תמ"א 38 בבני ברק // shutterstock
תמ"א 38 בבני ברק // shutterstock

ועדת ערר מחוזית תל אביב: "חיזוק מבנים הוא אינטרס לאומי"

נדחה ערר של תושבים בבני ברק נגד החלטת הוועדה המקומית לאשר פרויקט תמ"א 38 בסמוך לבתיהם

רונן דמארי 20.11.2017

ועדת הערר המחוזית בתל אביב החליטה לדחות לאחרונה ערר שהגישו בעלי דירות ברחוב ניסנבוים בבני ברק נגד החלטת הוועדה המקומית לאשר פרויקט תמ"א 38 בסמוך לבתיהם. הפרויקט המדובר אמור להתבצע בבניין בן שלוש קומות על עמודים, הממוקם צפונית לבניין בו מתגוררים העוררים.

העוררים:" אישור הבקשה יעמיס על הרחוב והתשתיות"

לטענת מגישי הערר, החלטת הוועדה המקומית לדחות את ההתנגדויות ולאשר את ההקלות שהתבקשו שוב אינה מנומקת, ולא נשקלו השיקולים הרלבנטיים והפגיעה בעוררים, בפרט נוכח התנאים הטופוגרפיים והפרשי הגבהים בין המגרשים הגובלים, ונוכח היותו של הרחוב רחוב צר מאד וחד סטרי, המאופיין בבנייני מגורים בני עד 3 קומות מעל קומת עמודים ודירות גג ,שבו בממוצע 6 יח"ד בלבד ולכן, אישור הבקשה יעמיס על הרחוב והתשתיות בו וישנה את המרקם האורבאני הקיים.

עוד נטען בערר כי הפרסום של התנאים מכוח סעיפים 77, 78 לחוק יכול רק להגביל הוצאת היתרי בניה ולא יכול להוסיף זכויות בניה, ומאחר שהתנאים הגבילו את תוספת הקומות מכוח תמ"א 38 לקומה אחת בלבד, יש להגביל גם את הזכויות לקומה אחת בלבד. עוד נטען כי לא קיימת הצדקה למתן הקלות בקווי הבניין בחלק הפונה לבניין העוררים, באופן שמקרב בין המבנים ויוביל לפגיעה בפרטיותם ובאיכות חייהם.

הוועדה המקומית: "אין לעוררים זכות למנוע ממבקשת ההיתר לחזק את המבנה"
מנגד, טענה הוועדה המקומית כי דין הערר להידחות: "אין לעוררים זכות למנוע ממבקשת ההיתר לחזק את המבנה בדרך של הריסה ובניה מחדש, תוך מימוש הזכויות שמתירה תמ"א 38, ואין לעוררים זכות קנויה שמרקם הרחוב לא ישתנה באופן שיבנו בו מבנים חדשים מחוזקים, גבוהים יותר ובהם יחידות דיור רבות יותר".

הוועדה המקומית מדגישה כי לא נדרשה ולא התבקשה קומה בהקלה וכי, התבקשה קומה אחת בלבד מכוח תמ"א 38. ההקלות בקו הבניין הינן הקלות מינורית של 10 אחוז וזאת לצורך מימוש זכויות. באשר לנסיגה בקומת הגג לא נדרשה כל הקלה.

החברה היזמית: ערר בחוסר תום לב
החברה היזמית האמורה לבצע את הפרויקט טענה כי הערר הוגש בחוסר תום לב מתוך רצון למנוע ממבקשת ההיתר לממש זכויות מכוח תמ"א 38, בעוד שבבניין העוררים, שאף הוא קיבל הקלה בקווי הבניין, קיימות תוספות בניה ללא היתר בגג. עוד טוענת החברה היזמית כי מדובר באזור של בניה רוויה ולא של מבנים צמודי קרקע ולכן, תוספת הקומה שהיא מבקשת מכוח תמ"א 38 לא תביא לשינוי אופי הסביבה או לשינוי במרקם הבינוי.

לטענתה, לפי תכנית המתאר החדשה של בני ברק ניתן יהיה לבנות ללא כל הקלה 35 יחידות לדונם ולכן הצפיפות המבוקשת בבקשה להיתר נמוכה יחסית.

ועדת ערר: חיזוק מבנים הוא אינטרס לאומי

חברי ועדת הערר החליטו לדחות את הערר פה אחד וקבעו בין היתר: "חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הינו ערך שהוכר כאינטרס לאומי. חשיבותו ומרכזיותו של ערך זה, באה לידי ביטוי במעשי חקיקה, שנועדו לעודד את חיזוקם של מבנים, הכוללים את תמ"א 38, אשר אפשרה תוספת זכויות בניה על מנת להקל על בעלי הדירות את דרך המימון לחיזוק מבנה הטעון חיזוק.

הבקשה שבפנינו מבקשת לממש את הזכויות מכוח תמ"א 38, במגבלה שפורסמה על ידי הוועדה המחוזית מכוח סעיפים 77, 78 לחוק התכנון והבניה בנוסחם המתוקן. בניגוד לטענת העוררים, אין מדובר במגבלות שמוסיפות זכויות על אלו שמאפשרת תמ"א 38 אלא במגבלות שאינן מאפשרות את מימוש מלוא הזכויות שניתן לבקש מכוח תמ"א 38. אין חולק כי הזכויות מכוח תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות, אלא זכויות שבשיקול דעת. אין גם חולק כי לצורך מתן הקלה נדרשת הצדקה תכנונית. בהחלטתה של הוועדה המקומית מחודש מרץ 2017 יש הפניה להערות אדריכל הרישוי, אשר בהן נמצאות ההצדקות למתן ההקלה".

עוד נאמר בהחלטה: "לאחר שעיינו בבקשה להיתר, השתכנענו כי קיימת הצדקה תכנונית להתיר את ההקלות המינוריות שהתבקשו במסגרתה. ההקלה בקווי הבניין נדרשת הן על מנת לאפשר ניצול זכויות תב"עיות (תוכניות בניין עיר- ר.ד) והן נוכח העובדה שמדובר בדירות שרוחבן צר גם כך וההקלה נדרשת לצורך תכנון מיטבי שלהן.

"באשר לצפיפות שאושרה על ידי הוועדה המקומית, אנו סבורים כי תוספת יחידות הדיור המבוקשת בהקלה ומכוח תמ"א 38 אינה כזו שתהווה מעמסה משמעותית על הרחוב, ביחס למספר יחידות הדיור המותר לפי תב"עות (6 יחידות דיור לפי גודל המגרש + 2 דירות גג). יש לציין כי הבקשה להיתר מציעה 10 מקומות חניה, כך שמרבית יחידות הדיור הנוספות לא יעמיסו על מצוקת החניה ברחוב. מאחר שמדובר בתוספת של קומה אחת בלבד, ביחס לקומות שניתן להתיר שלא באמצעות מימוש תמ"א 38, איננו סבורים כי יש באישור הבקשה משום שינוי של אופי הסביבה, ואיננו סבורים כי המבנה המבוקש לא ישתלב בסביבתו או כי קיימים שיקולים תכנוניים לסרב לבקשה".

למרות דחייתו של הערר החליטה הוועדה שלא לחייב את בעלי הדירות שהגישו אותו בהוצאות בסיומו של ההליך.

 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות