אם יש לכם שטח ברשותכם ובשלה העת לבנות בו בית, אם אתם מתכננים לקנות שטח בקרוב ולבנות מיד או אולי רוצים להרוס בית ולשפץ באופן מאסיבי, עליכם לדעת שיהיה עליכם להוציא היתר בנייה שבלעדיו לא יהיה אפשר להתחיל בתהליך הבנייה בפועל. בואו ננסה להבין מהו בדיוק היתר בנייה, כמה עולה להוציא היתר כזה וכמה זמן לוקח לקבל אותו. נבדוק אם הוא נדרש במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי ונדבר על עוד היבטים רבים חשובים בנושא.
היתר בנייה, המכונה גם רישיון בנייה, הוא בעצם כתב רישיון שמספקת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשויות השונות ברחבי הארץ (לפעמים גם רשות הרישוי) על פי חוק התכנון והבנייה. היתרי בנייה ניתנים בהתאם לזכויות הבנייה המפורטים בתוכנית המתאר הרלוונטית לכל סוג קרקע. היתר בנייה צריך להינתן גם במקרים של שינוי במקרקעין או שיפוץ שלו וגם במקרים של הריסה. את הבקשה לרוב מאשרת רשות הרישוי אלא אם מדובר בבקשה הכוללת הקלות שונות או שימוש חורג, מה שמצריך גם את אישור הוועדה המקומית.
אל היתרי הבנייה מצרפים גם מסמכים נוספים כמו תוכניות המבנה, תיאור מילולי של הבקשה, מפת מדידה ואישורים נוספים. ההיתר למעשה מראה את שטחי הבנייה המבוקשים, את המבנים העתידיים ואת החלוקה בין השטחים. הוא מכיל עוד מידע חשוב נוסף כמו הפרטים המלאים של כל הגורמים האחראיים לתכנון וביצוע. לכן, ממש כמו שחשוב להבין איך לקנות דירה לפני שעושים את זה, חשוב גם להבין מהו היתר הבנייה ואיך עוברים את המשוחה הזאת לקראת בית החלומות שלנו.
העלות הכוללת של הוצאה היתר בנייה משתנה בהתאם לסוג התוכנית ולהיקפה. התהליך כולו כרוך בתשלום לכמה גורמים שונים במהלך הדרך, למשל לאדריכל, ליועצים ולאנשי מקצוע בתכנון השיפוץ או הבנייה (מודד, אינסטלטור, קונסטרוקטור וכו׳), לתשלומי אגרה ולהיטלים שונים לרשויות ועוד. כשמדברים על בנייה של בתים פרטיים בשטחים גדולים יחסית, המחירים ינועו בין 70,000 ש״ח ל-100,000 ש"ח לערך. כמובן שאם מדובר בשיפוצים ובתהליכים פשוטים ובסיסיים יותר, המחיר צונח.
הוועדה האחראית על בחינת הבקשות, מתכנסת אחת לכמה שבועות ודנה בכל הבקשות שעל הפרק. הזמן שזה לוקח משתנה ותלוי בכמה גורמים, כמו עניינים של אדמיניסטרציה, של בירוקרטיים ובעניינים התלויים בכל ועדה וברשות המקומית הספציפית. מן הסתם, ככל שבקשה היא סבוכה ומורכבת יותר, כך ייקח זמן רב להגיש אותה, לבחון אותה, לתקן ולאשר וכך צפוי תהליך ארוך יותר. בדרך כלל מדובר בפרק זמן שבין שלושה או ארבעה חודשים במקרה הטוב ועד לשנה. במקרים חריגים התהליך עשוי גם לקחת יותר מזה. אגב, זוהי הסיבה שבגללה מומלץ בהחלט להיעזר בעורך דין מקצועי ובאנשי מקצועי מיומנים שיעזרו לכם להתנהל מול ועדת התכנון המקומית שנוטה להערים קשיים לא אחת.
מעניין לדעת כי היתר בנייה נדרש עבור רוב עבודות הבנייה בישראל. כל עבודה שהיא הכוללת התוויה או סלילה של דרך וסגירתה, הריסה של בניין, הקמה מחדש, תוספות לבניין ובעצם כל עבודה אחרת בקרקע – כל אלו מצריכות הוצאה של היתר בנייה.
אם כך, באילו מקרים אין צורך בהיתר בנייה? על פי החוק ישנה הגדרה ברורה מתי מבנים ופעולות שיפוץ לא יהיו כאלו המצריכים היתר בנייה והם:
לרוב כשמדברים על שינויים שלא מצריכים היתרי בנייה מתכוונים לפעולות שיפוץ כמו פעולות לשיפור נגישות, פרגולות, התקנת עזרי בנייה כמו מצלמות, מתקן חנייה לאופניים, גופי תאורה וכו׳, הוספת מבנה זמני כמו אוהל או מכולה, סגירת חורף למבנים, התקנת אנטנות ועוד.
חשוב לזכור כמובן כי מתן הפטור אין משמעותו אפשרות לבנייה לא חוקית החורגת מהמתואר בתוכנית המתאר.
פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט התחדשות עירונית שבמסגרתו יזמים ורשויות מקומיות הורסים בניינים ישנים ובונים במקומם בניינים חדשים, גדולים, בטוחים ויפים יותר. התהליך כולל פינוי זמני של הדיירים למגורים חליפיים ושיכון שלהם מחדש בבניין החדש בתום כל פרויקט. אפשר להבין מכך די בקלות שפרויקט פינוי בינוי הוא כזה המצריך הוצאה של היתר בנייה והתשובה היא אכן חיובית בעניין הזה.
עם זאת חשוב להבין כי בניגוד לתהליך של בנייה פרטית למשל שהיא באחריות הבעלים על הקרקע, תהליך הוצאת ההיתר בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא באחריות היזם והקבלן ולרוב הרשויות גם מעודדות את זה ומקלות בתהליך קבלת ההיתר.
מרגע שמתקבל היתר הבנייה, אפשר בעצם לצאת לדרך ולהתחיל לבצע את הבנייה. ההיתר הוא בעצם רישיון לכל דבר ועניין, וכמו כל רישיון במדינת ישראל גם הוא תקף לתקופת זמן מוגבלת. היתרי הבנייה תקפים באופן בסיסי למשך שלוש שנים, ואם בתום התקופה הזאת הבנייה טרם נסתיימה, אפשר להאריך את ההיתר עוד לשלוש שנים נוספות. במקרים מיוחדים בלבד אפשר להאריך את ההיתר עוד לשלוש שנים נוספות, אך חשוב לציין כאן שהרשות המקומית מצפה לראות התקדמות. אם אחרי שלוש שנים אין התקדמות טובה וסבירה של פרויקט הבנייה, הרשות יכולה בהחלט לסרב לבקשת הארכה ויהיה צורך להוציא את כל ההיתר מחדש.
כן. כאמור, אפשר לבצע חידוש להיתר בפעם הראשונה לשלוש שנים נוספות ולעיתים אפשר לחדש אותו עוד לשלוש שנים. נזכיר שוב שבזמן הזה חייבים להוכיח לרשות המקומית התקדמות בבנייה ואם לא נצליח לעשות את זה, היא בהחלט עשויה לסרב לבקשת החידוש.
תיקון 101 לחוק תכנון ובנייה (הידוע גם בתור הרפורמה במערכת התכנון והבנייה) שינה באופן מהותי את הליכי הרישוי וקבלת היתרי הבנייה. על פי מנהל התכנון, מטרת התיקון לייעל ולקצר את תהליך הרישוי וליישם שקיפות, בהירות ואמינות בין הגורמים, הטמעה של שפה אחידה, רלוונטית ודינמית לתקנות הבנייה ובאופן כללי עידוד של מקצועיות וסדר של כל השותפים בתהליך.
העקרונות החדשים המופיעים בתיקון כוללים קביעה של מסלולי רישוי מרכזיים (פטור, רישוי מקוצר או רישוי מלא), הגבלת זמן להשלמת המסלולים המעוגנת בחוק, דרישה לקבלת תיק מידע מלא כתנאי להגשת בקשת ההיתר, עבודה במערכת אונליין נוחה ומתקדמת ומכוני בקרה שמטרתם לאשר את ההיתרים ולפקח על התהליך. הרפורמה הזאת עשתה שינוי בהחלט משמעותי והפכה את כל התהליך של הוצאת היתר בנייה בישראל לנגיש הרבה יותק, לפשוט, לנוח ולמהיר.
כפי שתוכלו לראות מיד, קבלת היתר בנייה הוא לא תהליך קצר והוא כולל כמה שלבים. עקבו אחריהם בסבלנות ואל תהססו להיעזר בעורך דין מנוסה ובאנשי מקצוע נוספים שילוו וייתמכו בתהליך.
על פי החוק, עורך הבקשה חייב להיות איש מקצוע – מהנדס, אדריכל, הנדסאי בניין או הנדסאי אדריכלות – מומחה שילווה את תהליך התכנון ובנייה ובאופן כללי את תהליך הרישוי כולו. חשוב לבחור אדם שאתם סומכים עליו שכן רק עורך הבקשה מוסמך על פי חוק להגיש בקשות לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ברשות הרלוונטית.
זוכרים את התנאי הבסיסי להגשת בקשה שנוסף בתיקון 101? זהו בעצם מה שנקרא תיק מידע תכנוני הכוללת הוראות והנחיות מפורטות לכל שלבי תהליך הרישוי. בלי מידע להיתר לא יהיה אפשר בעצם לבקש את הבקשה. יש לבקש מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שתנפיק בשבילנו תיק מידע באמצעות עורך הבקשה ודרך המערכת המקוונת לרישוי בנייה. בשלב הזה בעצם מגדירים את מהות הבקשה ואת הסיבה כדי לקבל מידע רלוונטי ומדויק. התיק כולל את המידע התכנוני הרלוונטי לבקשה להיתר, כולל זכויות ושימוש על פי התב"עות התקפות לשטח, זאת לצד התנאים להשלמה עד לקבל ההיתר.
את התיק מקבלים בתוך 30 ימי עבודה לאחר קליטת הבקשה. לפני שהבקשה נקלטת, תבצע הוועדה בדיקה לכך שהיא כוללת מפת מדידה מעודכנת, תצלומים של המגרש והפרטים המלאים. זה לוקח בדרך כלל חמישה ימים לכל היותר והתיק תקף לשנתיים מיום הקבלה שלו.
לאחר שמתקבל תיק המידע, אפשר להמשיך לתכנון האדריכלי של הבנייה ולהכנת הבקשה שכוללת אישורים מהגורמים הרלוונטיים בהתאם לדרישות המידע. שימו לב שאותו מגיש הבקשה שדיברנו עליו, שהוא היחיד המוסמך על פי חוק להתנהל מול הרשות המקומית, הוא גם זה שאחראי על התכנון האדריכלי בפועל, ככה שחשוב מאוד לבחור באדם שאנחנו סומכים עליו ורוצים את העבודה שלו באופן ספציפי.
את הבקשה מגיש עורך הבקשה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה דרך המערכת הממוחשבת שנקראת ״רישוי זמין״. שימו לב, עדיין יש כמה רשויות בישראל שעוד דורשות הגעה פיזית אליהן לצורך הגשת הבקשה. את הבקשה אפשר להגיש רק אחרי השלמת כל התנאים על פי תיק המידע שהתקבל. חשוב להבין כי לכל רשות יש תנאים משלה לקבלת בקשה ואפשר למצוא דברים שונים כמו אישורים פנימיים של מחלקות הוועדה, אישורים של גופים חיצוניים כדוגמת פיקוד העורף, אישור יועצי נגישות, הגשת תיק פרסום במקרה שיש שימושים חורגים וכן הלאה. לאחר שביצענו את השלב החשוב והמרכזי הזה, יש כמה תתי שלבים חשובים שצריך לעבור עד שנקבל את ההיתר הלכה למעשה.
עוד לפני קליטת הבקשה מבצעים בדיקה שהבקשה אכן ברורה וכוללת את כל המסמכים והאישורים הנדרשים. זמן הבדיקה הוא לכל היותר עשרה ימי עבודה.
מה שנקרא בקרה מרחבית. השלב הזה כולל בדיקה מקיפה של מחלקות הרישוי לאישור הבקשה בהיבט של התכנון ושל קבלת החלטות הוועדה. בשלב הזה בעצם בודקים כי תוכנית הבקשה להיתר תואמת את התב״ע ואת הנחיות הוועדה. כמו כן בודקים את איכות התוכנית מבחינה גרפית, מבצעים חישובי שטחים וכו׳. חשוב לציין בנקודה זו כי לאחר הדיון בבקשה לא יהיה אפשר לבקש ביצוע תיקונים בתוכנית, ככה שהשלב הזה מאופיין לרוב ב"פינג-פונג" אל מול בודקי התוכנית. אם הבקשה לא כוללת הקלות מיוחדות, לרשות הרישוי יש עד 45 ימי עסקים כדי להשלים את הבקרה. אם היא אכן כולל הקלות כאלו ואחרות, עליה לבצע אותה בתוך 90 ימי עסקים לכל המאוחר.
השלב הזה נחשב לשלב טכני יותר מפני שהבקשה מגיעה כבר לאחר אישור של גורמים רבים. הבקשה בעצם תשובץ בנקודה הזאת לדיון ברשות הרישוי, ועדת משנה או לדיון בהתנגדויות לפי מהות הבקשה. לאחר מכן בעצם תתקבל החלטת הוועדה אם לאשר אותה.
אם הבקשה אכן מאושרת, עוברים לשלב הבא של בקרת התכן – בקרה הנדסית על התכנון. אם הבקשה לא מאושרת עוברים על הליקויים ומגישים אותה מחדש. אפשר גם להגיש ערעור על החלטת הוועדה, אך ברוב המקרים תהליך התיקון הוא קצר ופשוט יותר מאשר תהליך ערעור שיכול להיות ארוך ומייגע (ולא בטוח שבכלל יתקבל).
בדיקת עמידה בדרישות בטיחות השימוש במבנה. לאחר שהבקשה מאושרת למעשה, בודקים אם התכנון עומד בדרישות הבטיחות והשימוש במבנה. עורך הבקשה הוא זה שאחראי להגיש לוועדה המקומית את המסמכים ואת האישור לבדיקת התקנים הבטיחותיים השונים. שרוב המקרים מדובר בגופים שמוכנים לבוא ולבחון את התוכנית רק לאחר אישור העבודה כמו כיבוי אש, משרד הבריאות וכדומה.
לאחר השלמת כל התנאים לבקרת הבטיחות, יש להגיש תוכנית סופית להיתר ובעצם להזין את כל האישורים שנתקבלו במערכת המקוונת. לאחר קבלה כל המסמכים תתבצע בדיקה בתוך 30 ימי עסקים לכל היותר. שימו לב כי השלב הזה מתבצע אך ורק במקרים שבהם אין צורך במכון בקרה. בפועל זה תהליך שיכול לקחת גם שישה חודשים ויותר.
אם כל השלבים אכן עברו עד כה באופן תקין, הוועדה המקומית תשלח אגרה לתשלום. התשלום תלוי באופן ספציפי בכל תוכנית – אגרות בנייה, היטלי בניה והשבחות שונים ועוד, וישלח בתוך עשרה ימי עבודה לכל היותר. למגיש הבקשה יש פרק זמן של חמישה ימים לתשלום ואז ניתן בעצם היתר הבנייה. שימו לב שלכל רשות מקומית יש לרוב דרישות ספציפיות באשר לאופן התשלום, ותוקף היתר הבנייה עומד על שלוש שנים מרגע שנתקבל.
לפני שיוצאים לדרך לאחר קבלת ההיתר יש להשלים כמה דרישות נוספות, מינויים והצהרות, כמו למשל מינוי קבלן, ולאחר מכן להגיש בקשה לאישור תחילת עבודות. הבקשה צריכה להיות מוגשת על ידי האחראי לביקורת על הביצוע, בין זהו עורך הבקשה עצמו או כל אדריכל, מהנדס, הנדסאי בניין או הנדסאי אדריכלות אחר המלווה את תהליך הביצוע בפועל. אישור לתחילת עבודות מתקבל לרוב בתוך חמישה ימי עבודה ולאחר מכן אפשר להתחיל, בשעה טובה, את תהליך הבנייה. מכאן אפשר בעצם להגשים את החלום ולהתחיל לבנות את בית החלומות.
היתר הבנייה הוא בעצם רישיון, מסמך המאפשר למי שמחזיק בקרקע או במבנה כלשהו, לבצע בנייה או לערוך שינויים ושיפוצים. אפשר להבין די בקלות שמרבית העבודות היום דורשות היתר, אלא אם כן מדובר בשינויים פנימיים קטנים בלא שינוי משמעותי בחלל, ביסודות או באופי המבנה. לכן, גם פרויקטים של התחדשות עירונית, כמו פינוי בינוי או תמ״א 38, הם לרוב כאלו המצריכים הוצאת היתר בנייה.
תהליך ההוצאה הוא מורכב למדי, הוא יכול לקחת בין כמה חודשים לשנה בסך הכול ועולה בממוצע 60,000 שקלים. אם אתם עומדים לקראת תהליך של הוצאת היתר בנייה, זכרו שאפשר לעשות זאת רק באמצעות מגיש בקשה מוסמך שהוא גם זה שיהיה אחראי התכנון בפועל. מומלץ להיעזר באנשי מקצועי מנוסים ומיומנים לכל אורך הדרך. רוצים לדעת עוד על היתרי בנייה, על תהליכי בנייה ועל התחדשות עירונית בישראל? היכנסו עכשיו לבלוג של אתר מגדילים – האתר הגדול להתחדשות עירונית בישראל שבו תוכלו למצוא עוד הרבה מאוד מידע חשוב ומעניין.
מאמר זה אינו מהווה יעוץ מקצועי או תחליף לייעוץ מקצועי. הקריאה במאמר הינה לשיקול דעתו הבלעדי של הקורא. בכל מקרה של ספק, יש על הקורא להתייעץ עם גורם מקצועי ומוסמך.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
