אילוסטרציה // מגדילים
אילוסטרציה // מגדילים

הזכויות לתוספת קומה בתמ"א 38 הוענקו מתוקף תוכנית אחרת – היזם ישלם את היטל ההשבחה

בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה לאחרונה ערר שהגישה חברה יזמית נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה בהרצליה, בגין היטל ההשבחה שנקבע להיתר בנייה לפרויקט תמ"א 38 בעיר, וחייבה אותה בהוצאות בסך עשרות אלפי שקלים

רונן דמארי 21.06.2021

החברה היזמית סדן אחזקות 38 בע"מ הגישה ערר בגין חיוב בהיטל השבחה שנקבע עבור פרויקט תמ"א 38/2 ברחוב אבן גבירול בהרצליה, במסגרתו ניתן היתר להריסת בניין מגורים בן שתי קומות ו-8 יחידות דיור ובניית בניין בן 6.5 קומות ובו 24 יחידות דיור. 

לאחר שהבקשה להיתר הבנייה אושרה, החברה היזמית חויבה בהיטל השבחה בגין מימוש של זכויות על פי תוכנית הר/2213. התוכנית קובעת, כי ניצול הזכויות במקרקעין ייעשה בהתאם לתוכניות החלות על המגרש, בתוספת הזכויות לפי תמ"א 38, וכן בתוספת קומה בשטח קומה טיפוסית. כלומר, נוסף על הקומות המותרות על פי התוכניות המפורטות המאושרות שחלות, ניתן לבקש בהיתר הבנייה אישור לבנייה של 3.5 קומות במקום 2.5 קומות. בהיתר הבנייה, מימשה החברה חלק מהזכויות המירביות שאותן ניתן היה לבקש, הן מכוח תמ"א 38 והן מכוח התוכנית. 

בין הצדדים התעוררה מחלוקת כיצד יש לקבוע את ההשבחה במקרקעין, בכל הקשור לזכויות שאושרו לבקשת המערערת בהוספת הקומה השלישית לבניין מכוח התוכנית, מעבר ל-2.5 הקומות שניתן היה לאשר מכוח תמ"א 38. 

הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה טענה כי ההשבחה במקרקעין היא בתוספת קומה בשטח 356.2 מ"ר, המשקפת את מלוא שטח הקומה השלישית שמומשה, מעבר ל-2.5 הקומות שנבנו מכוח תמ"א 38. כלומר, יש לחלק בין הקומות שנבנו מכוח תמ"א, הזכאיות לפטור מהיטל השבחה, לבין הקומה שנבנתה מכוח התוכנית, החייבת במלואה בהיטל השבחה.

מנגד, החברה טענה, כי יש להביט על מלוא השטחים כמכלול, ולפיכך יש לשום רק את סך השטחים שנבנו מעבר לסך הזכויות מכוח התב"ע הקודמת וסך הזכויות הניתנות למימוש מכוח תמ"א 38, בגריעת שטחי הממ"דים.

שמאי מכריע שמונה לדון בסוגיה קבע כי מדובר במימוש חלקי של זכויות הבנייה, ולפיכך יש לבחון מהו היחס בין הזכויות בהיתר הבנייה שאושר לבין כלל הזכויות במקרקעין. לאחר בחינה הוא הגיע למסקנה כי ישנה השבחה של 353 מ"ר. 

החברה היזמית הגישה ערר לועדת הערר המחוזית על השומה המכרעת אותו דחתה הועדה תוך שהיא קובעת כי לא מדובר במימוש חלקי וכי על פניו, מדובר בניוד שלא כדין של זכויות. כאמור החברה לא אמרה נואש והחליטה להגיש ערר גם על החלטה זו לבית המשפט המחוזי בתל אביב. 

בערר נטען בין היתר כי לא מדובר כאן בניוד של הפטור מהיטל השבחה. החברה טענה כי סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית, מעניק פטור לשטחים, ולא לקומות, כי אושרו לה זכויות בהיקף של אותה קומה נוספת ולא זכויות בקומה הנוספת ולכן היא זכאית לפטור עד לסך היקף השטחים של תמ"א 38 מבלי שיש לייחס משמעות לשאלה כיצד בנתה אותם.

מנגד, טענה הועדה המקומית כי אין מדובר במימוש חלקי כמשמעותו בסעיף 7(ב) לתוספת השלישית, שכן הן בקשר לתמ"א 38 והן בקשר לתוכנית אין מדובר בזכויות מוקנות אלא בזכויות המותנות בהפעלת שיקול דעת מטעם הוועדה המקומית. עוד טענה הועדה המקומית: "החברה מניידת את הזכויות שלא נוצלו להקמתן של 2.5 הקומות מכוח תמ"א 38, לקומה הנוספת אותה ניתן לאשר מכוח התוכנית. זאת, למרות שהפטור חלק רק על בנייה ב-2.5 הקומות הראשונות. לדרישה זו אין כל בסיס חוקי והיא מנוגדת לדין. באותה מידה, אילו היה נבנה ממ"ד בשטח קטן מהשטח הפטור, לא ניתן היה לנייד את יתרת השטח הפטור, שכלל לא נבנה, ולפטור באמצעותו שטחים אחרים החייבים על פי הדין בהיטל.

מאחר שתמ"א 38 והתוכנית אינן כוללות הוראה מפורשת המאפשרת ניוד כאמור, הרי שממילא נדרש אישור הקלה לצורך ביצוע הניוד, אם בכלל. מתן הקלה כאמור מהווה אירוע מס נפרד".

השופטת ירדנה סרוסי החליטה לדחות את הערר וקבעה בפסק הדין כי לא נפל כל פגם בהחלטתה של ועדת הערר: "לטעמי, קבלת עמדת המערערת מובילה לניוד של זכויות שלא כדין. ללא התוכנית, לא ניתן היה לבנות את הקומה השלישית, אף אם נותרו "עודפי" שטחים מכלל הזכויות האפשריות מכוח תמ"א 38. התוכנית היא, ורק היא, שאפשרה את בניית הקומה הנוספת, על כלל השטחים שבה, ובהתאם, על המערערת לשלם היטל השבחה על כלל השטחים שנובעים מאישור התוכנית.

כל תוצאה אחרת תביא להפחתה שלא כדין בהיטל ההשבחה. אכן, דומה הדבר לבניית ממ"ד בשטח הנמוך משטח הפטור, וניוד יתרת שטח הפטור, שכלל לא נבנה, לטובת שטחים אחרים החייבים בהיטל. לפיכך, דין טענת המערערת להידחות, בין אם מדובר במימוש חלקי, כפי שנטען על ידה, ובין אם מדובר במימוש מלא, כבענייננו".

עם דחיית הערר פסקה השופטת כי החברה היזמית תשא בהוצאות הועדה המקומית בסכום של 25,000 ₪.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות