Tel Aviv Skyline // Depositphotos
Tel Aviv Skyline // Depositphotos

הקורונה ודמי השכירות הממוצעים בשוק המשרדים: ירידות במרכז ועליות בירושלים והדרום

מדובר בנתוני סקירה חצי שנתית של חברת נתמ. הנתונים מתייחסים לשתי דרגות של בנייני משרדים וההשוואה של מחירי השכירות הממוצעים נעשתה בין החציון הראשון של 2020 לחציון השני של 2019. הירידה המשמעותית ביותר – במתחמי המשרדים במעגל הראשון מחוץ לתל אביב. מומחי נתמ בסקירה – "מוקדם להעריך בשלב זה את ההשפעות לטווח הבינוני והארוך של המגיפה על שוק הנדל"ן"

אורי חודי 14.09.2020

שוק המשרדים נפגע קשות מהקורונה? חברות מפרות חוזים ומחירי השכירות צונחים? על פי דו"ח חדש הסוקר את מבני המשרדים ברחבי הארץ – התשובה לכל השאלות שלילית. מדובר בדו"ח חצי שנתי של חברת נתמ (Natam) הסוקר עשרות בנייני משרדים באזורים שונים בארץ. נתוני הדו"ח מתייחסים למחצית הראשונה של 2020 (ינואר-יוני) בהשוואה לחציון הקודם (יוני-דצמבר 2019) ומחולקים לרמות שונות של בנייני משרדים וגם לאזורים שונים ברחבי הארץ. הסקר מתייחס לשתי רמות של בנייני משרדים – הרמה הגבוהה יותר (Class A) ולרמה נמוכה יותר (Class B).

אומנם אחרי תקופה ארוכה של יציבות ועליה איטית במחירי השכירות הממוצעים ניתן לזהות ירידות במרבית האזורים – אך מי שמצפה לקריסה יתבדה. עם זאת, גם עורכי הסקירה הנרחבת בנתמ מתייחסים לנתונים בזהירות וכותבים כי מוקדם מידיי לקבוע או להעריך את היקף הפגיעה של הקורונה בשוק.

בפתח הסקירה כותבים מומחי נתמ כי: "עם פרוץ מגיפת הקורונה בארץ במרץ 2020 וההגבלות על פעילות חברתית ועסקית שהוטלו בעקבות התפשטות הנגיף, נרשמה ירידה בפעילות ברוב המגזרים בארץ, שהשפיעה גם על תחום הנדל"ן העסקי. לאחר שיתוק כמעט מוחלט בפעילות הנדל"נית בתקופת הסגר, המשק חזר לעבוד באמצע אפריל . אולם, שגרת העבודה השתנתה עקב החשש ממפגשים פרונטליים וחוסר הוודאות לגבי השפעות המגיפה על המשק בארץ בכלל, ועל תחום הנדל"ן העסקי בפרט. מגיפת הקורונה, הגורמת להאטה הכלכלית הנוכחית, שונה מגורמים "מסורתיים" שגרמו למשברים בעבר, לכן לטעמנו מוקדם להעריך בשלב זה את ההשפעות לטווח הבינוני והארוך של המגיפה על שוק הנדל"ן. כל נסיון לניבוי העתיד יהיה תלוי בגורמים שאין נסיון מצטבר לגביהם. יש להדגיש כי לאור התקופה הקצרה יחסית של ההתמודדות עם נגיף הקורונה, עדיין אין בידינו די נתונים על מנת להעריך את השפעות מגיפת הקורונה על מחירי המשרדים. ככל שהתייצבות של המצב הרפואי והכלכלי תהיה מהירה יותר, כך יתמתנו המגמות השליליות. בדו"ח הנוכחי אנו עדים לירידות במחירים המבוקשים בשוק המשרדים ונכונות לגמישות מצד בעלי נכסים הבאה לידי ביטוי במתן חודשי "גרייס", תקציב שיפוצים / התאמות ודחיית תשלומי שכ"ד".

סובב תל אביב ירידה בשיעור 2.98%
על פי הנתונים – הירידה המשמעותית ביותר בגובה דמי השכירות, ירידה בשיעור של למעלה מ-2%, נרשמה בבנייני המשרדים שנבחנו בערים הסובבות את תל אביב ברמת class B ובבניינים ברמה הגבוהה יותר, ברמת Class A בתל אביב עצמה. מדובר בירידה בשיעור ממוצע של 2.98% ו-2.52% בהתאמה.

באזור בו נרשמה הירידה המשמעותית ביותר השיעור הממוצה של דמי השכירות – אזור סובב תל אביב – נבחנו 76 בנייני משרדים ב- Class B באזורים: הרצליה פיתוח, מודיעין וסובב נתב"ג, פתח תקווה, רעננה, פולג בנתניה, רחובות-נס ציונה, כפר סבא-הוד השרון, ראש העין ובני ברק. על פי ניתוח הממצאים על ידי אנשי נתמ בדו"ח – "בין החציון הראשון לחציון השני של 2019 דמי השכירות הממוצעים הראו של 2.46%. עלייה זו התאזנה חזרה בחציון הנוכחי עם ממוצע של 58.98 שקל למ"ר  – הנמוך ביותר בשנה החולפת". במסגרת התחזית של מומחי נתמ לאזור זה נכתב: "אנו צופים ששוק משרדים זה ישמור על אחוזי אכלוס דומים גם בחציון הבא".   

בתל אביב נבחנו 59 בנייני משרדים ב-7 אזורים שונים: רמת החיל, ציר מנחם בגין, הסיטי, מרכז תל אביב, יגאל אלון ובית המשפט. במקביל, בבחינה נכלל גם אזור הבורסה. כאמור, באזור זה נרשמה ירידה ממוצעת בשיעור 2.52% בהשוואה לחציון האחרון של 2019. ניתוח הנתונים בדו"ח מעלה כי: "דמי השכירות הממוצעים עומדים על כ-109 שקל למ"ר. בחודשים ינואר-מרץ דמי השכירות שמרו על יציבות. עם פרוץ הקורונה חלה ירידה במחירי השכירות במרבית האזורים". בתחזית של אנשי מתמ לגבי אזור זה נכתב: "אנו סבורים שעל רקע התפשטות מגיפת הקורונה, רמת המחירים המבוקשת במגדלי Class A תרד, לצד גמישות מרבית מצד בעלי הנכסים". עוד נכתב כי: "השפעות הקורונה, אשר באות לידי ביטוי בין היתר בצמצום שטחי המשרדים לטובת עבודה חלקית מהבית ולצד מעבר חברות למגדלים חדשים, עלולים להקשות על אכלוס שטחים פנויים ומתפנים בטווח הקרוב".  

עליה בדמי השכירות הממוצעים בירושלים והדרום
נציין שבשאר האזורים שנבחנו הייתה מגמה מעורבת, כאשר שיעור הירידות היה נמוך מ-2% ובירושלים (בשני טיפוסי בנייני המשרדים) ובאזור באר שבע דווקא נרשמו עליות במחיר הממוצע בחציון הראשון של השנה. כך, בתל אביב נרשמה ירידה בדמי השכירות הממוצעים בבניינים מסוג Class B בשיעור 1.69%. בערים הסובבות את תל אביב בבנייני Class A נרשמה ירידה בשיעור 0.91% בלבד בדמי השכירות הממוצעים. בחיפה והצפון (חיפה יקנעם ופארק מת"מ) בבנייני Class A  נרשמה ירידה בשיעור 1.49% כאשר באותו איזור בבניינים בדרגה הנמוכה יותר – Class B – נרשמה ירידה בשיעור 0.59% בלבד. 

כאמור, בשאר המקומות דווקא נרשמה עלייה בחציון הראשון של 2020 לעומת החציון הקודם, למרות הקורונה. כך, בירושלים, באזורים: גבעת שאול, הר חוצבים, העיר, מלחה, תלפיות, בבנייני המשרדים ברמה של Class A נרשמה עליה בשיעור 0.32%. בבנייני המשרדים Class B בבירה נרשמה עליה בשיעור 0.57%. במקביל, באזור באר שבע והסביבה נרשמה גם עלייה בדמי השכירות הממוצעים – בשיעור 1.69%, מדובר בבנייני משרדים בפארק ההייטק בעומר, במרכז העיר ובמתחם תעשויות עתירות ידע.    

נטלי מרשל, בעלת חברת שיווק לנדל"ן מניב מציינת בעקבות הסקירה: "נתוני הדוח מעידים על מגמה של מעבר מבניינים קלאס A ו-B מתל אביב לבניינים קלאס A שנמצאות בערים במעגל השני לת"א. יתכן ומגמה זו מושפעת ממגפת הקורונה שחוללה שינויים בשוק בכל הקשור לעבודה מהבית, הרצון לאפשר לעובדים לעבוד בקרבת מקום מגוריהם  ויתכן והוזלה של עלויות שכ"ד.

החברות הבינו שעבודה מהבית ככול הנראה תישאר איתנו בקונסטלציה מסוימת גם בהמשך ויש לשלב בין המשרד לבית. אני מאמינה שגם בעתיד הקרוב נראה חברות שמשלבות יום של עבודה מהבית עם העבודה השוטפת מהמשרד אך לא מחליפות זאת".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות