שוק הנדל"ן: 24 אלף דירות נמכרו בשלושה חודשים, המלאי בשיא היסטורי

דו"ח הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שמתפרסם היום, מעלה כי בתקופה שבין נובמבר 2025 לינואר 2026 נמכרו בישראל כ-24,120 דירות – מדובר בזינוק של 19.2% לעומת שלושת החודשים הקודמים, נתון העשוי להתפרש כהתעוררות מחודשת של השוק. עם זאת, הכלכלנים מזהירים כי הנתון המקורי עלול להטעות. כאשר מנטרלים גורמי עונתיות, מתברר כי המגמה למעשה הפוכה ונרשמה ירידה קלה של 0.8%. התמונה השנתית קודרת אף יותר: בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, נרשמה ירידה של 14.6% במכירות. בחינת נתוני המגמה ארוכי הטווח מעלה כי מאז יולי 2024, השוק מצוי בנסיגה חודשית ממוצעת של 0.9%.

בחלוקה בין סוגי העסקאות, נראה כי רוכשי הדירות מעדיפים את שוק היד השנייה בצורה מובהקת. 62.4% מסך הדירות שנמכרו (כ-15,050 דירות) היו דירות מיד שנייה. סגמנט זה רשם עלייה מרשימה של 23.8% לעומת הרבעון הקודם, וחשוב מכך – הוא היחיד שמראה סימני התאוששות במגמה עם עלייה מתונה של 0.7% בממוצע לחודש החל מאוקטובר 2025.

מנגד, שוק הדירות החדשות מתמודד עם אתגרים לא פשוטים. בשלושת החודשים האחרונים נמכרו כ-9,070 דירות חדשות, המהוות 37.6% מכלל השוק. נתון קריטי עבור הקבלנים הוא התלות בסבסוד הממשלתי: כ-29.7% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת תוכניות סבסוד שונות. בנטרול עונתיות, מכירות הדירות החדשות צנחו ב-7.4% לעומת הרבעון הקודם, ובראייה שנתית מדובר בירידה דרמטית של 27.2% לעומת אשתקד. מאז יוני 2024, מכירות הדירות החדשות נמצאות בנסיגה חודשית ממוצעת של 1.9%

מפת הביקושים: תל אביב חוזרת, באר יעקב והרצלייה מפתיעות
מחוזות המרכז והדרום ממשיכים להוביל את היקף העסקאות בישראל (24.4% ו-20.1% בהתאמה). עם זאת, בתוך המחוזות נרשמו שינויים מרתקים ברמת הערים:
תל אביב-יפו: חזרה להוביל את טבלת מכירת הדירות החדשות עם 956 יחידות, זינוק של 72.3% לעומת הרבעון הקודם.
אופקים: ממשיכה לבסס את מעמדה כמעצמת נדל"ן בדרום עם 706 דירות חדשות שנמכרו (עלייה של 72.6%).
הזינוקים הגדולים: העיר הרצלייה רשמה זינוק פנומנלי של 296.2% במכירת דירות חדשות, ובאר יעקב רשמה עלייה של 200%.
ירידות בולטות: בנתניה (46.1%-), חיפה (37.2%-) ולוד (32.7%-) נרשמו ירידות חדות במכירת דירות חדשות לעומת הרבעון הקודם.
בשוק היד השנייה, ירושלים (1,007 דירות), חיפה (960) ותל אביב-יפו (838) ממשיכות להיות הערים הפעילות ביותר.

נורת אזהרה: הר המלאי הלא מכור מתעצם
הנתון המדאיג ביותר בדו"ח הלמ"ס, המטיל צל על נתוני המכירות, הוא מלאי הדירות החדשות שנותרו "על המדף". נכון לסוף ינואר 2026, מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עומד על שיא של כ-86,290 דירות. המשמעות הכלכלית של מלאי זה מתבטאת בנתון "חודשי ההיצע": בקצב המכירות הנוכחי, יידרשו 31.4 חודשים – יותר משנתיים וחצי – כדי למכור את כל המלאי הקיים. זהו פרק זמן ארוך מאוד המעיד על עודף היצע או קושי של השוק לספוג את המחירים הנוכחיים.

איפה מתרכז המלאי?
מחוז תל אביב: מרכז כ-29.9% מהמלאי הארצי (25,790 דירות).
מחוז המרכז: מחזיק ב-24.6% מהדירות הלא מכורות (21,200 דירות).
הערים הגדולות: ירושלים מובילה את רשימת הערים עם 10,340 דירות שנותרו למכירה, ואחריה תל אביב-יפו עם 9,650 דירות.
ערים נוספות עם מלאי גבוה: לוד (3,010 דירות), קריית גת (2,250), באר יעקב (1,700) ורמת השרון (1,530).

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן