק כי הכמות הזאת תשפיע על מחירי הדירות בישראל. יחד עם זאת, הורדת מחירי הדיור שתתבסס רק על פרויקטים חדשים לא תצליח לעמוד ביעדים, וזה יקרה רק כאשר במקביל יגדל משמעותית היקף הדירות בהתחדשות עירונית".
דיור למשתכן, כישלון או הצלחה?
"אחרי שנים שהזוגות הצעירים הופקרו על ידי המדינה נראה כי יש מי שדואג להם בדמות שר האוצר כחלון, שגיבש תכנית עבודה מקצועית ומפורטת, שכללה ריכוז כוח פוליטי משמעותי הדרוש לשינוי במחירי הדירות (האוצר, בינוי, כלכלה, רמ"י, מנהל התכנון), ואנו רואים הפגנת נחישות עם מקצועיות ועבודה קשה. החודשים הקרובים יקבעו האם כל הנתונים מתחברים להורדת מחירים, ובכל מקרה נראה שההשפעה תיקח הרבה זמן, אבל לפחות הזוגות הצעירים שיזכו במכרזים יוכלו ליהנות מדירה עם הנחה משמעותית מהמדינה, וזו בהחלט נחשבת להצלחה".
איזו המלצה היית נותן לצעירים העומדים לרכוש דירה?
"לקנות דירה במסגרת פרויקטים של מחיר למשתכן".
יש לציין שרולס, אחד מדמויות המפתח של הנדל"ן הישראלי, הוא גם אחד מהפעילים החברתיים המשפיעים בארץ וידוע בקשת רחבה של חברים, מכל גווני ושכבות האוכלוסייה. בין היתר, הוא מקדיש מזמנו לחיבור הזרמים השונים ביהדות. הוא מגדיר את עצמו כחובש "כיפה שקופה" וכשהוא נשאל בסוף הראיון מה קושר אותו לעולם הרוחני, הוא משיב: "האמונה. אני אדם מאמין, שמאמין שיש אלוהים".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
