banner
אילוסרציה // מגדילים
אילוסרציה // מגדילים

הדייר הסרבן ומלחמתו במרפאת השיניים

בעל דירה בבניין מגורים ישן בתל אביב התנגד נחרצות לחתום על הסכם תמ"א 38/2 בשל סכסוך מר עם שכניו המפעילים מרפאת שיניים בקומת הקרקע. לאחרונה הכריעה המפקחת על רישום המקרקעין בסוגיה יוצאת הדופן

המדובר בבניין מגורים ישן ברחוב בלוך בתל אביב ובו שמונה דירות. שבע מבעלי הדירות חתמו על הסכם ביצוע פרויקט תמ"א 38/2 עם החברה היזמית גרופית, בעוד שבעל הדירה השמינית התנגד בתוקף לפרויקט וסירב לחתום על ההסכם.

בחודש אוגוסט 2020 אישרה הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב את הבקשה להיתר לביצוע הפרויקט בתנאים אולם בשל התנגדות הדייר הסרבן הוא לא התקדם. לאחר שבעלי הדירות בבניין לא הצליחו לשכנע את בעל הדירה המתנגד לחתום על ההסכם הם הגישו נגדו תביעה בפני המפקחת על רישום המקרקעין.

בתביעה טענו בעלי הדירות כי מדובר בבניין ישן אשר מצוי כיום במצב תחזוקתי ירוד ביותר, הן מבחינת יציבותו והן  מבחינת תשתיותיו וכי הדירות ללא ממ"ד ואף מטעם זה, קיימת חשיבות בביצוע הפרויקט האמור. לטענת התובעים, הנתבע סירב לחתום על ההסכם ללא כל נימוק לסירובו ואף הודיע להם כי ככל שהפניות אליו יימשכו הוא ייראה בכך הטרדה. על אף האמור לעיל, לא חדלו התובעים מניסיונותיהם לפנות אליו ולרתום אותו לפרויקט אך ניסיונותיהם העלו חרס. הם טענו כי: "התנהלות הנתבע איננה מתחשבת בציפיות המוצדקות של התובעים, והיא מונעת מהם למגן את דירותיהם מפני רעידות אדמה, להוסיף להן ממ"דים, וכן לזכות בכל היתרונות הנוספים הגלומים בביצועו של הפרויקט".

מנגד, טען הנתבע כי מטרת התביעה להלך עליו אימים תוך קיפוחו וניצול מצבו הרפואי ועובדת היותו נכה פגוע מלחמה. הוא ציין כי סירובו לביצוע הפרויקט הוא לגיטימי, שכן הוא מבוסס על הטענה כי האינטרס שבפגיעה בו גובר על האינטרס של שכניו ולא נעשו כל מאמצים למנוע הפגיעה.  בכתב ההגנה הוא טען בין היתר כי פעל: "בהגינות רבה, דאגה, שיתוף ואחריות, וברצון עז להירתם ולהתעדכן בהליכים שקדמו למועד חתימת ההסכם הנוגע לפרויקט ולאחריו, וזאת חרף מגבלתו ואילוצי הטיפולים הרפואיים מצילי החיים שאילצוהו לטוס לחו"ל. מנגד, התובעים לא עשו מאמץ למנוע את הפגיעה בנתבע והציגו בפניו מידע מסולף ושקרי במודע כדי להביא להטעייתו".

בכתב ההגנה העלה הנתבע טענה יוצאת דופן לפיה הבניין החדש לא יכלול שטחי מסחר וקליניקות מכל סוג שהוא – שכן לדבריו, השכנים המתגוררים במתחתיו מפעילים בדירתם קליניקה לרפואת שיניים ויוצרים מטרדי רעש וריח הגורמים לו לסחרחורות וכאבי ראש. כאשר עיין בהסכם גילה כי אין מניעה שאותם שכנים ימשיכו להפעיל בדירתם החדשה מרפאת שיניים ועובדה זו גרמה לו להבין כי המטרד ממנו הוא סובל כיום עלול לחזור בעתיד. 

כפועל יוצא מכך, דרישותיו הלגיטימיות, כהגדרתו, הן להישאר בקומה הראשונה של הבניין בשל סיבות אישיות וכלכליות, כאשר המבנה התכנוני והאדריכלי שלה לא ישתנה וכן התחייבות החברה למניעת הקמת קליניקה בדירה שתהיה מעל דירתו או מתחתיה.

לאחר ששמעה את טענות הצדדים ואף ערכה סיורים בבניין ובדירתו של הנתבע, המפקחת הבכירה על רישום המקרקעין, דגנית קציר-ברין, קיבלה את התביעה ופסקה: "לצורך הריסת הבית והקמתו מחדש נדרשת החלטה מראש של כל בעלי הדירות. עם זאת, חוק החיזוק מעניק למפקח הסמכות לאשר ביצוען של עבודות לחיזוק הבית על-פי תביעה של בעלי דירות שבבעלותם 80% מהדירות וכן 80% מהרכוש המשותף, ובלבד שנתן לכל בעל דירה הזדמנות לטעון את טענותיו בפני המפקח על רישום מקרקעין. במקרה זה, לאור כוונת המחוקק ותכלית החקיקה, יש ליתן משקל לזכותם של רוב מכריע מקרב בעלי הדירות, להתגונן מפני קריסת הבית בעת רעידת אדמה, תוך קבלת תמורות נאותות ולהעדיף את זכותם זו על פני זכויותיו של הנתבע. עם זאת, יש לעשות כן בתנאים מסוימים". 

עוד נאמר בפסק הדין: "התנהלות הנתבע מלמדת על ניסיונו להערים קשיים בקידום הפרויקט תוך ניסיון לקבל הטבות נוספות על אלו שהוא זכאי להן על פי ההסכם. תנאי ההסכם הם תנאים סבירים והבטוחות שניתנו בגדרו הניחו את דעת רוב בעלי הדירות ואין מקום להתערב בהן. התמורות שהוצעו לנתבע הן תמורות ראויות וזאת, בין היתר, בהתחשב במגבלתו התפקודית. התכנית עתידה להיטיב את מצבם של כלל בעלי הדירות בבית, לרבות הנתבע, ובראש ובראשונה להביא לכך שהבית יהיה עמיד ברעידות אדמה. התכנית אינה פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של הנתבע. לא הוכח כי התכנית התקבלה בחוסר תום לב  או בניגוד עניינים, והנתבע לא הציג תכנית חלופית קונקרטית טובה יותר".

מפסק הדין עולה כי במהלך הדיון הראשון העלה הנתבע טענה חדשה לפיה דירתו כוללת קליניקה אותה הוא מבקש לשמר וזאת בדומה למרפאת השיניים המתנהלת בקומת הקרקע של הבית וכפועל יוצא מכך, עליו לקבל תמורה נוספת כשם שמקבלים השכנים בעלי מרפאת השיניים.  

המפקחת הגיעה לסיור מיוחד בבניין על מנת לעמוד מקרוב על "הקליניקה" המדוברת והעלתה את רשמיה על הכתב: "בעת ביקורי במקום הבחנתי בשלט בולט על אחד מעמודי הבית "רופא שיניים", לא הבחנתי בשלט דומה ביחס לקליניקה הנטענת של הנתבע (למעט כיתוב באמצעות נייר המודבק בסלוטייפ על גבי תיבת הדואר של הנתבע – פילותרפיה "חיים שלמים".

לעומת זאת, ביחס לנתבע, לא הוצגה בפני הסכמת בעלי הדירות ברוב הדרוש או הסכמת נציגות הבית ולא הבחנתי בשילוט בולט הדומה לשילוט בדבר הקליניקה לרפואת שיניים. למעשה, גם לא הבחנתי בדירת הנתבע בקיום "קליניקה". המדובר בדירה אשר לה שני מטבחים, שני חדרי מגורים שני חדרי רחצה ושתי פינות/חדרי עבודה.  

החלק המשופץ של דירת הנתבע כונה על ידו: "אגף הטיפולים" (הגם שלא ניתן היה להבחין בו בסממנים מיוחדים של קליניקה) ואילו חלק הדירה הפחות משופץ, כונה על ידי הנתבע: "אגף המגורים".

לדעתי, "אגף הטיפולים" אינו אלא יחידת מגורים נוספת. שכן באגף הרלבנטי הבחנתי במיטה המתקפלת לספה, בפינת עבודה, במטבחון, בחדר רחצה ובשירותים.  הבחנתי גם  באופניים (שאין חולק שאינם משרתים את הנתבע). אשר על כן, איני מוצאת מקום להשוואה בין קליניקה למרפאת שיניים לבין "יחידת הדיור" שבדירת הנתבע. 

זאת ועוד, הנתבע לא הבהיר הכיצד ומדוע שינה לפתע את טעמי התנגדותו שהפכו מהתנגדות מוחלטת לקיומן של קליניקות מכל סוג ומין בבית לדרישתו החדשה להכיר בקיומה של "הקליניקה שלו" בדומה לקליניקה של שכניו תוך מתן הטבות דומות. 

הנתבע לא טרח גם להביא לעדות "מטופלים" או להביא עדים שיעידו על קיום הקליניקה. לאור האמור אני דוחה את הטענה לפיה זכאי הנתבע להטבות להן זכאים שכניו בעלי מרפאת השיניים".

עוד היא קבעה: "אני סבורה כי התנהלות הנתבע והעלאת דרישה מאוחרת לפיצוי בגין קליניקה מלמדת (כמו גם התנהלותו של הנתבע בהליך כולו) על ניסיונו להערים קשיים בקידום הפרויקט תוך ניסיון לקבל הטבות נוספות על אלו שהוא זכאי להן על פי ההסכם".

המפקחת אישרה כאמור את ביצוע העבודות ברכוש המשותף בהתאם להחלטת המוסד התכנוני ובכפוף למילוי מלוא תנאי היתר הבניה בגין הפרויקט. נפסק כי במידה והנתבע לא יחתום על ההסכם תוך שבעה ימים מיום קבלת פסק הדין, עו"ד שמונה על ידי המפקחת יהיה מוסמך לעשות זאת בשמו. 

למרות מורכבות ההליך והזמן הנדרש לניהולו, החליטה המפקחת שלא לעשות צו להוצאות בין היתר בשל ההוצאות שנגרמו לנתבע במהלכו ופסקה כי כל צד יישא בהוצאותיו. 

 

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף
תגיות:

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות