הפסד לעיריית תל אביב במחוזי: זכויות הפטור בתמ"א 38 הן "נפחיות" וניתנות לניוד

הפסד לעיריית תל אביב: בית המשפט המחוזי דחה את הערעור שהגישה נגד החלטת ועדת הערר המחוזית, שקבעה כי ניתן לנייד את הזכויות הפטורות מהשבחה בגין תכנית תמ"א 38 חיזוק. בכך נדחתה טענת העירייה כי הזכויות הפטורות, בסך 2.5 קומות, אינן נפחיות ולא ניתנות לניוד – טענה שמשמעה אובדן זכויות פטורות מהשבחה במקרה שבו יש על הגג קומה חלקית. בפסק הדין נכתב כי "פרשנות המצמצמת באופן מהותי את היקף הזכויות הניתנות למימוש במבנים הכוללים קומת גג חלקית, אינה מתיישבת עם תכלית תמ"א 38".

הרקע להליך המשפטי שהסתיים השבוע הוא ערעור שהגישה העירייה הוא החלטה של ועדת הערר במחוז תל אביב שהתקבלה במהלך השנה שעברה, ועוסקת בתכניות תמ"א 38 חיזוק במקרה שבו נבנית תוספת בנייה על קומת גג חלקית. הרקע להחלטה הוא פרויקט חיזוק שקודם בהתאם לתכנית רובע 3 (תכנית לפי סעיף 23 בתמ"א 38), הכוללת בניית תוספת של 2.5 קומות על חצי קומת גג חלקית. בוועדה המקומית העניקו פטור רק על השלמת הקומה השלישית החלקית, הקומה הרביעית ומחצית קומה חמישית – החלטה שמשמעה אובדן הזכויות הפטורות בגין הקומה החלקית הקיימת. הוועדה המקומית טענה כי לא ניתן לנייד את הזכויות הפטורות מהשבחה בין הקומות השונות. שמאי מכריע קיבל את טענת היזם, וקבע פטור ל-2.5 קומות.

ועדת הערר דחתה ערר שהגישה העירייה כנגד החלטת השמאי המכריע, וקבעה כי הפטור נמדד על פי מדד שטח ולא על פי מדד של מספר קומות. עוד קבעה הוועדה כי במקרה של קומה חלקית קיימת, שטח הקומה החלקית, כמו גם התמריץ של שתי קומות נוספות, ניתנים ל"פיצול" או "חיתוך", והעברת הזכויות הפטורות לקומה שמעליה. בעקבות זאת, הגישה העירייה ערעור מינהלי לבית המשפט המחוזי בתל אביב, שבו טענה כי החלטת ועדת הערר לפיה תמריצי מתווה החיזוק מהווים סל זכויות שניתן לניידן היא חד ממדית ושגויה מהותית.

השופט אילן צור דחה את הערעור, ואשרר את קביעת ועדת הערר, שלפיה הזכויות הפטורות מהשבחה הינן נפחיות וניתנות לניוד, כך שבמקרה של קומה חלקית ניתן להעביר אותן לקומה שמעליה. בפסק הדין דחה השופט את פרשנות העירייה שלפיה בהתאם להוראות במקרה שבו קיימת בבניין קומת גג חלקית, יש לראות בהשלמת הקומה הקיימת כניצול מלא של אחת מן הקומות הפטורות. "פרשנות כזו אינה מתחייבת מלשון ההוראות, ואף עלולה להוביל לתוצאה לפיה היקף הזכויות הפטורות ייגזר מנתון אקראי יחסית, הנוגע לתצורתו של המבנה הקיים", נכתב. 

השופט הבהיר עוד כי מסקנתו זו, מתיישבת גם עם תכליתה של תמ"א 38: "תכלית התכנית אינה רק לקבוע מגבלות תכנוניות, אלא גם ליצור מערכת תמריצים אשר תעודד חיזוק מבנים קיימים ותאפשר את היתכנותם הכלכלית של פרויקטים מסוג זה. פרשנות המצמצמת באופן מהותי, את היקף הזכויות הניתנות למימוש במבנים הכוללים קומת גג חלקית, מקום שבו אין לכך עיגון ברור בלשון התכנית – אינה מתיישבת עם תכלית זו… ענייננו נעוץ בשאלה – האם ניתן לממש את התמריץ של שתי קומות וקומת גג חלקית באופן המתחשב בתצורתו הפיזית של המבנה הקיים, מבלי לחרוג מהיקף הזכויות הכולל שהתמ"א מתירה. לשאלה זו יש להשיב בחיוב".

לצד דחיית הערעור, השופט אף הטיל על העירייה הוצאות בסך 72,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן