"לא עמד בנטל ההוכחה": נדחה ערר של בעל דירה בגין מס שבח שנקבע במסגרת עסקת קומבינציה

הקרב על מס השבח: ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שבבית המשפט המחוזי בתל אביב, דחתה שומה של בעל דירה בנוגע לשווי זכויותיו שמקרקעין, שנמכרו במסגרת עסקת קומבינציה, וקבעה כי מס השבח שישלם יהיה כפול מהסכום שעליו הצהיר. 

השופט הרי קירש, שעמד בראשות הוועדה, קיבל את עמדת מנהל מיסוי המקרקעין כי יש לקבוע את השווי של הזכויות הנמכרות בהתאם לשווי השוק שלהן כקרקע לבנייה, ודחה את טענת בעל הדירה כי השווי אמור להיקבע לפי ערך שירותי הבנייה שהוא קיבל מהיזם במסגרת העסקה. בעקבות זאת, שווי העסקה לצורך חישוב המס נקבע על 3.38 מיליון שקל, בניגוד לשווי של 1.82 מיליון שקל שבו נקב בעל הדירה.

פסק הדין התקבל במסגרת ערר שהגיש בעל הדירה, שברחוב בעלי המלאכה בתל אביב. הרקע לערר הוא עסקת קומבינציה שהעורר יחד עם שני שותפיו חתמו עם יזם בפברואר 2022. במסגרת העסקה, דירת הגג שבבעלות העורר ושותפיו תיהרס, ולבניין יתווספו שתי קומות מלאות חדשות ועוד קומה חלקית ובה דירת גג חדשה. כמו כן, יבוצע חיזוק מפני רעידות אדמה לכל הבניין, ייווספו מעלית ומתקן חניה, ייבנו מרפסות לדירות קיימות, וייעשו שיפוצים לדירות.  בתמורה, שלושת השותפים – יקבלו ארבע דירות, אליהן יוצמדו ארבעה מקומות חנייה. העורר קיבל שתי דירות בני 90 מ"ר כל אחת, וכל אחד משותפיו קיבל דירה אחת. 

בעקבות העסקה, דיווח העורר, שעתי למנהל המיסוי על שווי מכירה בסך 1.82 מיליון שקל. בדיווח נרשם כי שווי המכירה מורכב משירותי בניה של 180 מטר רבוע. שווי מכירה בדיווח היה בהתאם לשווי המוערך של שירותי הבנייה שעתידים להתקבל מן היזם כנגד מכר חלקי של הזכויות שהיו בידי העורר קודם לכן ("גישת שווי השירות"). העורר העריך את שווי שירותי הבנייה בכ-10,111 שקל למטר רבוע של בנייה.

מנהל המיסוי, מנגד, דחה את ההערכה זאת, והחליט לשום את עסקת הקומבינציה לפי שווי השוק של הזכויות במקרקעין שנמכרו במסגרתה, כלומר לפי ערכה של הקרקע המבונה הדרושה לבניית דירות היזם ("גישת שווי הקרקע"). מנהל המיסוי קבע שווי עסקה של 4.05 מיליון שקל, שבהמשך הופחת ל-3.71 מיליון שקל.

בגין החלטה זו הגיש בעל הדירה ערר לוועדת הערר שבבית המשפט המחוזי. השופט קירש ציין בפסק הדין כי נטל השכנוע בערר מוטל על העורר, וזאת בפרט במקרה שבו הוא מבקש כי שווי המכירה ייקבע לפי ערך התמורה (גישת שווי השירות) ולא לפי שווי השוק של הזכויות הנמכרות (גישת שווי הקרקע). מכיוון שכך, נקבע, על העורר להוכיח את ערכה הכספי של תמורה, שהיא שירותי הבנייה שיינתנו על ידי היזם. 

השופט הוסיף עוד כי אם תאומץ גישת שווי השירות, כדרישות העורר, יהיה צורך להביא בחשבון את כל סוגי וצורות התמורה שמעניק היזם, בכסף ובשווי כסף, וזאת בהתאם לעקרון של "צירוף כל התמורות". עם זאת, העורר לא הביא עדים מטעמו, והשמאי שהכין עבורו את חוות הדעת השמאית לא התייצב לדיון. "במצב דברים זה, קשה מאוד לומר כי העורר עמד בנטל הראיה או שיש בסיס להעדיף את גישתו (שירותי הבנייה בשווי של 1.82 מיליון שקל) על פני גישת המשיב (שווי שוק של הזכויות הנמכרות בסך 3.7 מיליון שקל), בייחוד כאשר הפער בין שתי התוצאות כה משמעותי", נכתב בפסק הדין.

כאשר השופט בחן את גישת שווי השירות, הוא ציין כי לא כל העלויות הכרוכות בהקמת הפרויקט ומילוי התחייבויותיו של היזם, מקופלות בהסכם הקבלנות, ובין השאר העלות הממשית של ציוד מתקן החנייה לא נכללה בסכום הנקוב בהסכם הקבלנות. "בסופו של דבר העורר לא השכיל להביא ראיות מוצקות להוכחות גובה עלויות הבנייה השונות, לרבות בנושא החיזוק", נקבע.

במהלך הדיונים הגיש העורר תחשיב שומה, שעל פיה העלות הכוללת של הפרויקט היא 11.6 מיליון שקל. עם זאת, השופט ציין כי שווי המכירה בידי העורר לבדו הוא כ-2.25 מיליון שקל – סכום הגבוה מהסכום שדווח במקור. עם זאת, השופט הבהיר כי התחשיב איננו מגובה בראיות או אסמכתאות, והמספרים המופיעים בו אינם מוסברים. כך, לדוגמה, עלות חיזוק הבניין מוערכת לטענת העורר ב-2 מיליון שקל, ללא פירוט.

השופט קבע, על בסיס הראיות שהוצגו בפני הוועדה, כי סכום שווי המכירה הוא 3.38 מיליון שקל – סכום הקרוב להערכה של מנהל המיסוי. לפיכך, הערר נדחה, ועל העורר הוטלו הוצאות בסך 20,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן