banner
עו"ד ענת בירן // צילום: רז רוגובסקי | Depositphotos
עו"ד ענת בירן // צילום: רז רוגובסקי | Depositphotos

זהירות מכשול לפניכם: האם היתר הבנייה הקיים תואם לרישום בטאבו?

" דירה אחת ללא היתר בבניין עלולה לסכל פרויקט התחדשות לבניין כולו" – עו"ד ענת בירן מסבירה כיצד הסתירה בין רישום הנכסים בטאבו לבין הרישום בהיתר הבנייה לבניין יכולה להפיל פרויקטים להתחדשות עירונית, מדוע נוצר המצב ואיך אפשר לפתור אותו // ראיון מיוחד

כרמלה קופר 21.04.2022

אחד מהחסמים למימוש וביצוע של פרויקטי התחדשות עירונית נובע מסתירה בין רישום הנכסים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) לבין הרישום בהיתר הבנייה לבניין. "במקרים רבים שייצגנו במשרד גילינו "תיבת פנדורה" של ממש בפרויקטים חדשים של פינוי בינוי או תמ"א 38 – בדמות יחידות דיור "בעייתיות" שנדרשה התמודדות משפטית מיוחדת איתן", אומרת עו"ד ענת בירן, מייסדת ובעלים של משרד ענת בירן – עורכי דין בראיון חג ל"מגדילים", "הבעלים וגם היזמים הופתעו לגלות שרישום בטאבו הוא איננו הוכחה לקיום היתר בנייה, וכי לא ניתן להסתמך עליו כנקודת מוצא למספר הדירות ושטחי הבנייה בבניין".

"דירה שלא קיימת בהיתר הבניה לא תזכה את הפרוייקט בתוספת דירות או זכויות"
לדבריה, מדובר בדירות שנמצאות בבניינים רבים, אשר רשומות בטאבו כדירות מגורים וכן, רשומות ככאלה בפנקס הבתים המשותפים אבל אין להן שום זכר בהיתר הבנייה או שהן עלולות להירשם בו כ"מחסן" או "חדר כביסה". זאת ועוד, לעיתים שטחה המאושר של הדירה קטן מהשטח הקיים בפועל, או שבהיתר אושרה דירה אחת אך בטאבו רשומות במקומה שתי דירות כתוצא מפיצולים שנעשו. "הסיבה לאי ההתאמה היא שבעבר  הרישום בטאבו הסתמך על המצב בשטח – לפי תוכנית מדידה של הבניין בלבד, ללא בדיקה של התאמה להיתר הבנייה", מסבירה בירן, "הרשויות המקומיות וועדות התכנון לא אכפו במשך שנים את הוראות חוק התכנון והבניה במצבים כאלה, הן לא רשמו הערות אזהרה על הנכסים על מנת להזהיר קונים פוטנציאליים, הן מאפשרות כדבר שבשיגרה העברת זכויות בדירות כאלה ללא כל מגבלה, כך שאדם סביר שאינו עוסק בתחום אינו יכול לתאר לעצמו שרכש דירה שאין לה היתר".
כך, לדבריה, נוצר מצב שבבוא היזם לבצע פרויקט התחדשות עירונית בבניין, הוא נתקל במחסום בירוקרטי שעלול לתקוע לגמרי את הפרויקט עד טרפודו המלא. גם דיירים שמבקשים לקדם פרויקט התחדשות בבניין שלהם ושכבר גיבשו את כל השכנים והשיגו הסכמה, עלולים לגלות שחלק מהבניין שלהם נבנה ללא היתר בנייה או בניגוד להיתר והדבר יהפוך את מימוש הפרויקט למסובך מאוד וידרוש מהלכים משפטיים ותכנוניים יצירתיים כדי לשחרר את הפלונטר.
בירן: "הקושי נובע מכך שבפרויקטים של התחדשות עירונית היקף זכויות הבניה ומספר הדירות שיאושרו לכל בניין כדי לתמרץ את ההתחדשות הם פונקציה של מספר הדירות הקיים כדין ושל שטחי הבניה המאושרים. לכן, דירה שלא קיימת בהיתר הבניה לא תזכה את הפרוייקט בתוספת דירות או זכויות, והדבר פוגע בהיתכנות הכלכלית לבצע פרויקט ולעתים מסכל לחלוטין את האפשרות לכך".

באילו מקרים כאלו כבר נתקלת?
"למשל, במסגרת בקשה שייצגנו בפרויקט חיזוק ותוספת בבניין ברחוב אוליפנט בת"א, התגלתה דירה בקומת המרתף בה מתגוררת אישה מבוגרת, שלמרות שהדירה הייתה רשומה על שמה בטאבו, הסתבר שהיא אינה מעוגנת בהיתר הבנייה; דוגמה קיצונית יותר היתה ברמת השרון, כשדיירים שהגישו בקשה לפרויקט תמ"א סורבו וגילו שהבניין שלהם נבנה כולו ללא היתר כלל, למרות שהדירות רשומות בטאבו; ועדות התכנון סרבו גם לפרויקט לחיזוק ותוספת בנייה ביד אליהו בת"א שבו היו דירות מפוצלות שנרשמו כדירות נפרדות בטאבו, אך לא תאמו להיתר הבנייה; בקשה להיתר לשימוש חורג בדירה כמשרד נדחתה משום שהדירה (כמו גם הדירות שמעליה) נבנתה עוד בשנות החמישים בחריגה מסוימת מההיתר. ישנן דוגמאות רבות לעיוותים אלה, והם מתווספים לכל המכשולים האחרים שמעמידות הרשויות בפני תחום ההתחדשות כולו". 

האם דירות ללא רישומי היתר בנייה יכולות להפיל פרויקטים להתחדשות עירונית?
"הקושי הגדול הוא שקיומה של דירה אחת ללא היתר בבניין עלולה לסכל פרויקט התחדשות לבנין כולו, כך שמי שמשלם את מחיר הטעות שנגרמה על ידי לשכת רישום המקרקעין הם כלל בעלי הדירות, כולל אלה שדירותיהם בנויות כדין. הכרה בדירות אלה כדירות לגיטימיות יוצרת מלאי של דירות שקיים ממילא ממש "מתחת לפנס", ומאחר שהן משמשות משך עשרות שנים למגורים אין שום הגיון להתכחש לקיומן והדבר גם אינו אפשרי משום שלבעליהם יש בהם זכויות קניין.
"בסופו של דבר אחת ממטרות העל של התחדשות עירונית היא להוסיף כמה שיותר יחידות דיור לשוק ולצמצם את המחסור הרב שנתי ביח"ד בארץ. אם העיוות הזה לא יתוקן, בדרך של מדיניות גמישה, או אפילו הכרה בחקיקה, המון פרויקטים של התחדשות עירונית יטורפדו והדבר יפגע קשות בתחום כולו".

"רשויות המדינה צריכות לקחת אחריות על המצב שנוצר"
לשאלה איך הגענו למצב הנוכחי, אומרת בירן כי הרשויות אפשרו לאורך השנים רישום שרירותי בטאבו ולא טרחו לבדוק קשר בין המצב בשטח לבין היתר הבנייה, ובכך העמידו עוד מכשול קשה בפני יזמים ודיירים. "הרישום בלשכת רישום המקרקעין אמור להוות הוכחה מכרעת לכך שהדירה נבנתה כדין, ולא מתקבל על הדעת שהרישום עצמו הופך להיות "מכשול בפני עיוור", כך שהאדם הסביר עלול למצוא את העצמו כמי ששם את כספו על קרן הצבי", מסבירה בירן, "כמי שגרמו למצב זה לאורך עשרות שנים, הרשויות הן אלה שצריכות לפתור את העיוות הזה – באמצאות הכרה במספר הדירות גם אם הן לא רשומות בהיתר אלא רק בטאבו ובמיוחד אם נרשמו בפנקס הבתים המשותפים. הרי לא יכול להיות שאדם יאבד את זכות הקניין שלו רק כי הוא נכנס לפרויקט התחדשות עירונית וגילה את העיוות שלא בהכרח נגרם בגללו".

מה את ממליצה לבעלי דירות או ליזמים לעשות?
"לפני קידום פרויקט התחדשות, מומלץ מאוד לבעלי הדירות וגם ליזמים להיעזר בגורמי מקצוע- עורכי דין, שמאים, אדריכלים, לבדוק את היתר הבנייה הקיים, ולוודא שהוא תואם לרישום בטאבו. אם אין התאמה יש לחשוב על פתרונות יצירתיים על מנת לאפשר פרויקט, ולעתים המצב יחייב התפשרות של כל הצדדים לעיסקה ביחס להיקפי הרווח והתמורות.  שוב לציין שבדיקת היתר בניה לפני רכישה חיונית גם במקרה של דירה העומדת בפני התחדשות וגם במקרה של דירה הנרכשת מקבלן". 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לרשימת 70 המשפיעים בנדל"ן והתחדשות עירונית >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות